房地产金融第九章房地产保险

第九章房地产保险第三节房地产保险的品种第四节房地产保险的运作第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（1）企业财产保险、（2）家庭财产保险、（3）城乡居民房屋保险、（4）建筑工程保险二、房地产业务中的责任保险（1）产品责任保险、（2）职业责任保险、（3）雇主责任保险三、房地产业务中的信用保证保险（1）卖方信用保险、（2）住宅抵押贷款保险四、房地产业务中的人身保险（1）建筑工程团体人身意外伤害保险、（2）安居定期保险、（3）公积金贷款者定期寿险第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险目前，我国保险公司并未针对房地产项目专门开发房地产保险，有关房地产方面的保险主要有：企业财产保险、家庭财产保险、城乡居民房屋保险、建筑工程保险等。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险企业财产保险是指以企业拥有的某一地点的一般固定资产或流动资产为保险标的，因遭受火灾和保单列明的各种自然灾害和意外事故引起标的的直接损失给予经济赔偿的保险。国外通常称“火灾保险”，我国通常称企业财产保险，包括财产保险基本险和财产保险综合险。企业财产保险相关内容包括：可保财产、不可保财产、企业财产保险的保险责任、附加险、保险期限、保险金额、保险价值。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险1、投保人对保险标的拥有保险利益的法人单位主体，都可以成为企业财产保险的投保人，包括企业、事业单位、国家机关、团体等。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险2、保险标的范围凡属于被保险人所有或与他人共有而被保险人负责的财产；由被保险人经营管理或替他人保管的财产；其他具有法律上承认的与被保险人有经济利害关系的财产都在保险标的的范围之内。而违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不属于保险标的的范围。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险3、保险责任基本险的赔偿责任：火灾、雷击、爆炸、高空坠物、避险和救险产生的损失；基本险的免责范围：战争、动乱、“自然灾害”、错误行为所产生的损失。综合险的赔偿责任：不仅包括基本险的责任范围，还包括暴雨、泥石流等一系列“自然灾害”；综合险的免责范围：地震、战争、动乱、错误行为所产生的损失。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险4、保险期限一般为一年，即投保日0时0分开始，到周年日前一天的24时60分。保险期满后，双方经协商可以续保。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险5、保险金额及保险价值企业的房地产属于固定资产，其保险金额通常有4种方式确定：按账面原值确定、按账面原值加成数确定、按重置价值确定、按其他方式确定等。而保险价值是按照出险的房屋、建筑物的重置价值确定的。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险5、附加险投保人如果对保险人制定的基本险、综合险的保险内容不满意，经双方当事人协商可以设立附加险。通常基本险的附加险包括暴风、暴雨、洪水等“自然灾害”；综合险的附加险有破坏性地震、水管爆裂等。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（二）家庭财产保险、城乡居民房屋保险在未开发城乡居民房屋保险的保险公司经营中，家庭房屋因自然灾害或意外事故所致损失的风险通常由家庭财产保险来分散。城乡居民房屋保险是以居民的房屋为保险标的的保险，包括房屋普通保险和房屋两全保险。房屋普通保险：以交纳保险费的形式投保，保险期满后不退还保险费，续保需重新办理保险手续。房屋两全保险：以交纳保险储金的形式投保，保险期满后，无论是否发生赔付，保险人都将投保人所交的保险储金退还给投保人，因此是具有保险与储蓄双重功能的品种。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（二）家庭财产保险、城乡居民房屋保险1、保险范围范围包括：被保险人自有房屋、与他人共有房屋、代他人看管的房屋、租借他人的房屋（后三项需经保险人同意，并作出特别约定）不保的房屋：危房、征用、拆迁和违章建设的房屋、无人居住和看管的房屋、在建房屋、在分洪区、泻洪区、洪水警戒线以下的房屋、低值临时窝棚、非正规住房及其附属建筑物。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（二）家庭财产保险、城乡居民房屋保险2、保险责任火灾、爆炸、雷击、洪水、冰雹、雪灾、崖崩、冰凌、泥石流、突发性地陷；暴风、暴雨造成房屋主要结构倒塌；空中运行物体坠落；外来建筑物及其他物体倒塌；其他约定事项。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（二）家庭财产保险、城乡居民房屋保险3、责任免除战争、军事行动或暴力行为核辐射、核污染地震投保人及其关系人的故意其他约定事项第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（二）家庭财产保险、城乡居民房屋保险5、保险期限、保险费率、保险金额保险期限：房屋普通险的期限为1年，房屋两全保险为1年、3年、5年三种。保险费率：通常以房屋的结构来区别。保险金额：由投保人根据房屋的实际价值自己决定，一般不超过房屋价值。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（三）建筑工程一切险建筑工程一切险简称建工险，是专门承保各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外损毁或灭失，以及对第三者伤害、死亡或财物损害所致法定赔偿责任的综合性保险。以承包商所承担的风险为主要标的。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（三）建筑工程一切险1、保险标的承保的标的是房地产建筑工程，以合同内容为依据，主要包括：建筑工程（包括永久工程和未未完成工程主体必须搭建的，在工程主体完工后拆除或废弃不用的临时工程及存放在工地的物料）；建筑用机器、工具、设备和临时工房及其屋内存放的物件；业主或承包人在工地的原有财产；附带安装工程项目；工地内的现成建筑物和业主或承包人在工地的其他财产。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（三）建筑工程一切险2、承保责任范围保险责任：自然灾害、盗窃、工人和技术人员的不当行为、原材料或工艺不善引起的事故等。除外责任：被保险人故意行为致损，自然磨损、停工、罢工、战争等因素造成的损失，设计错误引起的损失和费用，自然减值、自然费用、非保险财产损失，不良工艺引起的保险财产本身的损失及其处置费用，其他约定事项。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（三）建筑工程一切险3、保险金额建筑工程的总价值为险种的保险金额，包括设计费、建筑所需材料设备费、施工费、运杂费、保险费和税款以及其他有关费用。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（三）建筑工程一切险4、保险期限建筑工程保险的保险期限自投保工程动工或用于保险工程的材料、设备运抵建筑工程时开始，到工程所有人对部分或全部建筑工程签发完工验收证书或验收合格，或工程所有人实际占有或使用或接受部分或全部工程之时终止，以先发生者为准。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（三）建筑工程一切险5、保险项目（包括物质损失、第三者责任、特种风险赔偿）物质损失：一切与工程及施工有关的物质损失，保险金额通常由保险人与被保险人协商决定。第三者责任：指保险期间由于意外事故造成工地及工地附近的第三者人身伤亡或财产损失依法应由被保险人进行赔偿的责任。通常采取限额赔偿。特种风险：指保单上列明的风险，通常单列明赔偿限额。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（三）建筑工程一切险6、保险费率和扩展条款保险费率一般按照工期费率计收，即由保险公司对投保工程进行风险评估后，根据工程的危险程度确定。建工险可以根据投保人的要求，提供多种扩展条款，如：分期付费条款、交叉责任扩展条款、有限责任保证条款等。第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险主要涉及公众责任保险、产品责任保险、职业责任保险和雇主责任保险。（一）产品责任保险房屋作为特殊商品，在消费使用过程中也有可能因产品缺陷而造成用户或公众的人身伤亡或财产损失，依法应由开发商承担民事损害赔偿责任。，按照消费者权益保护的相关法律规定，开发商可能因销售房地产而承担产品责任风险。因此，开发商就需要将这些风险分散或转移出去，即相应地由保险人为其承担这些赔偿责任，而开发商仅需要向保险人购买相应的保险产品即可。这种因产品因素而创造出来的保险就称为产品责任保险。第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险（一）产品责任保险1、产品责任保险的责任范围承保责任：由开发商销售的供他人使用的房屋，由于房屋的缺陷等原因，在使用过程中对各种无过错者造成的人身伤害或财产损失，需要由开发商承担的赔偿责任。除外责任：应由被保险人承担的其他人的责任；被保险人对雇员等的责任；被保险人自己、照管或控制的房产的损失；在建房屋，所有权尚未转移到购房者时发生的责任事故；被保险人故意的过错行为；被保险的房产本身的损失；非正常状态下使用造成的损害事故。第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险（一）产品责任保险1、产品责任保险的责任范围承保责任：由开发商销售的供他人使用的房屋，由于房屋的缺陷等原因，在使用过程中对各种无过错者造成的人身伤害或财产损失，需要由开发商承担的赔偿责任。除外责任：应由被保险人承担的其他人的责任；被保险人对雇员等的责任；被保险人自己、照管或控制的房产的损失；在建房屋，所有权尚未转移到购房者时发生的责任事故；被保险人故意的过错行为；被保险的房产本身的损失；非正常状态下使用造成的损害事故。第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险（一）产品责任保险2、产品责任保险的赔偿房地产产品责任保险的赔偿是根据合同约定对保险事故进行经济赔偿，采用期内索赔制，一般的约定是：保险人的责任以产品在保险期限内发生事故为基础，而不论保险的房产是否在保险期限内建造或销售。第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险（二）职业责任保险职业责任保险是承保各种专业人员因工作上的疏忽或过失造成契约对方或他人的人身伤害和财产损失的经济赔偿责任。如设计师、工程师等职业风险。第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险（二）职业责任保险1、承保方式主要有两种：以索赔为基础的承保方式和以事故发生为基础的承保方式。在房地产业务中，职业责任保险通常采用以索赔为基础的承保方式，并规定前置期限为3年。第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险（二）职业责任保险2、职业责任保险的承保与理赔承保：职业责任保险属于团体险，保险人只接受团体投保。理赔：通常规定一个累计最高赔偿限额，诉讼费则在赔偿限额之外。第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险（三）雇主责任保险雇主责任保险是以被保险人即雇主所雇佣的雇员在保险有效期内，从事与其职业有关的工作时，由于遭受意外或患职业病所致伤残或死亡，被保险人（雇主）根据法律或雇佣合同应承担的医药费及经济赔偿责任为承保风险的一种责任保险。第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险（三）雇主责任保险1、雇主责任保险的责任范围责任范围：被保险人的雇员在从事职责时发生意外的经济赔偿、医药费以及被保险人与雇员之间因本保险责任范围内的纠纷诉讼费用。除外责任：战争、暴动、罢工、核辐射；疾病以及由此而施行的内外科手术；被保险人的重大过失行为；被保险人对其承包人的雇员的经济赔偿责任；被保险人的雇员的故意行为。第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险（三）雇主责任保险2、雇主责任保险的保险费率通常根据职业和工种的风险程度来规定费率标准，并依据赔偿限额决定具体收费水平。第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险（三）雇主责任保险3、雇主责任保险的赔偿雇主责任险的赔偿关键因素是受害人与致害人之间是否存在雇佣关系，通常的判断标准是：雇主具有选择受雇人的权利雇主支付工资或其他报酬雇主掌握工作方法的控制权雇主具有中止或解雇受雇人的权利第三节房地产保险的品种二、房地产业务中的责任保险（三）雇主责任保险4、雇主责任保险的附加险雇主责任保险可以增加附加险，包括：第三者责任保险雇员第三者责任保险附加医药费保险