房地产估价理论与方法-第4章-房地产价格影响因素

第四章房地产价格影响因素99其他因素88心理因素77国际因素第一节房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的基本认识（掌握）(1)不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会导致房地产价格上涨，这类因素成为增值因素。有的因素或者其变化导致房地产价格下降。这类因素可称为贬值因素。铁路——或增值（工业房地产）；或减值（住宅房地产）(2)不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小。住宅——朝向影响大；商业——楼层影响大(3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，随其变化会降低或提高房地产价格有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格道路、高架桥——便捷、噪音——居住、商业——据道路远近(4)有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。需求因素会立刻引起房地产价格的变动供给、税收因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才表现出来。供给弹性大、小？？？?房价，短时间内我需求说了算！！！！(5)各种因素对同一类型房地产价格的影响可能是不同的，随着时间的推移影响程度会发生改变：重视楼层——重视朝向楼层影响大——景观影响大(6)同一影响因素对不同地区房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的：南方——风水北方——朝向(7)各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的：“边际效用递减”当绿化率低——“边际效用大”——影响大；当绿化率高——“边际效用小”——影响小(8)某些影响因素对房地产价格的影响可以用来量化或只能通过估价理论知识、实践经验以及市场的深入调查作出判断。GDP、人口、可支配收入、成本、税收房地产价格定量环境、房型经验二、房地产价格影响因素的分类（熟悉）房地产价格影响因素房地产自身因素房地产外部因素影响房地产的自身因素区位因素实物因素权益因素位置交通周围环境景观外部配套设施土地实物状况住宅工厂建筑物实物状况权利状况使用管制相邻关系影响房地产的外部因素人口因素制度政策因素经济因素社会因素国际因素心理因素其他因素人口数量、人口质量人口结构房地产制度政策、税收政策金融政策特殊政策相关规划与计划经济发展、居民收入、物价、利率、汇率PKPK世界经济状况、国际竞争状况政治对立状况、军事冲突状况农村城市政治安定状况、社会治安状况城市化、房地产投机房地产价格影响因素一般因素区域因素个别因素房地产价格影响因素房地产状况因素房地产市场因素房地产交易因素第二节自身因素（掌握）房地产自身因素实物因素权益因素趣味因素实物因素土地实物因素土地面积与土地形状地形、地势土壤及地基状况土地开发程度建筑物实物因素建筑规模建筑外观建筑结构设施设备装饰装修层高与室内净高空间布局防水保温、隔热、隔声通风、采光、日照维护情况和完损状况权益因素权利状况房屋所有权或使用权？是否共有？共有类型？国有用地或集体用地？剩余使用年限？是否有他项权利？产权是否明晰、纠纷？土地用途管制房地产用途管制规划管制使用管制相邻关系为相邻权利人用水、排水提供便利为相邻权利人通行提供便利为相邻权利人建造、修缮建筑物以及铺设管线提供便利区位因素位置方位与相关场所的距离临街状况楼层朝向道路状况出入可利用的交通工具交通管制停车方便程度以及交通收费情况外部配套设施交通周围环境与景观大气环境水文环境声觉环境视觉环境卫生环境人文环境第三节人口因素（熟悉）人口因素人口数量人口结构人口素质人口增长率=x100%人口自然增长率=x1000‰=人口出生率—人口死亡率人口机械增长率=x1000‰本年人口增长绝对数年平均总人数本年出生人数—本年死亡人数本年迁入人数—本年迁出人数年平均总人数年平均总人数第四节制度政策因素制度政策因素房地产制度政策税收制度政策有关规划和计划金融制度政策有关特殊政策一、房地产制度政策（熟悉）房地产的所有制交易管理制度价格政策：高价政策、低价政策政府对房地产的价格的限制与调节政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格；规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。二、金融政策（掌握）（1）房地产信贷政策增加或缩小房地产信贷规模放松或收紧房地产贷款调整房地产信贷投向提高或降低最低购房首付款比例上调或下调贷款利率提高或降低房地产抵押贷款成数上限延长或缩短最长购房贷款期限等二、金融政策（2）结论严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上升；反之，下降。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率、会降低购买支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会降低商品房价格。三、税收政策（掌握）房地产开发环节的税收房地产转让环节的税收房地产持有环节的税收1.房地产开发环节的税收包括税目作用机理短期内的作用结果开发环节税耕地占用税固定资产投资方向调节税增加开发税，增加开发建设成本，推动价格上升减少开发税，会使房地产价格下降卖方市场（供不应求），成本上升转嫁给消费者，价格上升买方市场（供大于求），成本上升只能压缩开发商的利润，价格难以上升包括税目作用机理短期内的作用结果土地增值税契税营业税城市维护建设税教育费附加所得税印花税向卖方征收的税税收增加会使房地产价格上升向买方征收的税税收增加会抵制需求，使价格下降卖方市场增加的税收可以转移给买方，价格上涨买方市场增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变增加买方的税收，使价格下降2.转让环节的税收3.转让环节的税收包括税目作用机理短期内的作用结果持有环节的税（可同时影响供需）城镇土地使用税房产税城市房地产税物业税增加税收增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降收益性房增增加税收会减少房地产的净收益四、有关规划和计划（熟悉）国民经济和社会发展规划城乡规划土地相关规划和计划规划住房相关规划和计划五、特殊政策（了解）国家鼓励东部地区率先发展实施西部大开发振兴东北地区老工业基地促进中部地区崛起等重大决策以及设立沿海开放城市建立经济特区设立开发区——相应实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等等——往往会提高这些地区的房地产价格。第五节经济因素一.经济发展衡量指标——国内生产总值GDPGDP是对一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。计算方法有收入法、支出法和生产法三种。□按支出法核算GDP的组成■消费（C）■投资(I)■政府购买（G）■净出口(NX)□GDP与房价的关系■GDP增长说明社会总需求增加，预示着投资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨二.居民收入衡量指标■城镇居民人均可支配收入的增长■农村居民人均纯收入的增长居民收入与房地产价格的关系■收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升居民收入对房地产价格的影响程度收入加群体边际费倾向作用机制对房地产价格的影响低收入者较大收入增加首用于衣食等基本生活改善不大中等收入者较大收入增加提生活水平，增加房地产需求促使房价上升高收入者较小用于储蓄或投资用于储蓄和其它投入，则对房价影响不大用于房地产投资或投机，提高房价三、物价（熟悉）主要指标■居民消费价格指数（CPI）■生产资料价格指数（PPI）关系■房地产价格变动没有纳入两指数内核算，而是被列入固定资产投资，因此两指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响作用机制■一般物价与房地产价格等比例变动，原因是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨■由于建筑材料、人工等房地产投入要素的增涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨■长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率－这就是房地产的保值功能房价与地价的关系理论■成本决定论－地价决定房价■需求带动论－房价决定地价■相互影响论－中庸之道两者实际关系（取决于市场环境）■在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价■在开发用地由政府垄断供应或土地供给缺乏的情况下，竞争的存在以及预期政府减少土地供应将造成地价上涨或形成垄断的高地价，推动房价上涨四、利率（掌握）房地产开发建设成本——利率上升或下降会增加或降低开发融资成本，——房地产价格上升或下降。房地产需求——房地产抵押贷款利率的上升或下降——减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。房地产投资增值——房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。结论：房地产价格与利率负相关五、汇率（熟悉）汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率某地区房地产升值，该国货币贬值，房地产升值可能与货币贬值相抵消，导致房地产投资失败。相反，会获得较好的房地产投资收益。预期某国货币会升值，会吸引国外资金购买该国房地产，——导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降第六节社会因素一、政治安定状况（了解）二、社会治安程度（了解）三、城市化（熟悉）城市化也称城镇化、都市化，是人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。通常采用一国或一地区行政区域内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平，该指标又称为城市化率。四、房地产投机（了解）通过买卖——利用差价——赚取利润。房地产投机：利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。房地产投机可能出现3种情况：①引起房地产价格上涨②引起房地产价格下跌③其着稳定房地产价格的作用第七节国际因素（了解）1、世界经济状况2、国际竞争状况3、政治对立状况4、军事冲突状况第八节心理因素（了解）□心理因素的五个方面■购买或出售时的心态■个人的欣赏趣味■时尚风气、跟风或从众心理■接近名家住宅的心理■讲究风水或吉祥号码第八节心理因素（了解）□心理影响情况■房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场价格■房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格■发生偶然的资金调度困难或债务为了快速脱身，会低价出售房地产■风水的影响■对特殊数字的偏好或回避第九节其他因素（了解）一、行政隶属变更二、重要政治人物的健康状况等历年真题1.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（A）A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是(D)。A．朝向B．楼层C．方位D．交通条件3、影响某套住房的实物因素不包括(D)。A．装修B．户型C．层高D．楼层4.下列房地产市场调控政策措施中，会导致房地产价格上升的是（C）A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税D.提高购房贷款利率5、判定工业房地产区位优劣的主要因素有(BCE)。A．临街状况B．是否便于动力取得C．是否便于废料处理D．是否接近大自然E．是否便于产品和原材料运输6、税收是影响房地产价格制度的政策因素之一，在买方市场条件下，减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。(对)7、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的(ABC)等相同、相似的房地产。A．区位B．用途C．权利性质D．总价E．外观8.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（A）A．商业用房B．住宅C．写字楼D．工业用房9.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（B）A．居民收入增加B．房产税征收C．人民币升值D．居民消费价格指数上升