房地产金融课件(学生版)

房地产金融第一章房地产金融概论第二章房地产贷款种类与税费第三章房地产信贷资金的筹集第四章房地产抵押贷款第五章房地产开发贷款第六章住房公积金制度与贷款第七章房地产信托业务第八章房地产保险第九章房地产典当业务第十章美国次贷危机房地产金融胡永华教学实施——进度安排房地产金融房地产交易房地产开发融资房地产保险房地产交易税费房地产商业抵押贷款住房公积金贷款房地产信托融资房地产证券融资房地产保险公司房地产保险的运作房地产开发贷款第一章房地产金融基本知识房地产金融是金融的重要组成部分，所以房地产金融以一般金融理论为基础，由于房地产金融在金融市场占有较大的份额，而且也有特殊性，所以房地产金融往往被作为一门独立的科学进行研究。第一节房地产金融基本知识一、房地产金融含义（一）房地产、房地产业及金融业的含义（二）房地产金融含义房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融含义房地产金融–围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。–是房地产资金的融通–是房地产业与金融业密切结合的产物（三）房地产金融的任务运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。二、房地产金融的主要内容主要有：住房储蓄存款，吸收房地产存款，办理房地产贷款（房地产抵押贷款、保证贷款、信用贷款）房地产证券（发行房地产股票与债券）、房地产信托投资、房地产保险，房地产典当。三、房地产金融特征（一）房地产金融具有较高的安全性1、房地产金融是有担保的信用2、房地产具有位置的固定性,使用的耐久性。3、房地产具有增值性（二）房地产金融信贷资产本身具有较弱的流动性三、房地产金融基本特征（三）房地产金融业务具有较好的收益性（四）房地产金融具有较强的政策性不良发展（过快或过慢）都会对国民经济产生负面影响（五）房地产抵押贷款具有“无转移抵押”的性质四、房地产金融的作用一、房地产金融对房地产业的支持作用（一）房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障1、房地产生产周期长，资金需求密集，需要金融支持。2、房地产经营四个阶段环环相扣，资金是支持各个阶段的关键因素。3、金融市场的聚资功能、配置功能和宏观调控功能促进房地产业的发展。房地产发展与金融支持金融的支持流通存量房销售房屋建设房屋开发土地购置土地一、房地产金融对房地产业的支持作用（二）房地产金融支持居民住房消费能力的提高使居民的消费能力提前10～30年（三）房地产金融执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展首付比例、税率、存贷利率。二、房地产金融对金融业的支持作用房地产贷款安全、收益高、还款率高。房地产信贷属于是银行质量高，效益好的信贷品种之一，尤其是个人住房贷款资产质量优，给金融机构带来良好的效益。第二节房地产金融机构其他类进出口银行农业发展银行四大国有控股商业银行区域性股份制商业银行全国性股份制商业银行外资银行房地产金融机构银行类商业银行非银行类专业银行保险公司证券公司信托投资公司住房储蓄银行思考题假如你是一家房地产开发公司的老板，你会和那些房地产金融机构打交道？结合所学知识，分析当前严格的差别化住房信贷政策的主要原因，对房地产市场有何影响？成熟的房地产金融市场的主要标志一般认为，成熟的房地产金融市场需要满足如下条件，或者说成熟的房地产市场具有如下特征：完善的法律体系完善的市场结构丰富的市场产品大规模的交易高效的市场效率严格的风险管理我国房地产金融市场存在的主要问题一、房地产信贷金过多依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资风险集中于商业银行二、个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险个人征信系统未建立假按揭三、商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题政策建议一、大力发展多元的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险二、加大对房地产信贷的监管。加强房地产信贷风险的管理和防范，完善个人征信管理体系。房地产贷款的主要种类一、按照贷款的政策要求分类1.政策性房地产贷款2.商业性房地产贷款3.组合型房地产贷款二、按照房地产贷款信用方式分类1.抵押贷款2.担保贷款3.信用贷款房地产贷款的主要种类三、按照房地产市场级别分类1、房地产一级市场贷款（1）土地储备贷款（2）土地开发贷款2、房地产二级市场贷款房屋开发贷款商品房贷款3、房地产三级市场贷款二手房抵押贷款三、按照贷款用途划分房地产贷款房地产开发贷款土地储备贷款土地购置贷款土地开发贷款建设贷款住房开发贷款其他房地产开发贷款经济适用房开发贷款商用房开发贷款房地产税费主要税种我国税收体系房地产投资环节的课税房地产交易环节的课税房地产保有环节的课税房地产所得环节的课税固定资产投资方向调节税（停）印花税耕地占用税（停）房地产营业税城市建设维护税土地增值税契税教育费附加房产税城镇土地使用税城市房地产税（非内陆）房地产企业所得税个人所得税印花税防洪工程维护费地方教育附加费营业税营业税概念和特点营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税税率和计税方法销售不动产的营业税率规定为5%。应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×适用税率税率免征营业税个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税转让土地使用权，土地所有者出让土地使用权不征收营业税房地产税费主要税种城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。纳税人：凡缴纳营业税的单位和个人，税率纳税人所在地在市区的，税率为7％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％。计算公式：应纳税额＝实际营业税税额×适用税率房地产税费主要税种城市维护建设税和教育费附加教育费附加：是为发展教育事业而征收的一种专项资金。教育费附加由税务机关负责征收，其收入纳入财政预算管理，作为教育专项资金，由教育行政部门统筹安排，用于改善中小学教学设施和办学条件。计征依据和附加率教育费附加以纳税人缴纳的营业税税额为计征依据，附加率为3%。应纳税额的计算公式教育费附加=实际缴纳营业税税额×附加率房地产税费主要税种防洪工程维护费防洪工程维护费：是天津治理海河而征收的，以营业税为计税依据，税率为1%。应纳税额的计算公式防洪工程维护费=实际缴纳营业税税额×税率地方教育费附加：地方教育附加按单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税税额的2％征收根据《中华人民共和国教育法》的有关规定，财政部决定统一开征地方教育附加。经市人民政府同意，现将《天津市地方教育附加征收使用管理规定》印发给你们，自2011年2月1日起施行。应纳税额的计算公式教育费附加=实际缴纳营业税税额×税率房地产税费主要税种营业税及其附加税营业税及其附加税（城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加、防洪工程维护费）房地产税费主要税种天津的营业税综合税率为5.65%包含营业税和营业税附加。（营业税5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的2%，防洪工程维护费是营业税的1%）5.65%=5%(1+7%+3%+2%+1%)营业税新规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。普通住宅认定标准（1）建筑面积144平方米以下（2）容积率在1.0以上（3）成交价格低于市场指导价同时满足上述三个条件，则属于普通住宅。契税契税：在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。转移土地、房屋权属包括下列行为：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换如果是因继承而发生的房屋过户，不需要缴纳契税房地产税费主要税种契税契税的计税依据：是房屋产权转移双方当事人签订的契约价格。（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，契税计税依据为房地产的成交价格，若成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价进行核定，以核定价作为计税依据；（2）土地使用权赠与、房屋赠与的，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格进行价格核定，以核定价作为契税计税依据；（3）土地使用权交换、房屋交换的，契税计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定，以核定价作为计税依据；（4）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产的，房地产转让者补缴契税的计税依据是补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。房地产税费主要税种契税契税的纳税人：是房地产权利转移的承受人包括土地使用权出让、转让的受让人，房屋的购买人、受赠人。契税实行比例税率，契税税率范围为3%—5％契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。房地产税费主要税种契税新政对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按1％税率征收契税对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5％税率征收契税对个人购买非家庭唯一普通住房及非普通住房的，按成交价格3%征收契税印花税印花税简介印花税是对经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。从2008年年底起，个人销售或购买住房暂免印花税房地产税费主要税种印花税印花税的一般规定征税对象：有五类：经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。计税依据：印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。应纳税额=计税金额*税率（从价计征）应纳税额=凭证数量*单位税额（从量计征）税率：现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率纳税环节和纳税地点：纳税环节应当在书立或领受时贴花。印花税一般实行就地纳税。房地产税费主要税种房产税含义：房产税：是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。房产税的特点：（1）房产税按年征收、分期缴纳（2）属于财产税，其征收对象是房产房地产税费主要税种房产税计税依据：非出租的房产，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％；年应纳税额=房产余值×1.2%（从价计税）房产出租(非居住用房)，以房产租金收入为房产税的计税依据。税率为12％年应纳税额=房产年租金收入×12%（从租计税）房地产税费主要税种房产税房产税免征房产税的情形有：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。④个人所有非营业用的房产。⑤经财政部批准免税的其他房产。⑥为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。⑦经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，