我国房地产泡沫下的金融风险防范

城市建设2009年总第44期CONSTRUCTION考价值。但是这次薪酬方案的设计完成后对本单位来说并不能一劳永逸，随着研究所的发展和外界环境的变化，各项管理制度将进一步规范，当各职能部门管理健全、规模达到一定程度时，薪酬结构的进一步细化设计将势在必行。也就是说将目前单一的工资结构变为更加灵活的工资结构，如自助式薪酬等。这样将使薪酬方案更为合理也更适合研究所的发展阶段。这种发展趋势是应该也必须被现阶段薪酬管理人员预见到的。参考文献[1]刘军胜.薪酬管理实务手册.机械_C业出版社，2002(8)[2]陈清泰，吴敬琏.公司薪酬制度概论.北京:中国财政经济出版社，2001(2)[3]约翰·E·特鲁普曼.薪酬方案如何制定员工激励机制.上海:上海交通大学出版社，2002[4]7xira.Y,Valediction.J.Organizationalplannedchange:Assessingthechanceforsuccess.OrganizationalDynastic,Spring1989(3)[5]王长城.薪酬构架原理与技术.中国经济出版社，2003[6]冉斌，王清蔡巍.薪酬方案设计与操作.中国经济出版社，2003[7]吕钦.人本管理下的薪酬激励.兰州学刊，2003(2)[8]理查德·索普，吉尔·霍曼.姜红玲等译.企业薪酬体系设计与实施.电子工业出版社，2003(8)房地产业是我国的重要支柱产业，对国民经济有着巨大的贡献。近年来，我国东部沿海部分地区房地产市场不断升温，房价不断上涨，引起人们的广泛关注，市场上关于房地产出现严重泡沫的声音不断增强。在当前这种情况下，政府必须采取必要的措施来防止房地产业出现泡沫经济，那么如何正确认识房地产泡沫及如何防范房地产金融风险成了当务之急。一、房地产泡沫与金融危机的密切相关房地产泡沫最直接的危害是加大了金融风险，当金融风险累积到一定程度，就可能产生金融危机。根据金德尔伯格对17世纪早期至20世纪晚期各国发生的金融危机的研究，房地产在危机之前的投机热潮中屡屡扮演重要的角色，而从20世纪70年代以来，几乎在每次重要的经济危机或金融危机的酝酿和爆发过程中都伴随着房地产价格的剧烈波动。②房地产泡沫引发金融危机主要是由于借贷市场的失衡引起的。房地产作为一个资本密集型行业，从开发到交付都需要大量的资本作为基础，而目前我国的房地产开发商规模较小，资金实力不雄厚，自有资金较少，无力进行大规模的房产开发，在这种情况下开发商必定要进行融资，在资本市场特别是证券市场融资要有一段较长时间，而且在证券市场低迷时资金有时难以筹措，而在民间进行募集成本相当高，相对于资本市场和民间筹资，银行贷款具有明显的优势。所以在当前房地产开发中银行扮演了很重要的角色，大量的资金都投入到了房地产开发中。由于房产业与金融业共生共荣的密切联系，一旦房地产泡沫破灭，则首先殃及的就是金融业。房地产泡沫破灭后，房地产价格急剧下降，很多情况下跌破抵押价值，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。金融机构的呆账、坏账将大量增加。数量庞大的不良资产因其资金滞留而危机到金融业的资产流动性及安全性，极大的破坏了银行信用制度。泡沫经济破裂，金融系统中存在的“债务链”逐级放大，利润下降等一系列问题严重削弱了作为金融机构债权人的社会存款人对金融机构的信心，导致了大量资金的撤离，并进一步引起金融业的“多米诺骨牌效应”而使金融机构由点到面，逐个破产。此外，大量不良债权还影响到了银行的国际信誉，使得银行等金融机构在海外的筹资成本大大提高。随着泡沫经济破灭，破产所占比重越来越大，破坏力逐级升高，最终危及整个金融体系的安全性，引发局部或全部的金融危机。二、房地产泡沫已经诱发我国金融体系较大风险由于房地产行业与银行信贷的密切关系，决定了房地产泡沫对金融体系的影响主要表现集中在资金信贷市场上。房地产行业的资金链条原本十分脆弱，开发商可以拖欠建筑商的钱先建项目，建筑商再拖欠建材供应商的钱，资金层层压迫，风险层层分担。而一旦出现不良后果，最后买单的只能是银行。由于银行业自身的经营特点使其具有先天的脆弱性，而房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合将使问题变得更加严重。房地产泡沫对一国经济造成的危害，很大程度上取决于房地产市场发展过程对银行体系的依赖程度。在房地产市场和金融体系发展成熟的国家，房地产融资渠道很多，除银行贷款外，还包括各种房地产信托投资基金、企业上市融资、企业债券等多种融资方式，银行贷款最多不超过房地产融资资金总额的40%。由于金融改革滞后，目前我国房地产开发融资渠道单一，股权融资极其有限，基本只有银行信贷一条路，开发资金的信贷依赖银行，物业抵押的信贷依赖银行，购房的消费信贷依赖银行，建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。房地产开发对银行资金的依赖性极大。据统计，最近两年各家商业银行在房地产金融业务上的信贷余额占到各家商业银行信贷总量的20%以上，个别银行甚至占到了50%以上，并且还在呈上升趋势，出现了各家商业银行热捧房地产金融业务的局面。在一些商业银行，信贷资金的结构性风险已经出现。大量资金涌入房地产业增加了房地产开发的盲目性，造成房地产行业投资过热，市场供求失衡，商品房闲置，出现滞销。况且我国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的，大规模的房地产信贷仅仅是4-5年之内的事，中国的房地产业刚刚走向市场化，还没有经受过市场大起大落的严峻考验。一旦房地产经济发生大幅波动，企业的经营风险将转变成银行风险，大量信贷资金无法收回，必将形成大量银行呆账、坏账等不良款项，银行系统承担了很大的金融风险。我国房地产泡沫下的金融风险防范庄智燊福州旺科房地产评估咨询有限公司福建福州350001摘要：房地产泡沫与金融危机的产生密切相关，在我国，房地产泡沫已经诱发了我国金融体系较大的风险，必须优化信贷资源配置，发展多元化的房地产金融市场，从而促进房地产业持续、稳健、高效运行。关键词：房地产泡沫；金融危机；金融风险社科纵横150城市建设2009年总第44期CONSTRUCTION三、抑制房地产泡沫，防范金融风险房地产泡沫的产生与银行的信贷扩张有着必然的联系，必须优化信贷资源配置，发展多元化的房地产金融市场，从而促进房地产业持续、稳健、高效运行。1、加强金融机构房地产信贷管理，实行有力的贷款监管，提高金融机构的抗风险能力。银行等金融机构一方面应严格执行国务院和中国人民银行关于房地产贷款的有关规定，从严掌握贷款条件，加强信贷监管。要积极采取有效措施，加大对房地产开发贷款和居民住房消费贷款的监管力度。严格落实贷前贷后检查制度。对房地产项目贷款实行专款专用、逐笔监督;加强对房地产开发企业的信贷管理，控制其对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批。另一方面应调整房地产贷款结构，降低房地产信贷资金的风险。适当控制对办公楼、商业用房等非住房和非普通商品住房建设项目的开发贷款投放，从严控制对投资和投机购房者的住房消费贷款，提高对第二套以上(含第二套)住房贷款的首付款比例，并实行利率上浮。2、我国应大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。对中国当前的房地产市场而言，当务之急就是要加速推进抵押贷款证券化，鼓励发展房地产基金，鼓励房地产企业上市融资和行业收购兼并，建立多渠道筹集建设资金，分散房地产金融风险的机制。通过实施住房抵押贷款证券化来发展住房抵押贷款二级市场。借助住房抵押贷款二级市场的融资功能，加快信贷资金流动速度，可以缓解我国目前住房抵押贷款中普遍存在的资金紧张局面和结构不合理状况，而且可以有效地把贷款风险向证券市场转移，由过去银行独自承担风险变成了将风险分散给广大投资者。另外，房地产抵押贷款证券为衡量房地产贷款风险、质量提供了一个客观的评估工具，可以通过证券价格的高低表现出来，为银行扩大或收缩房地产抵押贷款提供决策依据。对于投资者来说，房贷证券化为其提供了新的投资工具，因房贷信用质量较高，因而投资者风险系数较小，是一种安全性和盈利性兼备的新型投资方式。参考文献：[1]魏媛媛.从房地产泡沫论看我国房地产金融安全[D].武汉大学2004年硕士学位论文.[2]吕霁,刘爱林.我国房地产泡沫的形成原因与规避路径[J].华中师范大学研究生学报,2007年01期.[3]万海远,邱强,我国房地产周期波动成因探讨[J].中国物价,2007年08期.党员干部的思想作风问题，说到底是党性问题。党性，是一个政党所固有的区别于其他政党的内在本性，是一个政党所代表的阶级性最高而集中的表现。党性是魂，党风是形。党性于内，党风于外。党性决定党风，党风体现党性。党性是作风的内在根据，作风是党性的外在表现，领导干部作风建设上出的问题，除我们的制度建设没有跟上和纪律要求不严外，从内在的原因讲，还是领导干部在党性修养上出了问题。领导干部党性修养和作风好坏是检验领导干部世界观、人生观、价值观和权力观、地位观、利益观的试金石，领导干部只有不断的加强党性修养，才能保证科学发展观的贯彻落实。一、加强党员干部的党性修养和树立良好作风是深入贯彻落实科学发展观的前提保证。我们党把党性问题提到党的性质、宗旨和世界观的高度，是其他任何政党所没有的。经过多年磨炼形成的理论联系实际、密切联系群众、批评和自我批评这三大优良作风，已经成为我们党区别于任何其他政党的显著标志之一。党的十六大以来，全党把作风建设放到了非常重要的位置，强调要大力倡导八个方面的良好作风。第十七届中央纪委第三次全会上胡锦涛总书记强调要坚持不懈地加强领导干部的党性修养，始终保持共产党人的政治本色，发扬党的光荣传统和优良作风。这些都表明，中国共产党对领导干部作风建设的整体布局和具体要求是明确的。但是，在一些党员干部特别是领导干部身上，确实存在党性不强、作风不正的问题。有的理想信念不坚定，出现“信念危机”；有的组织纪律观念淡薄，精神萎靡不振；有的忘记了全心全意为人民服务的宗旨，甚至跌入腐败的泥潭；有的领导干部宗旨意识不强，理论和实际脱节，责任心和事业心不强，政绩观不正确，个人主义严重，纪律观念淡薄；有的领导干部对党的理论路线、方针政策不认真学习领会，满足于开会发文件，以会议落实会议、以文件落实文件，讲空话套话、做官样文章，装门面，走过场，应付差事，敷衍群众。更有甚者，面对新情况新问题新矛盾，不下功夫，不去真正了解问题，而是高高在上，官僚主义，站在群众的对立面，等到问题多了、矛盾激化了，转而采取高压手段。这些都严重损害了党在人民群众中的威信，严重影响了党和政府同人民群众的关系，制约了改革开放和社会主义现代化建设的进程，损害了科学发展观的贯彻落实。因此，在目前国际金融危机的冲刺和影响还在持续、经济社会发展中的深层次矛盾和问题逐步显示的严峻形势下，强调加强领导干部作风建设，对于全党深入贯彻落实科学发展观，继续保持和发扬优良作风，团结奋进，真抓实干，确保经济社会发展各项目标任务顺利实现，具有重大而深远的意义。全面落实科学发展观需要领导干部真抓实干、务求实效，在讲实话、办实事、求实效上做出表率，领导干部不仅要讲实话而且要善于听真话，真正做到言行一致，首先要愿意听，要愿意听真话、听实话。其次是要学会听、真心听。当前在我们的干部队伍中，确实有少数领导干部表里不一、言行不一，做“两面人”。这种“两面人”现象引起了人们的高度警觉和深思，这种局面如果不扭转，将导致“拍马屁”之风盛行，就无法做到“三贴近”，得不到群众的信任，就会离群众越来越远，就更谈不上以人为本科学发展了。因此，对干部一定要严格要求、严格教育、严格管理、严格监督。着力解决党性不强、党风不正的问题。当前正处于改革发展的关键时期，面对复杂的社会利益关系和层出不穷的大量新情况新问题，领导干部的党性修养、作风建设至关重要。去年，一些地方发生较大规模群体性事件、重大安全事故并造成严重后果，反映出一些党员干部党性观念不强，宗旨意识淡薄，工坚强的党性和优良的作风是贯彻落实科学发展观的保证徐群环县委党校甘肃环县745700社科纵横151