房地产评估2014-3收益法.

第四章收益还原法一、收益还原法的基本原理收益还原法（incomeapproach），又称收益资本化法、收益现值法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。理论依据——房地产价格形成的预期收益原理。100元钱在不同时期的不同价值（买房子/存银行）同一套房子在不同用途下的不同价值（出租/自住）由于房地产具有固定性、不增性、个别性、永久性等特性，使用者在占有某块土地时，房地产不仅能提供现时的纯收益，而且还能在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该房地产的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。二、基本公式)+()+)(+(++)+)(+(++=ninrrrarraraV111111221211第1年纯收益的收益现值为第2年纯收益的收益现值为其余类推，可知第i年纯收益的收益现值为该房地产的价格为：)+()+)(+(++)+)(+(++=ninrrrarraraV1111112212111111raV+=)+)(+(=212211rraV)+()+)(+(=iiiirrraV1112收益还原法中常用的估算公式假设①房地产未来各年的纯收益相等,a1=a2=…=ai=a；②房地产未来各年的资本化率相等，即r1=r2=…=ri=r＞0，则上式转化为一定使用年期的收益还原法估价公式，相当于使用权价格当收益年期n趋于∞时，有无限年期的收益还原法估价公式，相当于所有权价格])1(11[nrraVraV=三、方法特点理论性强。方法中收益与价格的关系反映了房地产市场之租金与售价的关系。收益还原法评估结果的正确性依赖于未来纯收益与资本化率两个参数，而更主要地取决于资本化率选择的正确与否。四、适用范围收益还原法的适用范围是有收益或潜在收益的房地产。因为，如果某房地产无收益，则无从谈及资本化，也无收益价格可言。当然，从广义而言，所有的房地产都是有收益的，否则就不可能继续存在下去。因此，这里所说的收益是指可以用货币来度量的收益。因此，那些出于自用而购买的房地产，如一些公益性房地产，如政府机关办公楼、学校、公园、寺庙、教堂等，不宜采用此方法。五、收益还原法的估价步骤现行的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》分别规范房地产估价和土地估价，两者对于收益还原法的规定有所不同，现分别论述。（一）应用收益还原法的房地产估价步骤1估价程序①搜集有关收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算运营费用；⑤估算净收益；⑥选用适当的资本化率；⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。2、收益法的计算公式①最一般的公式式中V——收益价格；i——年份；n——收益年限；ai——未来第i年的净收益；r——资本化率。该公式在实际估价中难以操作，除非收益年限短②收益年限无限年其他因素不变的公式此公式的假设前提是：(1)收益年限，n为无限年；(2)净收益每年不变为a；(3)资本化率大于零为r。raV=例：有一房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类房地产的资本化率为8.5%，则该宗房地产的价格为：（万元）194581220.=%.-==raV万元③收益年限有限年其他因素不变的公式此公式的假设前提是：(1)收益年限有限为n；(2)净收益每年不变为a；(3)资本化率不等于零。])+(-[=nrraV111用于——直接用于计算价格；不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用年限修正；例：有一房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为8万元，该类房地产的资本化率为8%，另外，该宗房地产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了10年，则该宗房地产的价格为：万元143)%)81(11(%8820])1(11[10-50nrraV④净收益在未来的前若干年有变化的公式a.收益年限无限年的公式式中t——净收益有变化的年限。此公式的假设前提是：(1)净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；(2)资本化率大于零为r；(3)收益年限n为无限年。b.收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：(1)净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；(2)资本化率不等于零为r；(3)收益年限有限为n。⑤净收益按一定数额递增的公式a.收益年限无限年的公式式中b——净收益逐年递增的数额。此公式的假设前提是：(1)净收益按一定数额递增；(2)资本化率大于零为r；(3)收益年限n为无限年。b.收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：(1)净收益按一定数额递增；(2)资本化率不等于零为r；(3)收益年限有限为n。⑥净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式只有收益年限有限年一种：式中b——净收益逐年递减的数额。此公式的假设前提是：(1)净收益按一定数额递减；(2)资本化率不等于零为r；(3)收益年限有限为n，且，n≤a／b。⑦净收益按一定比例递增的公式a.收益年限无限年的公式式中g——净收益逐年递增的比率。此公式的假设前提是：(1)净收益按一定比例递增；(2)资本化率r大于净收益逐年递增的比率g；(3)收益年限n为无限年。b.收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：(1)净收益按一定比例递增；(2)资本化率r不等于净收益逐年递增的比率g；(3)收益年限有限为n。⑧净收益按一定比率递减的公式a.收益年限无限年的公式式中g——净收益逐年递减的比率。此公式的假设前提是：(1)净收益按一定比例递减；(2)资本化率大于零为r；(3)收益年限n为无限年。⑨预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式此公式的假设前提是；(1)已知房地产在未来第t年末的价格为Vt；(2)已知房地产未来t年(含t年)的净收益。如果ai每年相等，均为a，则上述公式变为：3净收益的求取①净收益的计算公式净收益=潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用=有效毛收入－运营费用潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。潜在毛收入：假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。有效毛收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。(运营费用与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，而包含其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。)净收益：由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益3、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益运营费用＝有效毛收入×运营费用率有效毛收入运营费用运营费用率净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）（一）净收益的计算公式（二）不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求取净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－……2、直接经营型房地产净收益的求取（1）商业净收益＝商品销售收入－商品销售成本－……－商业利润（2）工业净收益＝销售收入－生产成本－……－生产利润（3）农地3、其他类型房地产净收益的求取（三）有形收益和无形收益（四）实际收益和客观收益实际收益——在现状下实际取得的收益客观收益——一般正常收益强调使用客观收益作为估价的依据有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据例题：某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。（1）商店一层价格计算a内=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元）199900010203040506072039a内……a内a内a外……a外0123......3622211111111rrrararaVn外内内万元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2）二层价格计算a=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）万元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情况。净收益流量的求取1、调查求取估价对象过去3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；2、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；3、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后采用下列等式求出a：t1ttitr1ar111rat1ittti1r1r1rr1aa例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。万元02.25%)101(25%)101(24%)101(26%101251%)101(%)101(%1043244aa万元67.244%)101(11%1002.2540V4、还原利率（一）还原利率的重要性净收益（万元）还原利率（％）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.674、还原利率还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同（三）还原利率求取的基本方法（二）还原利率的实质（三）还原利率求取的基本方法raV可比实例净收益a（万元/年）价格（万元）V还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1.126%8.12%5.12%2.12%4.11%1.12%8.11Var1、市场提取法nr111raV试算＋线性内插0111VrrangraVgVarVrraxn111211121)(xxxrrrr（三）还原利率求取的基本方法（三）还原利率求取的基本方法还原利率=安全利率+风险调整值3、投资收益率排序插入法还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。2、安全利率加风险调整值法三、收益年限的确定（一）土地估价根据土地使用权年限来确定（二）建筑物估价根据建筑物经济寿命来确定（三）房地估价土地的使用