房地产经济学总结

房地产：土地及地上定着物和同地上利用联系的地下改良物，同时还包括以上组成部分所衍生的各种权利。广义：不动产，指土地、建筑物及其它地上定着物，包括实物和依托于实物上的权益。狭义：房屋同土地的结合。房地产业：是现代国民经济中的一个重要行业，还包括房地产的投资、开发、经营、管理和服务等行业的产业部门。房地产经济学：是从房地产属性角度出发，研究房地产在生产、消费和交易中的产权关系，自身运行规律和管理政策的一门科学。房地产经济学研究对象：（1）能反应人们之间社会关系的各种产权关系和由社会制度决定的各种房地产制度（2）能反应人们之间经济关系的房地产价格和房地产市场运行规律（3）政府为加强房地产业的发展或保护房地产产权人的利益而采取的管理政策等房地产经济学内容：①房地产经济属性：如地租、地价，是房地产交易的标准②房地产社会属性③市场运行规律④房地产相关制度⑤房地产相关政策马克思的地租理论主要包括：资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和矿山地租。新古典经济学地租理论：边际生产力地租理论（投入土地的资本和劳动，是由陆续使用的等剂量构成的。农业区位论：（1）概念：指以城市为中心，由内向外呈同心圆状分布的农业地带，因其与中心城市的距离不同而引起生产基础和利润收入的地区差异。（2）代表人物：杜能（3）主要内容：P=V-(E+T)P:农产品的利润V：农产品市场价格E：农业生产成本T：农产品的运费城市周围土地的类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。包括六个圈，由内至外分别是：第一圈为自由农业区、第二圈为林草区、第三圈为轮作农业区、第四圈为谷草农业区、第五圈为三圃式农作区、第六圈为畜牧区。工业区位论：概念：工业区的选择主要取决于生产成本费用的大小，即任何一个理想的工业区位都应该选择在生产成本最小的地点。代表人物：韦伯主要内容——三个原则，1、运输区位法则2、劳动力区位法则3、聚集（分散）法则中心地说（中心地理论）：城市形成于一定的数量的生产地中的中心地，土地价格的内涵：土地价格是所出租或出售的土地的地租资本化的收入。土地价格构成的本质：1.理论上的土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。2.土地价格和土地交易额3.土地价格构成（由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值、不确定性的风险补偿费、可达性价值构成）土地价格的种类：1.市场价格和市场价值2.土地所有权价格和土地使用权价格3.基准地价和标定地价4.课税价格、征收价格、抵押价格5.总价格、单位价格、抵押价格6.评估价格房地产价格和房地产租金之间的关系：N：经济适用寿命t：建筑物正使用的年序数影响房地产市场价格的因素：（一）一般因素：1、社会因素：人口状况、社会稳定状况、城市化、房地产投机2、经济因素：国民经济水平和趋势、财政收支及金融环境、税负3、政治因素：土地制度及政策、房地产价格政策土地出让方式，出让期限、行政级别及隶属变更4、其他因素：心理因素、国际因素、特殊因素（二）区位因素：城市不同功能分区的环境因素：住宅区，商业区，工业区（三）个别因素：影响土地价格的因素：位置，面积，地形地势，地质，水文，气候等影响建筑物价格因素：房屋装修，建筑构造，房屋设备等房地产市场分类：1、按用途分：住宅市场，写字楼市场，商业楼房市场，工厂厂房市场，仓库市场，特殊用途房地产市场2、按发育程度分：萌芽市场，发育市场，成熟市场3、按覆盖范围分：国际性、全国性、地方性房地产市场。4、按层次分：一级市场，二级市场，三级市场房地产市场特征：地区性，供给调节滞后性，垄断竞争性，投机性房地产市场运行的一般原理：房地场市场供求平衡是怎样达到的房地场市场分析的内容有哪些房地产经济波动：房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态影响房地产经济波动的因素：制度、政策、人口、经济影响（国民收入、国民储蓄、货币供应额、利率、物价水平、税收）、其它因素（技术、国际、心理、灾害）各因素如何发挥作用房地产周期：指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线的上下波动而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律房地产周期阶段包括：繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段房地产泡沫是房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨的现象。相互之间的区别和联系房地产泡沫的特点1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率4.房地产泡沫主要是由于投机行为引发的货币供应量在房地产经济系统中短期内剧增造成土地所有权的类型及特点：部落和氏族所有，家族所有，个人所有，集体或合作社所有，法人所有，国家所有土地他项权利：是土地所有权和使用权以外的各项土地权利。包括:地役权，空中权，土地抵押权，租赁权等。土地所有制：是有关土地所有权制度的法律规定，反映的是在土地所有权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定。土地所有制主要类型：城市土地所有制、农村土地集体所有制土地使用制：是关于土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所发生的人与人之间的经济关系的法律规定。我国土地使用制的主要内容：土地利用、耕地保护制度、土地收购储备制度、土地征收制度、集体建设用地流转制度、城乡建设用地增减挂钩制度我国住房制度存在的问题：1、制度设计不尽完善，操作上还没有完全涵盖不同收入人群2、存量与增量市场发展不平衡3、租赁与买卖市场发展不平衡4、住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展5、商品住房供应结构不合理6、住宅产业化程度低改进方法：1.政府应该着力改善供应结构，坚持普通商品住房在住房供应中的主体地位2.创新机制，强化住房保障3.大力培育租赁市场4.加快推进住宅企业现代化税收：国家为实现社会经济目标，按预定的标准进行的非惩罚性地、强制地从私人部门向公有部门的资源转移。税收特点：具备强制性、无偿性和固定性税收的效应：1、转嫁效应2、经济效应我国的税收的基本原则：①兼顾国家需要和纳税人能力原则②调节市场、促进经济发展原则③公平税负、合理负担的原则④统一领导，分级管理和照章纳税的原则⑤税制简化原则我国目前税收体系的一般特点：复税制、以流转税和所得税为主、中央税和地方税相结合。我国税收体系中与房地产有关的税收：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、契税、城市房地产税、我国房地产税收体系不完善的地方：1、没有设立以房地产价值计征的财产税2、税种单一，税基不广，税种和税率的适用不能灵活地反映市场的变化，这些税种对人们占有、适用土地和房屋的行为没有调控作用3、对土地空置香味处罚力度不足，造成大量土地闭置、浪费4、统一税率，有可能造成全国政策法律同地方市场不协调的现象房地产市场调控政策：是指国家为了实现对房地产市场的调控目标而制定的一系列政策。特点：政策的稳定性、灵活性、区域性、前瞻性手段:土地政策、货币政策、税收政策、其他政策土地政策如何对房地产市场产生影响：通过土地的供应、土地资产的价格以及政策的约束来引导房地产市场的影响住房政策如何对房地产市场产生作用：通过政策影响住房的供给和需求，达到解决住房市场失灵、调节或引导住房市场均衡的发展。论述：房地产市场运行的一般原理和供求平衡是怎样达到的：书P96用经济学原理分析土地收购储备政策和“招拍挂”政策：P222-P224阐述房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程：p115—116