房地产融资风险及其金融创新化解方式研究节选DOC5(1)

房地产融资风险及其金融创新化解方式研究（节选1）摘要目前我国房地产融资来源以银行贷款为主,这种单一化的融资格局蕴涵显著的金融风险。本文分析比较了房地产开发贷款和个人购房贷款的风险特征和政策环境，认为中国房地产融资活动中的关键环节融资渠道的缺失是房地产融资困境的症结所在，金融创新成为化解房地产企业融资难题的必然途径。在分析了各种融资创新工具对当前的融资环境的适应性后，对房地产开发的不同项目、不同阶段和不同企业规模适合的创新工具进行了对照分析。关键词金融创新房地产融资风险2005年以来，中国的房地产市场与银行体系呈现出一种十分值得玩味的格局：在房地产商“四证””(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之前，商业银行对房地产商可以说是冷眼相对、严格防范；但是在房地产商“四证””(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之后，商业银行往往是争相给房地产商贷款。这实际上反映了当前中国房地产融资领域的一系列身层次的困境与缺陷。房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，如果能够很好地协调金融与房地产之间的户动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。显然，目前房地产融资活动中存在的一系列问题，显示当前中国的金融体系和房地产体系的协调配合存在一系列值得改进的地方。一、过分依赖银行贷款：特定环节融资渠道欠缺自2001年央行发布“195文件”以来，一系列规范房地产市场的政策，使得近来房地产商过分依赖银行贷款的特定融资格局受到很大的挑战。长期以来，贷款作为我国房地产融资最主要的途径之一，其波动成为影响房地产融资总体状况的关键。从房地产贷款内部结构看，最主要的两部分是开发商贷款与个人住房消费贷款，二者在资金运行特征上差异较大，应区别对待。（一）房地产开发贷款1.房地产开发贷款增速持续下降根据央行货币政策报告，截至2005年9月末，商业性房地产贷款余额为2.68万亿元，同比增长19.0%，增幅比上年末下降9.7%。其中房地产开发贷款余额为8866亿元，自2003年以来开发贷款增速持续下降。2.房地产开发贷款风险房地产开发周期长，风险高，占用资金量大，开发的各环节过分的依赖银行贷款，增大了银行的系统风险，而银行获得的收益只是利息，从银行事后的角度看，国内的银行实际上承担着风险投资的风险，拿到的是债券的收益。从事后评估的角度看，房地产开发商贷款的不良率相对较高。2005年一季度，四大国有商业银行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11％之间，远高于个人购房贷款不良资产率1.5%的比例。从国际经验看，房地产周期性明显，而我国的房地产业一直处于上升阶段，还没有经历完整的产业周期，所以目前的违约率实际上并不一定完整反映了房地产行业的风险状况，特别是经济下滑时期的风险状况。在新的融资限制条件下，实际上可以说当前的多数房地产企业是难以继续依赖贷款融资的。2005年3月17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，贷款定价差异化成为必然，不同的房地产商，不同的开发项目，利率都会有比较大的差异，随着金融机构辨识风险和定价能力的提高，利率差异化趋势将更加显著。因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本，加之对自有资金比例的约束，广大的中小房地产公司更难以取得贷款。房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。根据第一次全国经济普查结果，我国房地产开发商资产负债率为72%以上，现有的5.9万家房地产开发经营企业，有半数以上开办不足五年，其中多数企业沿用着“拿地——贷款——卖期房”短平快的经营模式。原先银行贷款为主的融资格局已经不再适应新的市场格局，资金已成为制约房地产企业生存和发展的核心因素，房地产企业将面临着新一轮的洗牌，现有的5万家房地产企业能够满足银行贷款条件。进而能够经历宏观调控并且顺利生存下来的，肯定只是其中一个不大的比率；据粗略的调查，实际上目前没有实质性的业务运作的房地产公司就大约在8000家，再剔除那些不能满足银行贷款条件的房地产企业，真正能够继续存活并且发展壮大的，充其量只有一半。可以说，房地产行业再次进入“剩”者为王的时代，努力寻求创新的融资方式和准确把握政策方向将成为房地产企业求“剩”的法宝。3.房地产开发贷款政策演变轨迹2001年6月，人民银行“195号文”要求企业自有资金不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”才能贷款。然而该文件在实践上并未引起各家银行足够的重视，造成局部地区违规贷款比率较高，蕴含了大量的金融风险。进入2003年后，国家以土地审批和信贷投放作为两大主要手段，金融政策开始对房地产市场的供给结构进行调控，逐步过渡到从供给和需求两个方面对房地产市场进行调控。2003年6月5日人民银行发布“121文件”，强调落实“195号文”内容，并规定对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。2004年4月27日，国务院提高房地产等几个行业的固定资产投资项目资本金比率，从20％上升到35％。2004年5月，发改委等出台《当前部分行业低水平重复建设目录》中，要求金融机构立即停止涉及项目的新增授信申请，对已经实施的妥善收回。2004年10月银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，贷款操作规范程度提高，开发商和消费者获得商业银行贷款的门槛提高。（二）个人住房贷款1.个人住房贷款现状从发展趋势看，个人住房贷款余额增幅持续下降。2005年9月末，个人住房贷款余额为1.8万亿元，同比增长20.1%，增长率已连续17个月下降。个人住房贷款是房地产贷款最重要的组成部分，占比67.2%，其中大部分是按揭贷款。2.个人住房贷款的风险2003年以来，按揭贷款增速下降，主要是由于提前还款增多，大幅减少了房地产贷款余额，而新发放贷款规模变化并不大。提前还款对房地产业发展影响不大，主要是带来了银行再投资的风险。同时，个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区，2004年末，上海、广东、浙江、北京、江苏五省市贷款余额占全国59.9％，而中西部所有省区之和仅为23%。这进一步加剧了投资的地区性冷热不均。2004－2005年一些国内外上市的房地产企业的利润增长率出现较大分化，主要是过分将资金集中于一线城市的企业业绩欠佳，面临着较大风险，而敏锐把握政策趋势，及早把投资重点转向二、三线城市的企业利润增长较高。目前的个人住房贷款同样没有经历一次完整的周期的检验。实际上受央行的利率调整走向、以及取消个人购房贷款优惠利率等一系列利率政策影响，包括在未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用提高、宏观经济波动和收入增长出现变化的情况下，购房者的还款能力可能就会受到影响，可能会推动按揭贷款信用风险增大。现阶段个人购房贷款的不良率较低（1.5%），属银行优质资产，在上述情况下，各商业银行和监管部门应提高对按揭贷款新增不良资产的警惕和控制能力。3.个人住房贷款政策演变轨迹信贷政策。2003年6月5日人民银行“121文件”，规定主体结构封顶才能发放个人住房消费贷款，.购买第一套，首付款仍执行２０％的规定，购买第二套及以上的，应适当提高首付款比例。由于实施细则没有出台，该文件对个人住房信贷形成的影响远没有对开发贷款的影响巨大，但作为货币政策制定机构遏制房地产投机需求的意图已经明确，信号作用强烈。2004年10月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注贷款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月还款额与收入比控制在50％以下（含50％），提高了消费者获得银行贷款的门槛。2005年3月17日，中国人民银行上调个人住房贷款利率，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，这是2001年以来首次使用利率政策来专门调节房地产行业。个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。(三)房地产融资的银行贷款依赖度下降,关键环节融资渠道欠缺2005年前三季度，新增房地产贷款占当期房地产融资来源比例持续下降，10月底直接贷款占房地产融资来源比例为18.5%。考虑间接银行贷款，包括其他资金来源中的定金和预付款中约30%是银行对购房者发放的个人住房贷款，自筹资金的70%来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%左右，接近国际水平。与我国其他行业融资格局类似，银行贷款是最主要的融资渠道，但这不能成为解释房地产企业资金紧张的根本原因，因此房地产企业不可寄希望于信贷政策的放松来解决融资困难的问题。应该看到，我国现行金融体制下关键环节融资渠道的缺失才是房地产融资困境的症结，如何拓宽融资渠道，选择合适的融资组合，以此改变现行风险分担机制下银行承担过重风险的现状是更重要的问题。2005年1-9月份房地产贷款发放情况050010001500200025003000350012345678900.050.10.150.20.25国内贷款占融资来源比例资料来源：国家发改委、国家统计局从房地产融资格局看，一方面房地产市场有旺盛的投资需求，2005年前十个月，我国房地产投资总额达1.18万亿元；另一方面，我国有充足的资金供给，2005年11月末银行存贷差超过达到9.2万亿元。这说明当前房地产企业资金紧张是因为原有的以贷款联结资金供求的桥梁出现了断裂，因此，现阶段我国房地产融资格局的关键问题是在特定的房地产开发阶段，一些特定融资形式的欠缺，这就在客观上提出了要通过金融创新赖为房地产融资提供资金供求双方之间的新桥梁的作用。