房地产律师基础知识

房地产律师基础知识一、房地产法律服务背景（一）引言从真正市场意义上讲，房地产的法律服务起源于1993年。那时我在北京市公证处做公证员，主要做房地产的公证。张学斌和朱茂元律师他们的中伦团队，当时是和天达律师事务所同时在北京房地产市场，做专业房地产法律服务的律师团队，他们两个竞争。那么都分别跟我这边有业务合作，因为当时，司法部、建设部，包括北京市政府，有一些联合的强制性文件，要求涉外、涉港台的不动产转移，必须办理公证。这样我就和这两家律师事务所，包括其他零星的一些个别的律师事务所，就有广泛的接触。后来，随着时间的发展，到96年，我就在整个房地产市场圈子人脉比较开，就下海做房地产律师，然后就和他们形成了既有合作，又有竞争的关系，一直到今天。（二）房地产法律服务的缘起及发展1.初期阶段房地产这个行业服务品种，缘起的时候比较简单，最早是中伦的律师团队，把香港律师楼售楼花的法律服务，引到了大陆。从全国范围内，北京律师起步也是最早的。卖楼花这个词本身就是港词，就是拿着一幅画，画了一幅效果图。然后后面是一个户型图，你买哪个楼，是在纸上做一个标记，然后交钱。在这种状态之下，实际上就是买了一幅画。在香港的法律制度之下，有一种比较严密的保障，就是如何来实现从纸面到工地，最终交给手里钥匙的过程。大陆当时的发展商，是五花八门的人都在做。但是，绝大多数都没有经验，虽然第一波发展商，有港资、台资的成分。但是，更多也是没有作为的事情，也都是摸索出来的。在当时北京占的份额比较大的开发商来看，多数都有外资背景介入。他们介入更多是一种理念，就是他们在海外见过，在期房，卖楼花这种市场是怎么做的，资金是怎么组织的。于是，他们就把大陆之外的做法，引到大陆内来。但是他们本身，并没有很多钱，更多是通过在大陆淘到第一桶金。在这个过程中，律师一开始的时候，核心的业务，就是一个，在销售阶段，给他们起草销售合同的补充协议和现场谈判。然后，延伸一点，就是说，等交房以后，办理房产证。那么当时能够把控住市场资源，能够相对比较专业的来起草商品房销售合同的补充协议并不多，有很多律师，他没有做过，都没有听说过。在这种情况下，北京有的律师，就率先把这个业务做出来，也应该说，实际上，也占领了不少的市场份额。这个时间，应该进展到了1995的时候，到了1996开始，中国银行率先引入了按揭业务。以前的很多人买房子是自己存款，拿出来买房，那时候我印象比较深的，就给他们做的公证比较多的，一个就是涉港澳台，有外资背景的人来买房，主要是港台这波人比较多。后来，就是一些明星，一些文艺体育的明星买房，因为他们有钱，走穴，赚的钱比较多。真正说老百姓自己买房，当时意识都没有。那么后来等于到了1995、1996年的时候，中国银行就等于是把按揭制度引进来，做了一个试点。当时他们合作的律师楼，也是限于我刚才提到这个词。当时因为大家都不会，就想谁会借钱买房，心里也没有底。而且大部分老百姓都认为，为什么要买房呢？更多还是寄希望于自己供职的单位能够分房，所以那个时候，率先买房的，都是很有眼光的人。后来有一些具有外籍身份，或者说有一定比较特殊收入的人群，就意识到按揭买房的方式也很好。按揭这个词也是港词，后来我们称之为居民住房抵押贷款。这块业务当时做的量并不大，只是一个试点。但是给律师多开辟了一块业务，就是按揭服务，根据银行的要求审查购房人的申贷资格，然后把各种文件整理整齐以后，出具法律意见书，建议银行说，你这个资格OK还是不OK，大概这么一个内容。这两块业务，就构成了北京房地产市场律师法律服务初期的主要业务品种：售楼、按揭。这种情况，一直持续到了1999年、2000年。2.发展阶段（1）1999、2000年房地产法律服务的发展变化到了1999、2000年的时候，就出现了一些变动业务。其中主要就是说，有了一些开发商，做了半截以后做不下去了，需要把这个项目转让出去。还有当时做了一个项目以后，其中学到一些经验，翻过头来，和一些拥有土地使用权的单位来谈判，来拿这个地。但是由于大家已经有了比较成功的房地产市场的范例，所以一些出让、转让土地使用权的企事业单位要求多了。它不像一开始的时候，大家可能对很多事情不明白，谈的相对简单。后来一看，房地产挺挣钱的，大家就说了，那不行，我提出各种条件。条件提出来多了以后，律师就发现，这里面其实有介入的可能，因为有的开发商不会谈判，或者说跟人家谈判的时候比较粗糙，形成的纸面的协议，在执行其他发现有很多不是很完整的地方。这样的话，律师的服务内容，很自然随着行业的发展，就延伸到土地、征用和谈判的过程。这时候房地产的整个法律服务，相对来说，内容比较少。除了销售、按揭两个核心内容之外，衍生出来的拿地的谈判，和一些原土地使用方的协调，后期延伸的办房产证，中间还夹杂着一个业务，有的律师和银行的关系好，就协助发展商在开发初期，用土地使用权，或者在哪个工程做抵押，申请一次的，叫做开发贷，在开发贷的过程中，协助开发商和银行进行谈判，进行合同的起草与审定，最终拿到开发贷的过程。这块业务，也是当时律师业务的延伸，但总的来说，在2000年以前，北京房贷市场上的法律服务相对来说比较简单。（2）2000年后房地产法律服务的发展变化2000年以后，随着整个市场的热度非常高。而且大家开始意识到，做房地产的事情并不难。那么关键是拿到一块好地，拿到好地以后当时的金融政策非常宽松，土地的出让金的征收政策也非常宽松。当时你可以只交40%的土地使用权出让金，就可以获得临时土地证。拿了临时土地使用证，就可以向金融机构申请贷款。申请完了，是开发贷，进入到销售期。销售期，虽然有预收制度，但是并不像现在卡这么严，还需要网签，就是说你不需要拿预收许可证之前，就可以以内部认购的形式从消费者回敛一大批资金。这样他又发现，40%的土地使用权出让金，我不见得是全部建设面积的40%，我可以按楼座来算。比如说我这个小区10万平米，分四个楼，我可以一个楼一个楼的来核算40%，甚至，他按某一栋楼里面的好销的户型排队，按某一种户型，或者某一种门洞，比如说一单元、二单元、三单元，按一单元的对应面积的40%交土地出让金，我就可以拿到一单元对应的土地使用权的证照，就无限的分解。分解完了以后，他从银行回来金融支持，然后像一个杠杆似的，翘动整个项目的开发。在这个过程中，就涌现出了上千家房地产公司。国营的也有，更多是带有外资背景，或者外资成分的一些民营的开发商。这种开发商，基本的体量就比较小，而且当时拿地很灵活，就是各出奇招，只要你自己跟那些有土地使用权的工厂、研究所、事业单位，甚至有的学校，你拿到它的地以后，用各种方法把人家搬迁走，你拿那块地就盖。所以在当时整个市场上的感觉，就似乎大家人人都在做房地产，到处在倒地卖地。在当时的金融机构，也是在1996年前后，中国银行率先尝试第一次按揭以后，金融机构突然发现，按揭业务品种非常好，虽然它琐碎，但是它比企业贷款要安全。企业贷款，有可能一把几个亿出去，几千万出去，回不来，整个贷款量成为死账。虽然它的业务手续简便，但是里面蕴藏的风险太大。按揭业务，分解的很琐碎，同样一个亿，可能给企业是一把，但是如果是分散给几百个小业主，每个人贷点，虽然也有不能按期还本付息的情况发生，但毕竟在整个比例占很小的部分。于是乎工商银行，第一个大面积的开始做按揭业务。建行一直做得比较稳定，和中行，它们算起步比较早。但是工商银行是率先把额度放大到几百亿冲击市场。随着工商银行的放贷口子打开，建行也随之跟进很大的额度，造成中行、广发，包括其他相对小的商业银行，也是追加额度。于是在2000年前后，就出现了各个金融机构之间，比谁手宽，而不是像现在，比谁手紧。当时说，你给他七成，我给他八成，你给他25年最长贷，我就给他30年。那么你要审查他什么文件，我什么文件都不审查，造成恶性竞争的局面。当时很多银行的业务员，到处去拉业务。你需不需要按揭服务，找我们银行，直接找开发商的，包括直接找律师的，就是从律师那儿拿到业务线索，纷纷给银行拉业务。这样一来，就给律师一个巨大的发展房地产业务的空间。但是从我个人，当时我就意识到，这种业务品种，随着短期挣钱，但长期一定会形成社会问题。那么在2000年前后，我们当时由于业务的需要，和中行、建行、工商行，都有不同程度的业务合作。那么这中间，既出现了非常激烈的竞争，也包括像当时工商行，只指定两家律师事务所，其他律师事务所进不去，不指定你。所以那个时候就形成了很多律师事务所攻击这两个律师事务所，行业垄断，不正当竞争，这个那个事儿全来了。但是中行、建行是打开的，鼓励律师去把你自己的蝉联客户，你自己的项目顾问的客户，拿到银行来给你批按揭的服务。所以这个时候，我就发现只要当时在北京地产市场上，做房地产律师服务的，大部分是做按揭的。这个也暴露出了我们这个行业自身不太成熟的地方，很多律师，叫律师，实际没本。连司考资格当时都没有过，就被律师事务所派到一个楼盘里常驻。住在那里就哗哗收钱，感觉确实钱挣的容易。那么到2003年、2004年的时候，律协做过统计，虽然当时北京市的律师，是一万多一点，但是将来有四千名律师是做直接与按揭有关的业务，所以当时你说房地产市场形成了大面积的业务机会，但是真正含金量高的并不多。我感觉就是说，在那个时候，我们当时做的一些事情，就和大部分律师不会形成太多的竞争，因为我们等于是既在做按揭的事情，但同时我们又意识到这不是我常事儿，而且专业含量比较低，含金量虽然高，但是专业含量相对低，我们相对成熟的律师团队，就把精力真正的放在项目管理，然后招投标，整个的销售，后期的物业管理的法律顾问，有意识就往这方面做了一些研究。那么在这个过程中，应该说，这个比较有头脑的律师事务所，是把主要的精力，放在研发上，既在做事情，又前瞻性地进行了一些房地产法律服务的一些研发。在这个过程中，律师服务的产品线，又延长了。那个时候，大家一起交流的时候，业务除了谈到最开始的销售，按揭，开发贷、拿地的谈判，延伸到了股权转让，项目转让，然后股东争议，项目管理，招投标，建筑。尤其是发现在整个房地产开发过程中，因为第一轮开发完了以后，当时是十个项目，基本上有八九个项目，都会出现结算纠纷。建设期两三年一结束，承包商跟业主，就在结算整个工程款这儿，总是发生不愉快。这个时候才发现，这是一个比较专业性强的一块业务。那么房地产律师，由于他天然和开发商，是一种法律顾问关系，或者说一种项目服务的关系。他很自然，就延伸到结算纠纷这一块。他一进入这一块就发现，这块不是说跟想象的普通的商业诉讼比较好打理，比如说根据《合同法》，根据合同，基本上《合同法》是原理运用，结合证据，你这种自己的诉求，或者自己的抗辩，很清楚的事儿。那个结算纠纷，很多是工程技术问题，到底变更会不会引发合同价格的变动，这个洽商会不会引发索赔责任的产生，都会出现最终影响价款的因素。而且这种因素不是一次，不是两次，是多次，在整个建设期内，会形成很多。而且是双方从法律术语讲，双方是一种混合过错，如果有过错，是一种混合过错。到底是谁违约在先，很难说的清楚。那么打到仲裁，和打到法院，在专业技术问题上，仲裁机构、法院也往往指定第三方的鉴定机构，或者评估造价机构来重新鉴定。这样的话，就使得律师发现，单纯依靠法律不够。需要和有建筑工程学背景的专业人士配合。于是北京当时的律师队伍，就逐渐出现了复合型人才，学过建筑的，搞过工程的，又干过律师的，于是反过头来，在律师房地产法律服务市场上开始展露头角。刚才谈到上海建纬朱树英律师，他本人也是基于有深厚的建筑的背景，进入到房地产市场来，从做建筑工程纠纷起，最终是整个产业链一条线，他全部能够囊括，这也是非常成功的范例。到了2003、2004年，开发热潮是一浪高过一浪。那时候人们的观念开始发生变化，很多人，随着住保障性住房的改革，福利分房制度的终结，包括居民个人收入的提高，很多普通老百姓自己，就开始考虑买房了。（3）支撑房地产市场发展的因素①城市化过程不可避免。从现在起到2020年，最保守估计，中国还将有4亿人进入中心城市。因为中心城市本身所拥有的优势，医疗、教育、市政等等优势，远是偏远城市不能比拟的，所以这个人