房地产经纪实务复习

1《房地产经纪实务》复习浙经院管理技术学院陈晓宇2题型一、单项选择题（每小题1分，共6分）二、多项选择题（每题有两个及两个以上答案正确，每题2分，10分）三、判断题（正确的后面标注“对”，错误标注“错”每题1.5分，共24分）四、问答题（前三每题6分，后一题9分，共27分）五、分析应用题（第一题5分，第二题8分，第三题20分，共33分）3项目二房地产税费业务处理项目三住房抵押贷款业务处理项目四房地产经纪业务实战复习绪论项目一房地产经纪人员从业准备房地产经纪实务4模块一基本概念、房地产经纪人员从业准备一、理解经纪作为一种社会经济活动，即经纪活动，是社会经济活动中的一种中介服务行为，具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的有偿服务活动。经纪的类型：居间、代理及行纪。5了解一些知名房地产经纪机构：我爱我家、豪世华邦、21世纪不动产、链家地产、世联地产、汉嘉咨询等6二、思考题（重点）1）、房地产行纪和房地产代理的区别？2）、房地产行纪与房地居间的区别？7房地产行纪与房地代理的区别两者区别：（主要是从责任、风险等角度分析）1、行纪行为，交易时以自己的名义与第三方交易，交易中的法律责任、经济风险由行纪人自己承担，委托人并无直接权利义务关系。2、代理行为，交易时以委托人名义与第三方交易，交易中的法律责任、经济风险由委托人（被代理人）承担。8房地产居间与房地产行纪的区别居间活动中，经纪人只是促成他人之间的房地产交易，并不直接进行交易，纯粹是种提供信息，牵线搭桥的作用，基本不承担交易的经济风险。行纪行为中，房地产经纪人以自己的名义与第三方交易，并承担相应的经济风险。9三、房地产经纪的功能定位（理解）四点：沟通信息，提供咨询促成交易，提高效率规范交易，保障安全公平买卖，维护权益10房地产经纪作为一种专业的经济活动，受房地产市场自身特性的影响，具有自己独特的功能定位包括（）多选题A、B、C、D、E11四、房地产经纪人需要具备哪些知识？（理解）1、相关专业知识（建筑识图、房地产经纪实务、房地产调研、房地产营销实务、房屋建筑学等等）122、掌握市场信息动态（1）降准降息，货币量化宽松政策；（2）降首付比率；（3）交易环节税费减少；（4）公积金异地贷款等讨论：市场会产生什么现象？133、法律知识房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》。另外，合同法等4、金融知识银行贷款首付款、利息、期限、还款方法以及住房公积金等问题14五、房地产经纪人需要具备哪些能力？（理解）1、人际沟通能力2、推销谈判技巧3、市场分析能力4、自我学习能力15六、房地产经纪人需要具备哪些素质？（理解）1、良好的职业形象2、公关意识强3、心里承受能力强4、自信心（“拒绝再努力，再拒绝再努力”）5、良好职业习惯16七、房地产经纪人需要具备怎样的职业道德（理解）1、诚实守信见案例2、有事业心3、有责任感认真履行合同，善始善终，保守秘密等4、竞争协作17八、房地产经纪人及协理的权利和义务（理解）房地产经纪人享有的权利（1）依法发起设立房地产经纪机构。（2）加入房地产经纪机构，任职于房地产经纪机构（3（4如果这样问对不对？放手让房地产经纪人协理独立完成房地产经纪业务，但可以从中得到提成。18（5）经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要（6（7（8）执行房地产经纪业务并获得合理佣金。（9（1019房地产经纪人、房地产经纪人协理应履行的义务（理解）（1（2（3）不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。（4）尽忠职守，公平中介。20（5）向委托人披露相关信息，充分保障委托（6（7）接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查（8）接受职业继续教育，不断提高业务水平如果这样问对不对？向第三方披露你所知道的有关委托人的所有信息21九、房地产经纪机构1、房地产经纪机构设立的条件（理解、多选）1）、有自己的名称和组织机构2）、有固定的服务场所3）、有必要的财产和经费4）、有足够数量的专业人员5）、法律、行政法规规定的其他条件222、设立经纪机构对专职人员的要求要求成立形式持有《经纪人资格证书》人数持有《经纪人协理资格证书》人数公司形式3名以上3名以上合伙企业2名以上2名以上个人独资企业1名以上1名以上23取得房地产经纪人执业资格是发起设立房地产经纪机构的必备条件。是不是？243、直营连锁的房地产经纪机构有哪些优点、缺点？（重点）优点：1）、由于所有权与经营权的统一，可控程度高，有利于制度的贯彻执行；2）、信息搜集范围扩大，信息利用率高，成交比例提高;3）、统一培训和管理，竞争能力相应提高。25哪些缺点？1）、资金压力大，容易出现总店资金周转不灵2）、各直营连锁店的自主权力较少，积极性不高，也不利于长期发展。264、特许加盟（特许经营）房地产经纪机构有哪些优缺点？优点：1）、对特许人而言，可以不受资金的限制迅速扩张，品牌影响可以迅速扩大；2）、对加盟者而言，大大降低加盟者的投资创业风险，自主权较多，能够发挥加盟商的积极性、主动性和创新性。27有哪些缺点？如果特许人管理水平的提升跟不上连锁企业的发展速度时，容易造成整个体系的脱节和分散。也就是说会出现特许人对加盟者的管理失控。28调查并回答：下列公司采取的是何种经营模式？我爱我家21世纪不动产裕兴不动产豪世华邦链家地产29模块二房地产税费处理一、房地产税收的特征（理解）国家性：强制的、无偿的多环节征收存在地区差异动态性强30二、房地产税收的构成要素（了解）主要包括：纳税人，负税人，课税对象和征税范围，课税基础，税率，附加、加成、减免等。31三、契税（理解）是以土地或房屋所有权属发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。（判断题）32国有土地使用权出让、转让区别在于，“出让”是土地所有者第一次转让土地使用权，“转让”是用地单位再度转让土地使用权。331、离婚后原共有房屋产权的归属人要不要征收契税？不要2、对于精装修房的装修部分，需要交纳契税吗？要3、对于个人无偿赠与住房的受赠人，契税如何征收？要4、房产公司奖励奥运冠军房屋，契税要不要征收？要34课题讨论题：离婚判决给予一方的房子，在办理过户时，是否要交契税？离婚房产过户是否收取契税分情况处理：夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。原属于夫妻一方所有的房产，离婚时权属发生变化的，应按赠与行为征收契税。所以在离婚房产过户是否要交契税的问题上，还需要具体情况具体分析。35契税的减免（了解）（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工按国家规定标准面积以内第一次购买公有住房的，享受免征契税优惠。（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；等等36课题练习题：甲乙两方因工作需要互换房地产产权，两宗房产分别位于杭州市西湖区和下城区，经评估部门评定，甲的房产价值为2000000元,乙的房产价值为2600000元，甲支付给乙600000元价差，该宗交易的契税应该由谁缴纳？所交税额为多少？（双方的房子都是90平米以上住宅，是首套房，按照1.5%契税税率计算）问题：目前杭州购房契税税率是多少？从性质来分：有住宅和非住宅之分。非住宅性质的，无论面积大小无论第几套契税税率都为3%。2016年2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发文，调低个人购买住房的契税税率，如下：首套房，面积为90㎡以下，减按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。购买二套房，面积为90㎡以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上的，减按2%的税率征收契税。购买三套房，不管面积大小，一律都按3%的税率征收契税。契税征收第一套第二套三套以上90平米以下1%1%3%90平米以上1.5%2%3%说明：上海等一线城市：二套房征收3%的契税40四、印花税（理解）在房地产交易中，印花税的纳税人为产权转移书据的立据人，以及权利、许可证照的领受人。41课堂思考题：在二手房交易中，印花税如何征收？纳税方是谁？需要交纳的印花税税率为多少？这个分住宅和非住宅情况，住宅的话书立合同时候印花税暂免，非住宅情况下书立合同时候买卖双方都是纳税方，交纳的税率为0.05%。领受证件（房产权证、土地使用证）每件5元贴花42五、营业税（理解）营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。课堂问题：个人将不动产无偿赠与他人，要不要征收营业税？43六、综合税（理解）一般来讲，营业税与教育费附加、城市维护建设费是统一打包成综合税一起征收的。44七、个人所得税11应纳税额=（转让住房取得的收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×202应纳税额=住房转让收入×适用税率（1％～3％）。45课堂问题：李先生以150万元出售自有住房，后一年内新买一套价值200万元的住房，可以退税多少？原本缴纳的个人所得税150万X1%=1.5万，后由于一年内重新购房，购房价值大于原先住房，可以享受全额退个人所得税。462、个人所得税的减免（理解）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。继承和接受赠与的房子以后要转卖，在缴纳个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。47八、买卖代理服务收费（中介费）481、杭州现行房地产买卖代理服务收费分档累进费率表房地产成交价格（万元）累进基准费率%浮动幅度50万元含及以下1%-1.25%上浮25%，下浮不限50万元以上至100万元含0.7%-0.875%100万元以上至200万元含0.4%-0.5%200万元以上0.25%-0.3125%492、计算题：交易220万的房子，中介服务费用是多少？注意是按照分档累进收费。现在按照基准费率计算，自己口算或笔算即可50万X1%=5000元50万X0.7%=3500元100万X0.4%=4000元20万x0.25%=500元对一方的收费小计5000+3500+4000+500=13000元总计：13000*2=26000元注意中介费向双方收取的50九、房地产评估收费511、房地产评估收费一般按资产有效评估金额的大小划分收费档次，按档累进计费。下表为杭州市房地产评估收费标准。标的总额（万元）累进计费率%100以下（含100）0.42100以上至500（含500）0.3500以上至2000（含2000）0.122000以上至5000（含5000）0.065000以上0.012522、计算题：交易价值1000万的房子，评估费用是多少？按照分档累进计算方法。注意：评估费不需向双方征收53模块三个人住房抵押贷款业务处理54一、个人住房抵押贷款的特点（理解）1用购买的房地产作为抵押2签订借款合同时，也要签订抵押担保合同及委托扣款协议3借贷双方具有双层关系，即债权债务关系和受押出押关系。4违约情况下，银行可以拍卖房地产。55二、个人住宅抵押贷款的几个关键术语（理解）首付款、头款首付款比率、贷款额、贷款成数、偿还比率、贷款余额56课堂练习：2010年6月23日，某甲向当地工商银行申请贷款，工商银行要求其提供担保，某甲即同意以其所有的一套住房作为抵押物。双方签订了借款合同及抵押担保合同。由于银行工作人员的疏忽，双方并未到有关登记部门办理登记手续。问题1）房屋抵押权是否已生效?为什么?2）如果房屋抵押权尚未生效，工商银行应采取什么补救措施?571）房屋抵押权没有生效。为什么?抵押贷款中，抵押担保合同签订成立不等于就生效了，一定要拿抵押物到相关部门做抵押登记手续后才生效。2）虽然抵押权并未产生，但工商银行与某甲之间的抵押合同是成立的，工商银行可以基于合同要求某甲补办抵押登记手续。.工商银行可要求某甲补办抵押登记。58课堂练习：小陈为向