房地产估价理论与方法-第5章-房地产估价原则

第五章房地产估价原则44价值时点原则33合法原则22独立、客观、公正原则11房地产估价原则概述55替代原则66最高最佳利用原则77谨慎原则第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义（了解）定义：房地产估价所应依据的法则或标准即为房地产估价原则。理解：遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则②合法原则③价值时点原则④替代原则⑤最高最佳利用原则⑥谨慎原则基本原则特殊原则普适技术原则技术原则二、房地产估价原则的作用（熟悉）可以使不同的房地产估价师：对于房地产估价的基本前提具有一致的认识对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点具有价值趋于相同或近似待装修改造的小洋房的抵押价值评估二、房地产估价原则的作用（熟悉）可以使不同的房地产估价师：采用假设开发法时，充分考虑未来的风险将评估价值界定到一个合理的较小范围内评估出一个更加精准的价值第二节独立、客观、公正原则（掌握）房地产估价师应站在中立的立场上：独立——不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。客观——不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。公正——在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。第三节合法原则（掌握）合法原则：要求房地产估价结果是在依法判定估价对象权益状况下的价值或价格。——“法”是广义概念：宪法和相关法律、行政法规；估价对象所在地的地方性法规；缔结或者参加的相关国际条约；国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范；最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释；估价对象所在地的地方政府规章和政策，以及估价对象的土地使用权出让合同、房屋租赁合同等。遵循理由：房地产价值实质上是房地产权益的价值理论上，任何权利状况的房地产都可以成为估价对象依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。权益权益类型权益归属权益使用权益处分遵守合法原则应做到下列几点：(1)依法判定的权利类型及归属——一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋权属证书：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。土地权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》四种。县级以上房产管理和土地管理共同工作可能颁发统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。(2)依法判定的使用权利，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，对该宗土地进行估价应当以其使用符合这些规定为前提。规定为居住用途，虽从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，应当以居住用途为前提来估价。或申请变更为商业用途或容积率等并且获得批准后才能按照批准后的条件估价(3)在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。（4）依法判定的其他权益处分方式买卖租赁抵押抵债投资法律规定宅基地及其上住宅不得抵押委托人要求评估抵押价值评估价值=0(4)在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守政府定价或政府指导价。新建的经济适用住房的价格——符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定农地征收——符合国家有关农地征收补偿的法律、法规和政策城市房屋征收拆迁估价——符合国家有关城市房屋征收拆迁补偿的法律、法规和政策房改售房的价格——符合政府有关该价格测算的要求下面以房地产抵押为例，说明合法原则的具体应用①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。◣《中华人民共和国担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押：㈠土地所有权；㈡耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第㈤项、第三十六条第三款规定的除外；㈢学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；㈣所有权、使用权不明或者有争议的财产；㈤依法被查封、扣押、监管的财产；㈥依法不得抵押的其他财产。”◣《城市房地产抵押管理办法》第8条规定：“下列房地产不得设定抵押：㈠权属有争议的房地产；㈡用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；㈢列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；㈣已依法公告列入拆迁范围的房地产；㈤被依法查封、扣押，监管或者以其他形式限制的房地产；㈥依法不得抵押的其他房地产。②法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。例如，《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：㈠按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；㈡按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”③评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不包含土地使用权出让金。④评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值。⑤评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。⑷在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。具体来说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。例如，房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。◣城市房屋拆迁估价中合法原则的应用：⑴对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。⑵房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以以房屋登记簿为准。⑶对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。第四节估价时点原则（掌握）估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间。影响房地产价格的因素不断变化——房地产市场不断变化；货币的购买力也不断变化——房地产价格也是不断变化的。随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化——建筑物陈旧过时结论：同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。确立估价时点原则的意义：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据估价时点来确定。运用比较法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同,就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去（复核）过去现在过去（灾害赔偿）现在现在（在建工程）未来(期房)未来（预测性估价）未来(市场预测)未来永远是时点的市场第五节替代原则（熟悉）遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场价格为依据，估价结果不得明显偏离居有替代性质的土地正常价格。土地价格水平是受具有相同性质的替代性土地的价格的影响牵制。土地价格水平是由最了解市场行情的买卖双方将交易案例比较后确定的。土地价格可以通过比较地块的条件及使用价值来确定。第六节最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用是指：法律上允许技术上可能经济上可行经过充分合理的论证，估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可②技术上可能③经济上可行④价值最大化定义：要求估价结果是在对象最高最佳使用下的价格最高最佳使用具体包括：最佳用途（或最佳用途组合）最佳规模最佳集约度最佳档次以下四条是递进的：法律上的许可性——对于每一种潜在的使用方式是否为法律所允许。技术上的可能性——对于法律所允许的每一种使用方式，在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。——收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性。价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。最高最佳使用原则的经济学原理：收益递增递减原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。均衡原理——以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模适合原理——是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用——确定估价对象的最佳用途。收益递增递减原理揭示两种投入产出关系;其一：收益递减规律(也称为边际收益递减原理)——在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系。表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。边际收益递减规律在技术给定和生产的其他要素投入不变的情况下，连续增加某种可变投入使其边际产量增加到某一点，超过该点后，增加可变投入会使其边际产量减少。原因：不变投入和可变投入的组合比例变化提高房地产开发面积：投资开发（万平方米）总效用（FNPV)边际效用0016060211050315040418030520020621010721008200-10图示：总效用（上）、边际收益（下）变动规律62432165473216547其二：规模收益(也称为规模报酬规律)——所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。揭示：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),则产出量的变化有以下3种可能产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益不变；产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递减。规模收益递增规模收益不变规模收益递减扩大规模三个产量之间的关系：总产量与边际产量总产量与平均产量边际产量与平均产量MP=0，TPmaxAPTPMPQL均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。建筑物与土地的组合——规模过大或过小档次过高或过低则建筑物与土地的组合不是均衡状态——该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。【例5-2】某建筑物的建筑面积5000m2,坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。）【解】该建筑物的现值计算如下:该建筑物的现价＝(1800×5000-1