房地产投资过热与商业银行房地产信贷风险治理

房地产投资过热与商业银行房地产信贷风险治理分享到：新浪微博QQ空间开心网人人网中经信息/20071031一、房地产投资热与商业银行信贷趋势当前我国房地产价格的持续走高是由多种原因共同促成的，其中一个重要的推动力量即商业银行信贷。房地产投资是在现行商业银行信贷管理和利率调控体制下进行的，是依靠现行商业银行信贷体系实现的。我国《商业银行法》明确规定，商业银行应当按照中国人民银行规定的存款利率上确定利率，不得违反规定提高或降低利率。1993年以来，虽然银行间同业拆借市场等货币市利率管制有所放松，但是在占社会融资绝大部分的存贷款利率方面，由中央银行确定利率并报国务院批准的计划机制基本未变。我国对银行业实行进入管制，国有经济在银行业中具有绝对的垄断地位：在其他主要的银行机构如股份制银行和城市商业银行中，各级政府和国有企业是最主要的股份持有者，政府对银行资产和负债提供隐含担保。因此，我国银行业在不良贷款占资产比重远远高于国际平均水平的情况下，储蓄存款数量仍在不断增加，从而使银行业能够保持一定的流动性，仍能维持正常的运行和经营。由此造成的制度性缺陷隐含着巨大的系统性风险。市场利率与自然利率的背离，扭曲了企业的投资行为。资金成本的降低有利于资金密集型的房地产行业，房地产开发企业的资本结构倾向于更多的采用银行贷款这样的融资方式，这使得房地产开发企业的资产负债率明显高于工业企业的平均水平。由于房地产开发企业可以按照低于自然利率的价格获得银行贷款，这从总体上就无法抑制其投资规模的扩张。实际上，自1999年以来，房地产开发投资比固定资产投资增长得更快，其增长率平均高于后者７个百分点，房地产开发投资的比重也一直呈上升趋势，而固定资产投资在GDP中的比重也大幅上升。我国对银行业的管制和国有经济在银行体系中的垄断地位弱化了金融机构进行金融创新的能力和相应的激励机制。1998年以后，央行逐步推行资产负债比例管理和风险管理，要求国有商业银行采取措施降低不良资产比率，推动股份制改造。商业银行为了在短期内化解现有不良贷款的风险，降低不良贷款的比率，采取了最简单的办法——扩大信贷规模。对于商业银行而言，由于房地产行业有不动产作为抵押，房地产贷款往往被视为低风险的贷款项目。房地产价格的持续上涨会刺激房地产投资的进一步增加，也刺激了商业银行向房地产的信贷投放。这使得房地产业很容易通过银行贷款实现融资，而不是通过直接融资的方式将投资风险在更广泛的范围内分散。近几年来新增房地产贷款迅速增加，房地产贷款在商业银行贷款余额的比重也迅速上升。中央银行和银监会鉴于上半年新增贷款增长过快，于2004年4月下旬要求商业银行控制贷款规模，2004年的新增贷款额不得超过2003年。当年5月以后信贷转向下降。但2005年以后商业银行新增贷款又开始了新一轮上涨，根据央行公布的数据，各类金融机构2003年新增贷款2.8万亿，2004年2.2万亿，2005年2.35万亿，2006年达到3万亿，其中房地产信贷规模是上升主力。在存在着所有者缺位的情况下，在贷款发放过程中难以避免寻租行为和道德风险。一些高风险的房地产投资项目可以很容易地获得银行贷款，由此获得的收益由投资者享有，但是失败的风险却要由银行来承担。2002年中国人民银行的一项调查显示，在房地产贷款中违规贷款占全部数量的10%，违规金额占贷款总量的1/4，而且违规贷款主要是风险较大的房地产开发贷款和个人商业用房贷款。二、抑制房地产过热投资与商业银行房地产信贷风险的化解１．继续推进利率市场化改革。我国房地产融资过于依赖银行贷款这种间接融资方式，意味着银行体系的资产状况在很大程度上取决于房地产贷款的质量，从而银行体系的稳定性与房地产市场波动紧密地联系在一起。随着银行体系发行的房地产贷款规模不断增加，银行资产负债期限结构不对称引起的利率风险和流动性风险也将会影响到银行体系的稳定性。尤其在金融市场出现结构性变化时，银行的储蓄存款或者市场的利率水平会出现大幅波动，由于房地产抵押贷款期限长，缺少足够的流动性，而且贷款利率相对固定，银行体系容易出现经营状况的恶化或者出现支付危机，甚至可能会波及整个金融市场。1993年《关于建立社会主义市场经济体制改革若干问题的决定》和《国务院关于金融体制改革的决定》已经明确利率市场化改革的基本设想，1995年《中国人民银行关于“九五”时期深化利率改革的方案》初步提出利率市场化改革的基本思路。在此之后，按照先外币、后本币；先贷款、后存款；先长期、大额，后短期、小额的总体思路，利率市场化改革逐步推进。但是，到目前为止，对信贷市场影响最直接的存贷款利率仍受到较大的限制。因此，应加快利率市场化改革的步伐。２．建立和发展房地产抵押贷款的二级市场与推动房地产抵押贷款的证券化。为了减少房地产融资对银行贷款的依赖程度以及银行体系由资产负债期限结构引起的风险，必须改善房地产融资结构，增加直接融资的比例，这也是发达国家房地产金融发展的趋势。主要的措施是发展房地产抵押贷款的二级市场，延长房地产贷款的信用链条。在建立和完善抵押贷款二级市场体系的基础上，可以逐步实现抵押贷款证券化。20世纪70年代开始，美国的商业银行和储蓄机构不再将发行的房地产抵押贷款全部保留在自己的资产中，而是将其出售给其他的证券发行机构，由其以房地产抵押贷款所产生的现金流为抵押，将各类贷款进行分类和组合，发行抵押贷款证券。为保证抵押贷款证券的信誉，抵押贷款参与政府特许机构的保险，从而抵押贷款证券隐含了政府的保证，有利于证券的发行和流转。抵押贷款的证券化延长了房地产贷款过程中的信用链条，使风险由贷款发起人、贷款保险人、证券发行者和证券投资者进行合理的分担，减少了银行体系的经营风险，有利于增强金融市场运行的稳定性。实际上，抵押证券可以消除几乎全部发行者的利率风险。目前，我国房地产相关资产的证券化已经初步具备了基本的条件，但是，一些技术条件，比如证券运作的标准化，还需要在具体的实施过程中逐步完善。这方面的尝试和探索，同样应该加速。