房地产开发企业创新管理架构

康燕135951029661房地产开发企业创新管理架构前言当前房地产开发企业两种盈利模式：一种是作生意，一种是做企业；作生意，是利用关系运作土地，利用土地运作资金，利用资金运作项目，抓商机，作一把算一把；作企业，则立足于市场，建立一套现代企业的管理系统，业务流程和规范，靠企业的专业能力发展，适应市场不仅凭资源获取商机赚钱，更要靠项目运作的专业能力赚钱，因此，建立一套有效的人资系统流程是房地产企业基石关键。一、房地产开发企业工作系统模式：1、人盯人的模式：这种模式建于依靠人的素质，集权多集中于高管。管理体系不以扁平化为基础，最终谁负责工作不知，在架构管理中以工作职能分工设岗，造成架构组织复杂，职员众多，管理成本增加，部门相互监视，工作效率低下，一出问题相互指责或推诿，资源配置不合理。某房企营销总监需样板间找工程总监，工程由于设计变更导致工程成本增加，成控总监会告诉工程总监，预算超了，该项目工程预算不予批准请工程重做，工程告之营销预算都超了还做样板间，不行要节约成本，你去找董事长申请，等营销总监去协调董事长，两个月后，样板间开始施工，但错过了销售写字楼黄金季节，等交付使用时是寒冬，客户流失不说，营销活动根本无法做，营销业绩一段时间下滑，年终未完成营销业绩，营销中心被扣年终奖，营销总监含冤辞职。康燕135951029662某民营房企组织架构某私营房企组织架构董事长副董事长总经理下设机构开发副总营销副总行政中心成控中心工程中心营销中心项目公司总经理各职能部门总监成控总监工程总监营销总监项目副总经理各职能部门经理各职能岗位员工办公会汇报奖惩措施人盯人监管康燕135951029663常务副总招商总监行政副总财务总监工程副总营销副总总经理助理常务副总采供部经理审计部经理合约部经理征拆部经理征拆员内勤经理助理招商经理助理内勤采购员内勤招商助理招商内勤行政人事经理行政主管内勤财务经理财务副经理会计出纳工程经理工程师内勤资料员销售经理策划经理主管主管开发主管内勤商务助理主管工程师内勤人事主管内勤2、制度管控模式：以系统创新架构为导向，在管控链、价值链、供应链三条主线上进行专业系统操作，集合以工作成果为导向设岗，简化组织架构，有效分摊管理成本，以利工作效率提高。3、系统链建设董事长总经理康燕135951029664挖潜管控链架构管理计划管理成本管理执行力管理组织管理系统管好人管好事管好投入管好产出（基础）价值链增效项目运营系统（平台）供应链潜力外包管理系统（手段）4、公司架构图：资源配置运营管理投入控制投入控制项目决策项目策划设计管理工程管理营销管理客户管理市场外包设计外包工程外包营销外包物管外包公司高层董事长税务筹划外包专家委员会总经理开发副总营销副总项目2成控部工程管理部研发部营销部财务部综合部融资平台公司项目测算合同复核资源平台预决算造价采购技术监控营销可研定位设计建议策划销售客服收支核算财务管理开发报建人事行政项目1投融资部康燕1359510296655、岗位系统链：6、计划运作系统：组合专业工作清单定岗定编合理授权管理架构部门分工岗位职责工作权限开发职能核理开发职能组合部门职能细分部门工作接口职务关系规定岗位责任细分权限系统审批流程重大事项决策一级计划战略规划n年发展计划工级计划年度经营计划指标项目开发计划设计计划成本计划工程计划销售计划资金计划管理计划工级计划项目及部门月度计划四级计划个人计划个人计划个人计划个人计划个人计划康燕1359510296667、成本管理系统建设过程二、房地产开发企业岗位及业内薪资房地产开发企业部门职位薪资：（含税）以下薪资为年薪待遇，含社保、交通、话费补贴、不含年终奖、营销提成，相应薪资根据个人行业经验、资源、管理协调能力、操盘经验、职业素养等进行面议，原则只设低限，暂不设高限，以利企业发展不带束缚。2014年房地产开发企业主要部门负责人薪资（仅作参考）序号岗位名称工作成果简述薪资进入时段1董事长国家宏观政策研究，制定公司发展战略，项目运营模式，盈利模式，标准化模块研究，指导土地取得，建税务筹划目标，听取专家委员会合理化建议，算专业人算不了的账，重视管理结果。无薪资：项目利润上市公司：期权+股权投资分红公司成立前，此职不能兼任总经理2总经理项目融资，公司运营管理，年度经营计划审批，项目及民企：120万-160万私企：95万-116万公司成立前工程管理销售管理物业移交结算决算项目决策项目策划设计管理动态成本控制建设后期建设后期项目决算目标成本确立目标成立责任成本土地成本开发前期费建筑工程费安装工程费社区管网配套费开发间接费期间费用成本总结成本核算结算决算建设前期康燕135951029667企业内控管理，建立分析标杆企业运营数据库，提供企业发展平台及战略合作资源，协调政府及重要外联业务谈判。国企：50万-80万上市公司：200-300万+股权分红3开发副总土地获取，城投公司，国土、规划、市政等综合协调，谈判、极强公关、协调能力，多渠道土地资源整合利用，土地一二级联动流程、节点娴熟运用民营：100万以上+项目股份私企：80-100万内国企：40万-70万取地阶段4营销副总完成年度开发销售计划，确保营销现金流，提供管控模型，培养中层、高管、研究可复制商业模式及梯队建设，全面参与项目综合管理对开发运营、项目论证、市场研究分析、战略定位执行具有丰富的复合执行能力及强大各类资源体系。上市公司：70-100万民企：45万-50万私企：35万-42万国企：28万-32万取地阶段5融资总监股权并购，土地溢价管理，项目风控实操，业内资讯，项目合作交流，土地一、二级联动资金来源计划及落地安排，建多渠道融资平台，债务处理方案。上市公司：80万+项目溢价分成民企：60万-70万私企：42万-50万国企：35万-40万公司成立前6成控总监指导工作造价，审核合同要件，提供甲供材开发成本不同供应链，合同招投标管理，建立外包业务价格体系，项目预决算审核审批上市公司：20-25万民营：18万-20万私企：14万-16万国企：10万-12万项目开发前7工程总工提供项目工程造价测算，制定项目工程设计任务书，审图要点，提供成熟施工工艺及监控措施，审核各项目施工计划，对技术规范实操予以指导控制，提供优质甲供材资源，上市公司：42-50万民营：36-40万私企：30-35万国企：23-26万7-1-2-3民企23-26万私企：20-22万国企：15-18万项目开工前六个月7-1水电工程师7-1、7-2、7-3职位项目开工前7-2土建工程师7-3市政配套师8策划总监30万方以上项目的商业部份可外包代理，招商对指导项目产品研发设计，市调可研报告，产品定位，各产品线比例，商业业态划分及比例，优化产品配套及各类方案，提供商业战略伙伴上市公司：60-75万民企：33-40万私企：28-32万国企：14-16万项目取地前，看地阶段康燕135951029668接策划公司，商管公司，酒店运营管理公司及圈层资源，攻关及谈判商业商家，对中层培训，管理和指导，多角度商业平台及媒体资源。9营销总监用团队完成项目各年度销售计划，团购、大客户公关谈判，营销资源技巧多重运用，团队培养建设，运营模式及管控模式分析总结，92个商业业态及开店运营要求设计指导，二次商装风格娴熟于心，强大抗压及拓展能力，高业绩成果表现上市公司：60-100万民企：42-50万私企：30-32万国企：14万-16万9-1上市：20-25万民企：18-20万私企：16-18万国企：10-12万项目取地后开盘前一年到岗9-1营销经理9-2营销主管10财务总监项目资金运用计划，调配，前期土地利用效益测算，盈亏平衡，敏感性，内部收益率分析，项目综合开发成本测算，企业不同时期财务战略运用，账目处理，审计，现金流控制，建财务管理体系，合法避税的具体操作，正确收集项目各成本开支，收益上市公司：30-45万民企：26万-30万私企：22-25万国企：14-16万10-1：上市：25-28万民企：22-25万私企：16-18万项目取地后，公司注册时10-1财务经理11开发总监编制公司开发管理制度，重要会议事项安排布置熟悉开发报建流程，对规划技术规范，总规审批环评要素，交评审核节点娴熟，极强公关资源及应急预案准备。上市公司：20-23万民企：16-18万私企：15万国企：9.6万项目场平时，项目多且大时再设开发经理和开发专员12人资总监负责公司招聘，录用，培训，绩效考核制度的完善，修正人资工作规划与管理，对人才结构，成本，状况进行分析提出改进意见，信息化工作指导及监督，企业人事技术档案管理统筹，建立完善薪酬体系，激励方案，不定期企业文化培训工作。上市公司：22-25万民营：18-20万私企：14-16万国企：10-12万12-1：18-20万民营：15-16万私企：12-15万国企：8-10万公司注册时视工作年限经验而定12-1人资经理13行政经理企业行政管理制度汇编，企业CIS系统建立及维护形象宣传，后勤事务处理，工作执行及效率考核汇总，四级计划监控及汇总工作，文书、技术合同归档处理，办公用上市公司：16-18万民企：13-15万私企：10-12万国企：7-8万13-1民企：5.4-6万私企：4.8-5.2万公司注册后13-1行政专员康燕135951029669品使用效率回访，采购系统奖惩措施。国企：4.2-4.56万