房地产金融与税收

第八章房地产金融与税收房地产企业银行贷款项目融资房地产融资成本房地产税收第一节概述一、房地产金融的概念是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。资金剩余方：个人、企业、政府经纪人、抵押银行金融中介：商业银行、人保公司、投资公司、养老基金资金短缺方：个人、企业、政府FNMA\GNMA\FHLMC\私人公司资金存单证券抵押资金证券间接融资直接融资二级抵押市场融资房地产融资环境第一节概述二、房地产金融的分类（一）按是否通过金融机构1.直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资投资者投资、股票、债券特点：直接性、长期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.间接金融：通过银行等金融机构进行融资借款、融资租赁特点：间接性、短期性、相对非流通性、可逆性第一节概述二、房地产金融的分类（二）按融资性质1.权益资本金融：为获取可供长期或永久使用的资金而采取的资金融通方式。资金直接构成企业资本。也就是向其他投资者出售公司的所有权，即用所有者的权益来交换资金。投资者投资、股票、信托、基金、特点：代表投资者对企业净资产的要求权；属于企业法人财产，不能抽回，但可转让；不需还本付息。第一节概述二、房地产金融的分类（二）按融资性质2.债务资本金融：通过借入方式取得资金，并支付利息的融资。双方形成债券债务关系。借款、融资租赁、债券特点：债券债务关系；约定期限并还本付息；适度债务资本可降低企业综合融资成本、保持投资者控制权，有利于提高资本收益率和市场价值。第一节概述三、房地产企业融资的特点1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。2.需要房产和地产的抵押。3.资金面临比较大的经济风险和财务风险。第一节概述四、房地产融资的模式（一）公司融资模式——传统模式依托现有公司进行融资特点：1.现有企业统一组织融资并承担责任和风险。2.在现有企业资产和信用基础上融资，并成为企业增量资产。3.融资后的投资收益和偿债能力分析是根据现有企业的财务状况进行的。第一节概述四、房地产融资的模式（二）项目融资模式——新型模式新组建公司进行融资特点：1.房地产项目所需资金来自新建房地产企业筹集的资本金和债务资金。2.新建房地产企业的投资者承担全部风险。3.主要根据房地产项目预期开发运营情况评估其投资收益，分析其获利能力和偿债能力。第一节概述五、房地产融资的渠道融资渠道内源渠道资本公积金公益金未分配利润折旧费其他外部融资资本金股票投资债券融资租赁银行借款其他第八章房地产金融与税收房地产企业银行贷款项目融资房地产融资成本房地产税收第二节房地产开发企业融资方式传统融资模式一、房地产企业银行贷款贷款方式：流动资金贷款、开发贷款贷款方向：房屋建造、土地开发（一）贷款的基本条件1.开立基本账户或一般存款账户，并通过其进行经营收入结算。2.提供担保（抵押、质押、信用）。3.可行性研究结论可行。4.开发建设项目已纳入住房开发建设计划。5.已立项，取得土地使用权。6.自有资金达到35%。第二节房地产开发企业融资方式（二）贷款提供的资料1.基本材料：企业法人主体资格材料2.贷款项目材料：项目合法性及可行性材料用地材料：土地出让合同、红线图、已缴纳土地出让金发票、国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证等报建资料：立项批文、固定资产投资许可证、规划设计方案批复、建筑工程规划许可证、建设工程报建审核书、施工许可证等其他前期资料：项目可行性分析报告、现金流量分析预测及开发销售进度计划；商品房预售许可证、施工合同、监理合同、施工进度月报、监理月报等第二节房地产开发企业融资方式（二）贷款提供的资料其他前提资料：贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，项目预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；具有一定比例的自有资金，一般应达到项目预算投资总额的30％以上，并能够在银行贷款之前投入项目建设。3.担保材料4.客户评价授信客户只需提供2.3.和贷款证。房地产开发贷款期限一般不超过3年。第二节房地产开发企业融资方式二、债券贷款的基本条件向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。（一）五个问题1.发行价格：与票面价格相比——平价发行、溢价发行、折价发行2.票面利率、利息支付、支付时间：票面利率=利息/票面价格票面利率等于市场利率，债券发行价格等于面值——平价发行；票面利率低于市场利率——折价发行；票面利率高于市场利率——溢价发行。3.偿还期限和方式第二节房地产开发企业融资方式（一）五个问题4.是否记名和流通5.发行条件：《公司法》规定股份有限公司净资产额不低于3000万元，有限责任公式净资产额不低于6000万元；累计债券总额不超过公司净资产总额的40%；最近三年平均可分配利润足以支付债券1年的利息；筹集资金投向符合国家产业政策；利率不得超过国务院限定的利率水平；其他条件第二节房地产开发企业融资方式（二）债券特点1.偿还性2.流通性3.安全性4.收益性第二节房地产开发企业融资方式（三）债券种类1.是否有财产担保：抵押债券和信用债券2.是否转换为公司股票：可转换和不可转换3.利率是否固定4.是否能提前偿还5.偿还方式：一次到期、分期到期第二节房地产开发企业融资方式（三）债券的收益计算债券收益率=（到期本息和-发行价格）/（发行价格*偿还期限）*100%债券出售者的收益率=（卖出价格-发行价格+持有期间的利息）/（发行价格*持有年限）*100%债券购买者的收益率=（到期本息和-买入价格）/（买入价格*剩余期限）*100%债券持有期间的收益率=（卖出价格-买入价格+持有期间的利息）/（买入价格*持有年限）*100%第二节房地产开发企业融资方式（三）债券的收益计算如某人于1995年1月1日以102元的价格购买了一张面值为100元、利率为10％、每年1月1日支付一次利息的1991年发行5年期国库券，并持有到1996年1月1日到期，则债券购买者的收益率=(100+100*10%-102)/(102*1)*100%=7.8%债券出售者的收益率=(102-100+100*10%*4)/(100*4)*100%=10.5%第二节房地产开发企业融资方式三、股票股票是股份有限公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证，代表着其持有者（即股东）对股份公司的所有权。股票是对公司收益和资产的索取权。（一）股票的分类1.普通股在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权。第二节房地产开发企业融资方式1.普通股基本权利：（1）公司决策参与权。（2）利润分配权。（3）优先认股权。（4）剩余资产分配权。第二节房地产开发企业融资方式2.优先股相对于普通股，优先股在利润分红及剩余财产分配的权利方面，优先于普通股。基本权利：（1）优先分配权。（2）优先求偿权。第二节房地产开发企业融资方式三、股票（二）股票的特点1.不可偿还性2.参与性3.收益性4.流通性5.价格波动性和风险性第二节房地产开发企业融资方式（三）股票的种类1.A股：人民币普通股票。由我国境内的公司发行，供境内机构、组织或个人（不含台、港、澳投资者）以人民币认购和交易的普通股股票。2.B股：人民币特种股票。是指那些在中国大陆注册、在中国大陆上市的特种股票。以人民币标明面值，只能以外币认购和交易。第二节房地产开发企业融资方式（三）股票的种类3.H股：国有企业在香港(HongKong)上市的股票。雅居乐、中国地产集团、沿海绿色家园、碧桂园、绿城中国、合生创展、丽丰控股、中新地产、路劲基建、上海证大房地产、世茂房地产、上置集团——标准普尔非投资级中海——标准普尔投资级4.N股：在中国大陆注册、在纽约（NewYork）上市的外资股。第二节房地产开发企业融资方式项目融资模式一、含义“为一个特定经济实体所安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。”-----fromPeterK.Nevitt,FrankFabozziProjectFinancing”“融资不是主要依赖项目发起人的信贷或所涉及的有形资产，提供债务的参与方的收益在相当大程度上依赖于项目本身效益。”----国际著名法律公司CliffordChance编著的《项目融资》第二节房地产开发企业融资方式二、与传统融资的区别项目融资传统融资融资基础项目的资产和现金流量(放贷者最关注项目效益)借贷人/发起人的资信追索程度有限追索(特定阶段或范围内)或无追索完全追索(用抵押资产以外的其它资产偿还债务)风险分担所有参与者集中于发起人/放贷者/担保者股权比例(本贷比)发起人出资比例较低(通常30%)，杠杆比率高发起人出资比例较高，通常30~40%会计处理资产负债表外融资(通过投/融资结构，使债务不出现在发起人，仅出现在项目公司的资产负债表上)项目债务是发起人的债务的一部分，出现在其资产负债表上第二节房地产开发企业融资方式三、适用范围和（一）适用范围资源开发项目:石油、天然气、煤炭、铁、铜等项目的开采基础设施建设：铁路、公路、港口、电信和能源等项目的建设制造业项目第二节房地产开发企业融资方式三、适用范围和框架结构（二）框架结构项目投资结构信用保证结构项目资金结构项目融资结构项目投资者项目外部环境1-1项目融资的结构框架第二节房地产开发企业融资方式四、项目融资的参与方项目公司银行及金融机构工程公司设备/能源/原材料供应商项目产品购买者项目投资者项目融资顾问项目所在国政府股本资金担保各种认可融资安排基础设施工程合同供应合同销售合同1-2项目参与者之间的关系第二节房地产开发企业融资方式五、项目融资的模式（一）直接融资模式投资者直接安排项目的融资，并直接承担起融资安排中相应的责任和义务的一种方式，是最简单的一种项目融资模式。优点：1.选择融资结构及融资方式比较灵活2.债务和税务安排比较灵活3.可以灵活运用发起人在商业社会中的信誉缺点：1.实现有限追索相对复杂2.项目贷款很难安排成非公司负债型的融资。第二节房地产开发企业融资方式项目投资者融资协议合资协议管理协议销售代理协议合资项目管理公司项目工程合同销售合同合资项目工程公司产品购买者自有资金建设费用盈余资金产品贷款资金生产费用资本再投入销售收入贷款银团银行监控帐户债务偿还投资者面对同一贷款银行的直接安排融资结构第二节房地产开发企业融资方式贷款银行贷款银行项目投资者项目投资者项目管理公司合资项目工程公司融资协议融资协议现金流量管理协议现金流量管理协议合资协议工程合同建设/生产费用建设/生产费用产品产品销售收入销售收入建设费用产品购买协议产品购买协议债务偿还投资者各自独立直接安排融资结构债务偿还第二节房地产开发企业融资方式五、项目融资的模式（二）项目公司融资模式投资者通过建立一个单一目的的项目公司（SPV）来安排融资的一种模式，具体有单一项目子公司和合资项目公司两种形式这种形式的特点是项目子公司将代表投资者承担项目中全部的或主要的经济责任,但是由于该公司是投资者为一个具体项目专门组建的,缺乏必要的信用和经营历史(有时也缺乏资金),所以可能需要投资者提供一定的信用支持和保证。这种信用支持一般至少包括完工担保和保证项目子公司具备较好经营管理的意向性担保。第二节房地产开发企业融资方式项目投资者项目公司股东协议股本资金红利贷款资金融资安排工程合同市场安排建设费用销售收入产品债务偿还工程公司产品购买者完工担保在公司型合资结构中投资者通过项目公司安排融资结构贷款银行第二节房地产开发企业融资方式投资者通过项目公司安排融资结构有以下特点：1、在融资结构上较易为贷款银行接受，法律结构相对简单；2、项目投资者不直接安排融资，较易实现有限追索和非公司负债型融资的目标要求；3、通过项目公司安排共同融资，避免了投资者之间在融资上的相互竞争，又可充分利用大股东在