房地产偷面积专题

关于“偷面积”专题的学习汇报一、概念理解房地产开发商，为了尽量多地获得商品房购买者的订购，同时减少上缴税费，打擦边球，钻《建筑面积计算方法》的空子，采取一些措施，减少建筑面的套内面积，增加不算和半算的可改造面积，这就是所谓“偷面积”现象。“偷面积”可以为开发商减少上缴税费，同时，通过把“偷”来的面积赠送给购房者的方式，增加项目销售亮点，吸引购买者的眼球。作为购房者购得具有赠送“偷面积”的住房后，通过简单改造（同开发商预先约定或者自行改造）可以获得更大的使用面积，既能增加购房者DIY的自由度又能获得更大的使用空间。所以，开发商赠送“偷面积”的做法可谓是与业主实现了“双赢”。对于开发商来说“偷面积”的做法最终形成了一种营销手段，尤其是在今年房市低迷的大环境下，为营销带来了不少动力。对于业主来说也是一个不小的实惠。二、“偷面积”可行性的依据2014年7月71前，竣工测量面积计算主要依据的是GB/T50353－2005《建筑工程建筑面积计算规范》，各省市也相应出台了《城市规划技术管理规定》、《关于容积率的补充规定》等规范性文件，运用各种新技术、新材料、新方法，提高设计的灵活性，通过各种在建筑性质判定和面积计算上无规范可依的“新结构”，或者利用规范提倡的不算或半算建筑面积的做法，并为后期改造留下伏笔，带来“偷面积”。2.1规范中“不算”建筑面积的相关条文1）、层高小于2.20m以下的附层（含夹层、插层、技术层）和层高小于2.20m的地下室和半地下室。2）、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。3）、房屋之间无上盖的架空通廊。4）、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5）、建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。6）、骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。7）、临街房屋底层的走廊，不论是否有柱、是否有围护结构，若作为公众通行的社会性公共通道。8）、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。9）、活动房屋，临时房屋，简易房屋。10）、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。11）、房屋室内不相通的变形缝。12）、底层架空用作公共休憩、绿化园艺使用的以及空中花园。13）、利用楼梯下方空间的，因楼梯已计算建筑面积，该利用空间不再计算建筑面积。14）、室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。15）、非落地的凸窗、无油烟灶台，不计算建筑面积。16）、起隔热作用的非结构墙体不计算建筑面积。17）、成套复式住宅上层为空的，其相关外围墙体不计算建筑面积。18）、无顶盖或顶盖投影面积小于阳台、挑廊底板水平投影面积的，不计算建筑面积。19）、地下层中的水池不计算建筑面积。2.2规范中“半算”建筑面积的相关条文1）、房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2）、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。3）、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。4）、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5）、有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。2.3常规“偷面积”的做法主要利用条款未封闭的阳台，入户花园、走廊、挑梁等只计算一半建筑面积。层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等不计算建筑面积的各类建筑。跃层住宅、别墅等当起居厅（室）等局部空间层高在户内通高时，可按其实际面积计入容积率。三、“偷面积”的常规方法1）、低台凸窗和落地凸窗把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效得到面积。目前“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。图1.落地凸窗（赠送）2）、超大入户花园和大阳台入户花园和阳台只计算一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于“偷功”中的大手笔，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”——抢出一个房间。图2.大入户花园（赠送）3）、赠送大露台方式无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。图3.大露台（赠送）4）、赠送半地下室、地下室主要招数：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。图4.半地下室（赠送）5）、共享梯厅现今市场上共享电梯厅的做法主要是通过贯通门，双面开电梯实现。电梯可以前后双面开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。图5.半地下室（赠送）6）、隐藏式衣橱主要招数：隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道“假梁”打掉，使得房屋空间变大。图6.隐藏式衣橱（赠送）7）、层高做大，增加竖向可利用空间主要招数：这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。图7.大层做夹层（赠送）8）、空中单元连廊在两个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间。图8.空中单元连廊（赠送）另外，还有沿街“骑楼”（不算面积），架空绿化（不算面积甚至还有面积补偿）、奇偶错层巧偷面积等做法，可行性小较低，在商品住宅不常见到，这里不再熬述。四、关于“偷面积”的博弈现状从国家的角度来讲“偷面积”的做法导致土地出让金和配套费的流失，国家也正在将强监管。住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》），自2014年7月1日起实施。新版《规范》变化较大，很多以前常用的赠送面积的手段将成“绝唱”。新规范的“禁偷”效应已非常明显。例如，改动最明显的一条：“新《规范》要求，窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积”。还有，新《规范》要求，在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积，而主体结构外的阳台则按照其结构底板水平投影面积计算1/2面积。另外，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。以前很多“偷面积”的手段已行不通。但，新规范在计算建筑面积上还是存在可规避计算的空间的，相信不久的将来新的规避方法就会出现。五、专题学习收获对于开发商来说“送面积”的作用就是不打折，却达到实际降价的效果，消费者会觉得占了便宜。首先在面子上比较好看，其次这种手法让计价的面积减少了，控制了总价，开发商可以实现单价高、总价低的表象。面积若送得巧，不仅增加了房屋使用面积，还提升了产品整体品质。在这个市场不太稳定的情况下通过相应的设计手段加大送面积，稳定销售业绩，实为不错的方法。但就目前的现状而言，“偷面积”的做法已意义不大。新规范对建筑面积的计算越来越详细，意图明显，在严厉打击“偷面积”的做法。另外，随着官方媒体对舆论的影响赠送“偷面积”对购房者的吸引力正在下降。不少监管部门还在酝酿新政策，不久的将来随着国家有关部门“禁偷令”和新政策的出台，“偷面积”的现象，将会有所收殓。汇报人：xxx