房地产市场与房地产业.

房地产经济讲课人：李敏纳（电话：[phone]）Page2学习要求▣遵守学习纪律▣注意学习方法Page3遵守学习纪律▣遵守请假制度(一般要书面请假,极特殊情况例外)▣遵守课堂纪律▣按时保质保量完成作业▣根据上述情况确定本门课程的平时成绩Page4注意学习方法▣任何课程的知识都具有连贯性，所以不要经常逃课。▣听课时要多作笔记，笔记是知识的框架。▣对于老师布置的习题，要认真完成，以巩固所学的知识。▣对于学过的内容，要及时掌握，否则“积重难返”。▣关注经济现实，理论与实践相结合。第1章房地产、房地产市场与房地产业Page6▣学习目的与要求本章讲述房地产、房地产市场和房地产业三个相关概念。要求掌握房地产的概念、房地产市场的分类和房地产商品的特性，了解房地产业的行业特性及在国民经济中地位和作用。▣主要教学内容房地产房地产市场房地产业Page71.1房地产▣房地产的概念▣房地产的分类▣房地产商品的特征Page81.1.1房地产的概念房地产的概念应该从两个方面理解：房地产是一种客观存在的物质形态作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产是一项法律权利房地产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权幻灯片29、租赁权等。Page91.1.1房地产的概念房地产在国际上被称为不动产指不能移动的物体，移动后改变了原来的性质、形状，失去原有的价值。如土地、建筑物和构筑物等。房地产在香港被称为物业Page101.1.2房地产的分类房地产最基本的分类是按其构成分为土地和房屋两大类。土地的分类按土地的开发程度生地、毛地、熟地幻灯片30按是否具有建筑用途建筑用地、非建筑用地按是否与城市经济紧密相连农村用地、城市用地幻灯片31Page111.1.2房地产的分类房屋的分类按建筑结构不同：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、转木结构、其他结构按功能用途不同：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体和娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等8类。按价格构成不同：商品房、微利房、福利房、成本房、优惠价房（我国特有的分类方法）按所有权归属不同：公房、私房Page121.1.3房地产商品的特征位置固定性：土地及附着其上的建筑物不可移动异质性：没有两宗完全相同的房地产使用长期性：建筑物的寿命可达数十年甚至上百年，正常情况下建筑物很少发生倒塌，只是会被拆除。幻灯片33投资大量性：房地产开发建设需要巨额投资，在我国大城市，地价和房屋的建筑安装工程造价都很昂贵，决定了投资房地产商品将要付出巨大的代价。保值增值性：土地的不可再生与人口不断增长对土地需求的日益扩大，导致房地产价格的总趋势是不断上涨。Page131.1.3房地产商品的特征价格易受周围环境影响：房地产价格除与自身质量有关外，主要取决于其位置和周围环境，受邻近房地产用途和功能及周围社区环境的影响。如在一栋住宅楼旁兴建一座工厂，会导致该住宅楼的价值下降。易受政策的影响：任何国家基于社会经济发展和公共利益的需要，都要对房地产做出某种限制，包括对房地产实行强制征用或收买。变现性差：由于把握房地产的价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此房地产很难迅速无损地转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。Page141.2房地产市场▣房地产市场的含义▣房地产市场的分类▣房地产市场的结构Page151.2.1房地产市场的含义房地产市场是指房地产商品交换的领域和场所，是房地产商品一切交换和流通关系的总和。从房地产再生产过程看，房地产市场属于房地产流通领域。房地产商品的交换又必须在一定的场所内进行，所以房地产市场也是房地产商品交易的场所。房地产市场体现了市场中当事人之间错综复杂的经济利益关系，是房地产商品交换和流通关系的总和。Page161.2.2房地产市场的结构房地产市场的构成要素房地产市场主体(供给者、需求者、政府管理部门)房地产市场客体（房地产）为市场交易提供服务的中介机构Page171.2.2房地产市场的结构房地产市场的组成部分以供求双方为中心的房地产交易系统：由房地产供给者和房地产需求者组成以中介服务机构为中心的房地产支持服务系统：主要包括房地产评估、经纪、咨询服务、律师服务和房地产金融服务等以政府为中心的房地产调控和管理系统以业主为中心的物业管理服务系统Page18房地产市场结构图房地产调控管理系统房地产支持服务系统房地产交易系统物业管理服务系统需求者供给者中介服务机构政府管理部门Page191.2.3房地产市场的分类可以从多个角度对房地产进行分类。按市场运行层次可分为房地产一、二和三级市场按用途需要可划分为住宅市场、办公楼市场、商业用房市场等。按市场交易客体可分为土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场。Page201.2.3房地产市场的分类房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。由国家垄断，包括土地征购市场和土地批租市场。房地产二级市场主要是房地产增量市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。(包括房地产转让、租赁、抵押和信托市场)Page211.2.3房地产市场的分类房地产三级市场主要是房地产存量市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。(包括房产租赁、买卖、调换、典当幻灯片34、按揭、拆迁、租售后服务和物业管理市场)。Page221.3房地产业▣房地产业的含义▣房地产业的构成▣房地产业的主要经营活动▣房地产业的行业特性▣房地产业在国民经济中的地位或作用Page231.3.1房地产业的含义房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的产业和部门。房地产业经济活动贯穿于生产、交换、分配和消费诸环节。房地产投资开发属于生产过程。房地产市场交易既属于交换或流通过程，也属于分配过程，如住宅通过市场购买进入家庭使用，实现工资分配中属于个人的住房消费资料分配。房屋使用过程中的物业管理（房屋养护、维修、绿化等服务性管理）属于消费过程。Page241.3.2房地产业的构成房地产业房地产服务业房地产投资开发业物业管理业房地产评估业房地产咨询业房地产经纪业房地产经纪业房地产一级市场开发业房地产二级市场开发业房地产中介服务业Page25房地产投资开发业房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。经营方式包括取得土地、建造房屋然后销售，将土地（生地、毛地）变为建设熟地后转让，购买房屋后出租、购买房屋后出租一段时间或等待一段时间再转让。房地产价格评估业是指专业房地产估价人员对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。目前我国的房地产估价制度和估价人员执业资格认证制度已经确立，估价队伍初具规模。Page26房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。如接受当事人委托进行房地产市场调研、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划等。房地产经纪业指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新房。Page27物业管理业指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。Page281.3.3房地产业的主要经营活动土地开发和再开发房屋开发地产经营：包括土地使用权出让、转让、租赁、抵押房地产经营：包括房产买卖、租赁、抵押房地产中介服务：包括咨询、估价、经纪等房地产物业管理服务房地产金融：包括信贷、保险、房地产金融资产投资等Page291.3.4房地产业的行业特性·基础性和先导性——从房地产业在国民经济中的地位看房地产商品是社会必需的生产、生活资料，是社会经济活动运行的基础，房地产开发是城市开发和各行各业开发的先导，这决定了房地产业是基础性和先导性产业，是其他产业无法取代的。综合性和关联性——从房地产业与其他产业的关系看房地产业横跨生产、流通和消费各个领域，具有综合性；房地产业与众多部门（50多个）密切相关，产业链特别长，产业关联度特别大。Page301.3.4房地产业的行业特性·资金密集型和高风险性——从房地产业的投资过程看房地产价值量大，资金占用多，房地产业是资金密集型行业。房地产建设周期长、位置固定和变现性差，决定了房地产业的高风险性。级差收益型和区域性——从经济活动的范围看房地产的位置固定性决定了房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平。区域经济发展的巨大差异，会带来房地产业及房地产市场的巨大差异。Page311.3.4房地产业的行业特性·权利主导型和制约性——从社会经济政治关系看房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大并与法律制度紧密相关的行业。房地产经营涉及到当事人之间复杂的权利关系，房地产交易活动必须依靠契约、法律法规制约和规范。房地产经营与城市开发、功能布局、生态环境等关系密切，必然受到城市规划、土地使用规划和城市社会经济发展方针政策的制约。房地产业具有高度综合性和关联性，对其他产业和整个国民经济发展影响巨大，必须由法律法规和相关政策进行宏观调控。Page321.3.5房地产业在国民经济中的地位或作用房地产业是推进城市化进程与实现城市现代化建设的重要产业部门①目前,我国城市化进程滞后。改革开放以来,我国的城市化进程逐步推进。城市化水平由1949年的10%提高到目前的30%多。然而，相对于我国的工业化进程与世界城市化进程，我国的城市化进程滞后。具体体现为：城市化水平低于工业化水平。我国工业化发展迅速,其主要原因是乡村工业化的快速推进。我国虽然早已进入工业化中期阶段，但城市化水平仍停留在工业化初期的水平。城市化水平低于世界平均水平。目前世界城市化平均水平为47%，发达国家平均城市化水平为75%，我国只有30%多。Page331.3.5房地产业在国民经济中的地位或作用②房地产业是推进城市化发展和提高城市现代化水平的重要力量。房地产业为城市众多的经济单位、居民和社会活动提供大量的设施、空间和基地，为城市建设提供大量的资金。（政府土地开发增值后的出让金、房地产业是高附加值的产业部门，其税费是财政收入的重要来源）发展房地产业是产业结构调整的重要内容房地产业属于新兴的第三产业，发展房地产业有利于产业结构的合理化和高度化，推进产业结构调整。Page341.3.5房地产业在国民经济中的地位或作用住宅业是国民经济的新增长点和扩大内需的重要因素①在内需不足、通货膨胀较为严重的宏观背景下，中央提出将住宅业培育成新的国民经济增长点，希望通过加大住宅产业建设，带动和促进国民经济发展。②住宅产业是房地产业的主要构成部分，其与其他产业关联度强，从我国的实际情况出发，住宅业完全可以培育成国民经济的新的增长点。Page35思考题阐述房地产的概念及房地产商品的特征什么是房地产一级、二级和三级市场？各包含哪些活动？阐述房地产业的概念及其构成Page36典权——是指典权人支付一定典价,在一定期限内占有出典人的不动产,从而取得使用、收益的权利。Page37生地是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地；毛地是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地；熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。Page38根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市用地分为居住用地、工业用地、仓储用地、公共设施用地、对外交通用地、道路广场用