房地产开发与经营.

房地产开发与经营专业必修课2学分（36学时）第一章绪论学习目标熟悉房地产开发与经营的特点熟悉房地产开发与经营的形式和内容掌握房地产开发与经营的程序1.1房地产开发与经营及其特点广义：国土开发、区域开发、城市开发等狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。房地产开发的概念房地产开发具有与其他项目不同的特殊性1.1.1房地产开发与经营基本含义房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。房地产经营广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。1.1房地产开发与经营及其特点1.1.1房地产开发与经营基本含义房地产开发与房地产开发经营房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。1.1.2房地产开发与经营的特点房地产开发与经营难度较大房地产开发与经营风险较大房地产开发与经营政策性强1.1房地产开发与经营及其特点1.2房地产开发与经营形式和内容1.2.1按开发范畴分类按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发；按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发；按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。1.2.2按经营范畴分类按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。1.2房地产开发与经营形式和内容（一）投资决策分析阶段投资决策分析阶段是整个房地产开发经营过程中最为基本、最为关键的一项工作，即通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。1.投资机会选择：(1)投资机会寻找(2)投资机会筛选1.2.3房地产开发与经营的程序与内容1.2房地产开发与经营形式和内容（二）项目定位房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。主要工作是：进行宏观和微观的市场调研，消费者分析、商圈分析、竞争对手分析、产品分析等。1.2.3房地产开发与经营的程序与内容1.2房地产开发与经营形式和内容（三）前期工作阶段前期工作阶段是指在项目投资决策后到项目开始施工之前的一段时间。主要工作是：获取土地使用权、征地与拆迁、工程勘察与设计、完成各种报批手续、获取有关证书、基础设施和市政设施的谈判与协调、资金筹措、施工现场的三通一平、工程项目的招投标等等。1.2.3房地产开发与经营的程序与内容1.2房地产开发与经营形式和内容（三）开发项目的建设实施阶段项目的建设实施阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，进行建设施工的过程。主要工作是：1.选择施工企业2.组织施工3.工程监理4.项目的竣工验收1.2.3房地产开发与经营的程序与内容1.2房地产开发与经营形式和内容（四）房屋租售阶段实际上房屋的租售工作并非在房屋竣工后进行，当房屋施工达到一定程度时，应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。（五）物业管理物业管理是利用现代管理和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和非业主使用人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。1.2.3房地产开发与经营的程序与内容1.2房地产开发与经营形式和内容第三章房地产企业学习目标熟悉房地产企业的概念与特征熟悉房地产企业的类型掌握房地产企业的设立与资质等级管理了解房地产企业的行业管理了解房地产企业战略和组织模式3.1房地产企业概述3.1.1房地产企业的概念与特征房地产企业的地域属性房地产企业的不完全竞争性房地产企业存在专业化和综合化发展趋势房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。特征：3.1.2房地产企业的类型按照企业功能分类：房地产开发企业房地产中介服务企业物业管理企业2313.1房地产企业概述专门从事土地和城市基础设施开发的企业专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业房地产综合开发经营企业房地产开发企业按照企业功能分类：3.1.2房地产企业的类型3.1房地产企业概述房地产咨询服务企业:依法设立，从事房地产法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经济实体。——咨询工程师房地产估价服务企业：依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的经济实体。——房地产估价师房地产经纪服务企业：依法设立并取得房地产经济机构资质，以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经济业务的经济实体。——房地产经纪人房地产中介服务企业按照企业功能分类：3.1.2房地产企业的类型3.1房地产企业概述居间：所谓居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。代理：代理是指代理人以被代理人（又称本人）的名义，在代理权限内与第三人（又称相对人）实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。城镇集体所有制房地产企业国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司合伙制房地产企业中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业按照企业所有制性质分类：3.1.2房地产企业的类型3.1房地产企业概述3.3房地产企业的设立与资质等级管理3.3.1房地产开发企业的设立及资质等级管理房地产开发企业的设立条件房地产开发企业设立程序房地产开发企业的资质等级与管理3.3.2房地产估价企业的设立及资质等级管理房地产估价企业的设立条件房地产估价企业设立程序房地产估价企业的资质等级与管理3.3房地产企业的设立与资质等级管理一般组织结构现代组织结构设计常见的房地产企业组织结构设计3.2.2房地产企业的组织结构设计直线制组织结构职能制组织结构直线职能制结构事业部制组织结构矩阵型组织结构团队结构虚拟结构无边界组织3.2房地产企业战略和组织模式4.1土地储备和一级开发项目房企参与土地开发储备开发的盈利模式固定收益比例模式分享土地出让金分享土地增值收益一二级联动开发固定收益模式一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。分享土地出让金一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。分享土地增值收益当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。一二级联动一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发；二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。一、土地储备开发实施的主体有哪些？二、土地储备和一级开发项目的成本有哪些？三、三通一平、六通一平、七通一平是什么意思？四、按照开发物业类型的不同，房地产综合开发项目应怎样进行分类？五、什么是房地产转让？六、房地产转让有哪些形式？房地产转让的其他合法形式包括：（1）将房地产作价入股，与他人成立企业法人，而使房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债；（5）法律、法规规定的其他情形。七、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合哪些条件？八、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合哪些条件？第五章房地产项目用地的获取一、划拨土地的使用期限没有限制，可以永续存在。二、通过划拨方式取得土地使用权，土地使用者不须支付任何费用。三、划拨土地使用权的适用范围。四、划拨土地使用者在获取土地使用权时应承担的成本有哪些？五、国有土地使用的出让方式有哪几种？六、下列土地的最高出让年限是多少？居住用地工业用地教育、科技文化、卫生、体育用地商业、旅游、娱乐用地综合或其他用地七、对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，若供地计划公布后同一宗地只有一个意向用者的，可以采取协议出让方式。八、当划拨土地使用权改变用途或转让时，应当收回土地使用权，实行招拍挂方式。九、协议出让方式主要适用于以公益事业或福利事业为目的的用地转让。十、土地招拍挂的使用情形十一、有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让土地所在级别基准地价的60%。十二、土地一级市场主要指允许土地使用权转让而形成的土地市场。十三、土地使用权转让的三种方式。十四、土地使用权转让和出让的比较。第六章房地产市场调研学习目标熟悉房地产市场调研的含义掌握房地产市场调研的内容熟悉房地产市场调研的方法掌握房地产市场调研的操作流程熟悉房地产市场调研数据的分析方法熟悉房地产市场调研报告的撰写市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。6.1.1房地产市场调研的含义6.1房地产市场调研概述房地产市场调研的特点：6.1.1房地产市场调研的含义6.1房地产市场调研概述专业性强针对性强技术性强6.1.2房地产市场调研的重要性重要性1、房地产项目定位的需要2、制定正确的营销策略3、企业健全决策机制的需要4、企业发现新的市场机会的需要6.1房地产市场调研概述1.市场宏观环境状况政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况、金融、证劵市场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构；居民储蓄和信贷状况等社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等6.1.3房地产市场调研的内容6.1房地产市场调研概述2.城市房地产市场状况①市场整体情况②土地市场情况③商品房市场情况④全市房地产价格走势⑤全市主要发展商开发销售情况⑥三级市场交易情况此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等6.1.3房地产