房地产题库

1第二单元房地产估价与投资作业业说明：1.本作业要求5月7日（周四）之前上传电子版，以上传时间为准；2.课件及作业布置邮箱：[e-mail]3.交作业邮箱：[e-mail]4.上传作业文件的命名规则：点名册序号-作业序号-姓名如：06-2-杜文，26-2-王亚琴等。一、填空题1.从物质实体角度讲，房地产包括土地、建筑物及其定着物。2.房地产实质上是其物质实物、权益和区位三者的结合体。3.房地产按开发程度来划分，主要分成以下五类即生地、毛地、熟地、在建工程和现房(含土地)等。4.房地产与其他商品一样，之所以有价格，需要具备3个条件：有用性、稀缺性、有效需求。5.房地产估价的最高行为准则是独立、客观、公正。6.目前土地使用权出让的方式主要有招标、拍卖、挂牌、协议出让4种。二、判断题1.桥梁、道路、水库大坝及庙宇等均属于房地产。（T）2.大厦里的电梯、给排水设施、电气照明等均属于建筑附着物。（T）3.随着科学技术的进步，整幢大楼的移动成为可能，故建筑物是可移动的。（F）4.地震、山崩、水灾等自然或人为灾害，可能使得某一宗土地消失，所以土地是可毁灭的。（T）5.在房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产。（T）6.房地产既可以用于消费，也可以用于投资。（T）7.建筑物的梁柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，此结构为钢结构。（F）8.建筑物面积有建筑面积、使用面积、产权面积、营业面积之分。（F）9.在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。（T）10.楼面地价通常与土地单价成正比，而与容积率成反比。（T）11．估计报告应用有效期是从估价报告出具之日起计算，而不是从估价时点开始计算。（T）12．在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（T）213．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（T）14．在确定估价时点时要注意，估价时点应采用公历来表示，一般要精确到月。（F）15．房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。（F）16．对于同一估价对象，宜选用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。（T）17.在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（F）18．在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。(F)19.某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。(F)20．房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。(T)21．房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。(F)22．一般情况，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。(T)24．在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。(T)25．在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响，受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。(F)三、名词解释估价原则：在估价活动中应当遵循的法则或标准。房地产估价原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则等。估价时点：估价时点是价格或价值的估算和判断。土地单价：如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。“生熟”成都不同，可分为生地、毛地、熟地三种，对应三种不同的价格。楼面地价：是指分摊到单位建筑物面积的土地价格。容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。补地价；是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。起价、是指所销售的商品房的最低价格。标价、是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格。均价；是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价格的平均价格。最高最佳使用原则：是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。替代原则；是指与估价对象处在统一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面域估价对象相同或相近的房地产。价格比较基础、比准价格；通过对所选择的市场交易案例分别进行情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期修正、容积率修正等因素调整后，即可得出待评估土地的试算比准价格。潜在毛收入、是假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。有效毛收入、由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失3后所得的收入。运营费用、净收益、是指在利润总额中按规定交纳了所得税以后公司的利润留存，一般也称为税后利润或净收入。资本化率：是把货币存入银行产生利息的能力。四、单选题1．评估房地产时需考虑的主要风险是(A)。A．不易变现B．使用时间长C．不可位移D．规划限制严2．地产市场的不完全竞争性是由土地的(C)决定的。A．稀缺性B．用途多样性C．位置固定性D．价值增值性3．运用最佳使用原则评估地产的前提条件是(C)。A．土地的非再生性B．土地位置固定性C．土地用途多样性D．土地利用永续性4．房地产估价的时点性是指以估价房地产在(B)的实际状况，对房地产价值进行的评定估算。A．委托日期B．估价基准日C．估价工作日期D．过去、现在及未来5．正常情况下，一幢别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本(包括利润等)。这体现了房地产估价的(D)。A．贡献原则B．客观原则C．预期原则D．替代原则6．下列不属于房地产估价工作原则的是(D)。A．独立性B．客观性C．公正性D．计划性7．房地产评估价值与房地产交易中的实际成交价格之间的关系是(D)。A．前者一般高于后者B．前者一般低于后者B．前者一般等于后者D．前者可以高于、低于或者等于后者8．房地产估价工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有房地产估价资格的社会中介机构来完成的，这说明房地产估价具有(B)。A．市场性B．公正性C咨询性D．预测性9．某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为(B)万元。A．500B．300C．280D．36010．政府出让住宅用地时对建筑物的(A)一般不做硬性规定。A．建筑结构B．建筑用途C．容积率D．绿化率11．属于基础设施配套中“三通一平”的“三通”是指(D)。A．通水通电通气B．通水通电通邮C．通水通电通信D．通水通电通路12.某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需要的补地价为（D）万元。A.375B．450C．500D．60013．估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和(A)。A.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号B．注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号4C.估价作业日期、估价报告编号、附件D．估价时点、估价作业日期、估价报告编号14．若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是(C)。A.谨慎价值B．市场价值C．快速变现价值D．投资价值15．一个估价项目中的估价目的，本质上是由(D)决定的。A.估价机构B.估价师C．估价报告使用者D．估价委托人的估价需要16．一个估价项目中的价值类型，本质上是由(C)决定的。A.估价委托人B．估价师C．估价目的D.估价对象17．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的(D)特性决定的。A.易受限制B．相互影响C.独一无D．不可移动18．下列房地产中，变现能力相对较强的是(C)。A．用途专业的房地产B．价值较大的房地产C．独立使用的房地产D.不可分割的房地产19．下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是(C)。A.户型B．楼层C．层高D．装修20.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是(B)。A.谨慎价值B．市场价值C．残余价值D．快速变现价值21．某套200m2、单价4000元／m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5％，则该套住宅的实际价格为(B)万元。A．71．84B．74．47C．75．23D．80．0022.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是(C)。A.土地总价B．土地单价C.楼面地价D.商品房价格23.设立地役权通常会使(A)。A.供役地的价值下降B．需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D．供役地与需役地的价值都上升24．下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是(A)。A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降25．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的(A)。A.谨慎原则B．替代原则C．合法原则D.最高最佳利用原则26．近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是(D)。A.在建工程抵押估价B．房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价27．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(C)。5A.统一房地产范围B．统一付款方式C．统一价格单位D．统一市场状况28．下列不属于房地产区位因素的是(B)。A.交通B．用途C．环境D．楼层29．某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为(D)万元。A.96B．192C．240D．48030．某套住宅的套内建筑面积为45m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）元/m2。A.3000B．3277C．3259D．359931．房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。A.发明B．发现C．创造D．确定32．不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下地评估价值通常不完全相同，这主要是因为（A）。A．掌握的有关信息不同B．做出的估价师声明不同C．估价对象状况不同D．委托人不同五、多选题1．下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有(ACE)。A.应做到诚实正直，公正执业B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章2．在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的(CD)。A.用途多样性B．合法性C．相互影响性D.外部性E.易受限制63．下列属于成本租金构成的内容有(ABE)。A.折旧费B．维修费C．管理费D．保险费E．房产税4．影响房地产价值的权益因素包括(ACDE)。A.房地产权利设立和行使的限制B．房地产区位的限制C．房地产使用管制D．房地产通风采光的限制E．房地产相邻关系的限制5．下列房地产不得用于抵押的有(BCDE)。A.无地上建筑物的出让土地使用权B．划拨土地使用