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RealEstateFinance房地产金融RealEstateFinance房地产金融任课教师:施同兵Email:shitongbing@126.com•房地产金融学,是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础,逐步独立和发展起来的,是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。它的研究对象是货币资本在房地产生产、交换以及消费领域的配置方式与配置效率。参考书1.(美)威廉姆.布鲁格曼、杰夫瑞.费雪著:《房地产金融与投资》东北财经大学出版社2000.10李秉祥等译2.龙胜平主编《房地产金融与投资》高等教育出版社19983.WilliamB.Brueggeeman&JeffreyFisher:《RealEstateFinance&Investments》PublishedbyMcGraw-Hill2001第一部分概论outline本章简介•房地产业与金融业的关系,房地产金融的概念、特征、作用以及房地产金融市场体系,最后介绍我国房地产金融业的发展历史、现状以及未来发展方向。第一节房地产业及其资金运动•房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业,它主要属于第三产业。金融是指货币资金的融通,包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金和分配资金,它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。随着我国经济的进一步发展及城市化的加速,传统的住房制度和金融体系正在发生根本性的变革,因此,房地产业与金融业相互促进、共同发展的关系也日益凸现。房地产业与金融业两者间的关系,突出地表现为房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间的关系上。作为相对独立的物质生产部门的房地产业,在涉及房地产商品的生产、分配、交换与消费的一系列生产经营活动中,无法离开各类金融机构与金融市场为其提供资金的筹集、融通和结算等各种金融服务。总而言之,房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透,而其发展本身又为金融业的成长提供了广阔的空间。一、房地产realestate•狭义的房地产是指土地及土地上永久性建筑物及其衍生的权利。•房产建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。•地产土地(含水面、海域)及其上下的一定空间,包括地下的各种基础设施和地面道路等。•权利在房地产上可设置的权利众多•在房产上有赠与权、继承权、售卖权、租赁权、抵押权、典当权、留置权、占有权、使用权、收益权、处分权等•在地产上有地役权、地上权、通行权等地役权:依法为敷设、兴建、修筑公用设施而占有、使用、勘查他人土地的权利。地上权:在他人的土地上修建房屋、拥有建筑物、工作物、林木的权利。•广义的房地产除上述内容外,还包括水、矿藏和森林等自然资源。产权和房地产PropertyRightsandEstates•与房地产相关的所有者权利(ownershiprights)叫不动产(realproperty),与之相对的是动产(personalproperty)区别实物房地产与房地产所有权财产权(propertyrights)是指所有者对其财产的占有、使用、收益和处置的权力某房地产的价值可看作投资者为取得能带来特定收益流的产权所愿支付的价格财产的界定DefinitionofanEstate•财产(Estate)一词是指房地产的所有权益或潜在所有权益,即在所有期内占有和使用该财产的一般权益。并非与不动产相关的所有权益都属于财产—地役权、留置权就不是财产。房地产的特征••物质性质方面的特征经济性质方面的特征••固定性地理位置对其价格有着••多样性重大影响••耐久性单件性使得房地产估价••体积大显得日趋重要产权具有可分割性,投资者可以以出售或出租等方式寻求投资回报房地产生产投资大二、房地产业•房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业。它是一个特殊的产业部门:横跨生产、流通和消费领域;把地产和房产结合在一起;经营产权权利,涉及众多法律法规制度。房地产业的界定房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群,是国民经济的重要组成。一般认为在产业层次上,主要属于第三产业,事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分,有时又包括第一产业的内容(如园林等)。房地产业是综合性非常突出的产业群.房地产业与建筑业房屋建设土地平整土地买卖房地产买卖房地产开发房地产业建筑业房地产业在国民经济中具有十分重要的地位•第一、是城市经济发展的基础产业–为城市生产生活提供基础、载体和空间;–决定城市经济发展的规模、结构、布局和水平。•第二、是国民经济的先导产业在房地产开发、经营和消费过程中,需要大量的资金和物资,联系着一大批相关产业,它的发展,能促进和带动相关产业的发展,起到促进和导向的作用。–1、促进建筑业的繁荣–2、促进建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、森工、机械、仪表等产业的发展。建筑涉及23大类,1558个品种我国房屋建筑成本中70%是材料消耗,每年耗用钢材总耗量的25%,木材的49%,水泥的70%,玻璃的70%,预制品的25%%,运输量的8%。–3、促进家用电器、家具等民用工业和旅游、园林、运输业、商业、服务业等第三产业的繁荣发展。–促进金融业的发展。•第三、是国民经济的支柱产业房地产是构成整个社会财富的重要内容,对国民经济具有稳定而长远的影响。–英国的房地产价值占该国总财富的73.2%。–房地产本身价值大,附加值高,土地不断升值。–房地产产品使用周期长。第四、是保护和优化生态环境的重要环保产业三、房地产业资金及其运动•(一)房地产业经济活动的资金分类••按来源渠道:投资者权益和负债••按实物形态和价值转移方式:固定资金和流动资金••(二)房地产业资金的循环运行••资金从货币资金形态经过储备资金形态、生产资金形态(在建工程,包括在建场地、在建房屋、在建配套设施等)、成品资金形态(产成品,包括完工土地、房屋、配套设施等开发产品),以及结算资金等各种不同的形态,然后又回复到货币资金形态进行循环周转。(三)房地产资金的特点•房地产商品的特点•1、是一种价值量大、集约化的商品•2、具有不可移动性•3、个体差异大(区域性)•4、建设使用的期限长•5、具有保值增值功能•6、房地产受国家政策与城市规划影响•房地产资金的特点•1、房地产资金运用规模大•2、房地产整体资金周转期长,周转速度慢•3、房地产资金运动相对稳定•4、房地产资金增值性较强•5、房地产资金流动性差•6、资金运动受地域影响大第二节房地产金融概述一、金融概述•金融是指货币资金的融通,包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。在商品生产和商品交换的发展过程中产生了货币,金融是商品货币关系发展的产物。二、房地产金融的概念和内容•房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过•程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。••房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款,开办住房储蓄,办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款,从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易等。三、房地产金融的构成房地产金融实际上是房产金融与地产金融的合称。•(一)房产金融房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的资金融通活动。与住房金融有区别。•(二)地产金融又称土地金融,指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动,可分为:–1、市地金融为城市土地的获得、改良、转让与经营而融资–2、农地金融根据服务对象和市场主体,可以划分为如下内容:(一)开发性房地产金融服务是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动,其服务对象是经营者、建设者(二)消费性房地产金融服务是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动,其服务对主要是消费者、房地产的购买者等,最基本的产品就是按揭和保险。•(三)市场化房地产金融服务市场化房地产金融服务,是指围绕着房地产市场、为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动,其服务对象是形形色色的市场参与者,提供的产品是各式各样的标准化和差异化服务,但这些产品又都是与房地产紧密联系在一起的、是以房地产为标的或以房地产为媒介的金融服务。四、房地产金融的特点•1.融通资金量大•无论是房地产企业的开发经营资金,还是个人的消费购房款,都会遇到使用支出的集中性和来源积累的长期性、分散性的矛盾,为了解决这一矛盾,需要房地产金融市场为企业或个人进行大量的融资。据统计,发达国家房地产投资资金杠杆率高达75%-95%。而一般制造业则仅为50%-60%。另外,国外住宅信贷规模的发展尤为迅速。例如,美国1945年住宅抵押贷款余额为270亿美元,1960年增加到1630元美元,1979年则突破1万亿美元大关,相当于战后初期的37倍。•2.房地产金融具有较强的政策性•房地产金融受政政策干预较多,同时也是政府补贴较多的行业。因为,一方面城市规划、城市发展计划和产业政策等对房地产金融有诸多限制;另一方面,居民的住房问题关系到社会安定团结和政局的稳定。因此,政府通常要通过房地产金融部门,采用各种奖励、补贴或税收优惠等手段来支持个人住房抵押贷款的发展。例如,战后美国政府规定住宅贷款利率不能提高,由政府贴息,并把住宅贷款的偿还期延长到30年。3.房地产金融债权有保障•由于房地产属于不动产,具有保值和增值的特点,因此在实际操作中,常常以房地产作为贷款的抵押担保品,使贷款的可靠性、安全性大大提高。4.房地产金融具有证券化趋势•房地产作为不动产,在传统的资产形态下,属于一种缺乏流动性的资产,这主要体现在以下两方面:首先,房地产只能成套地出售或转让,不像股票或债券那样,可根据需要进行转让。在某些不利情况下,所投的资金可能会被套在某一房地产上,难于变现,因而不得不较长时间地持有它。其次,房地产作为抵押品时,不能移动,不易分割,不方便交给债权人保管和处置。由于房地产传统资产形态具有这种缺陷,西方发达国家从上世纪60年代起出现了房地产证券化的趋势,即将期限长、额度大的房地产抵押贷款进行小额分割,以有价证券的形态通过资本市场进行融资,使得长期的抵押贷款资产具有很好的流动性。第三节房地产业与金融业的关系•一、房地产业的发展需要金融业的支持••(一)房地产的开发与经营需要金融业的配合••(二)房地产的流通和消费需要金融业的帮助••(三)房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务◆房地产业的开发与经营离不开金融业的支持。•房地产经营的主要产品是房屋和土地,其商品的价值量巨大,其生产建设和经营活动的过程比较长,从取得土地、开发土地、设计、施工、装修、配套到验收等一系列过程一般需要几年。而且房地产业涉及面广,经济关系复杂,巨额的资金要分别以货币资金、开发建设资金、商品资金等形态同时存在于房地产开发经营的各个不同阶段。假设某市平均每年要竣工住房面积1200万平方米左右,按每平方米住房平均成本2000元的保守估计,每年也要投入240亿元的资金。◆房地产的流通和消费需要金融业的帮助房地产进入流通领域,满足单位和个人消费需求,单位和个人也需要花费大量的资金。例如,2003年上海市城市居民家庭人均年可支配收入14867元,按住宅平均价格每平方米5000元的保守估计,从静态上看,一个三口之家不考虑其他消费也得攒上十年才能买上一套100平方米的住房,如果有了金融业的介入,通过发放个人住房抵押贷款,则可以缩短购房者资金积累时间,提前购得房屋,实现房地产的流通和消费,进而推动房地产业的良性循环。◆房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务•金融业除了以融资方式支持房地产业外,还可以运用多种金融工具,通过办理结算、信托、保险等业务,支持房地产的开发,促进房地产商品的流通与消费。二、金融业的发展需要在房地产业拓展业务••(一)金融业的发展需要在房地产领域安
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