开发商是怎样决定楼盘价格的

开发商是怎样决定楼盘价格的一、从营销学上讲：一）、成本导向法1、成本加成定价法2、损益意平衡法3、目标贡献法二）、竞争导向法1、随行就市定价法2、密封投标定价法（一般适合投标）三）、需求导向定价法1、理解价值定价法2、差别定价法二、从本人了解的房地产市场定价方法来看1、高层胡来法（一般是高层拍脑门，多数是只以为是的老板和央企、上市公司的高层经常干的事）2、随行就市法（就是根据当地情况与竞争项目来定价，这个法子比较保守）3、成本加成法（就是把房地产直接成本、间接成本与加成率相加除以可出售的面积，该法是最古老的方法了）三、本人常用的方法1、随行就市法2、成本加成法3、老板矫正法（就是我先按市场来定价或者成本加成法来定价，价格出来后要去摸老板对项目预期）四、本人实际操作步骤：一）、就是先用一个方法确定项目的整体均价，然后更加户型、朝向、面积、楼层、楼座制定基准价、户型差、朝向差、楼层差、楼座差。二）、根据这些要去当地的房管局进行价格备案，当地一般都会有一个最高价，别超过就行。三）、价格试探即先进行一段时间的排号，如果排号人数多，价格在这个基础上上浮，如果比较惨烈，价格开始调整四）、在确定的价格中要包含以下种特殊价格1、公司内部员工价2、老板的政府关系价3、特殊价格（不好的户型，也可以叫优惠的价格，其实是比较假）备注：如果是上市公司或央企必须定出一个高层折扣批准价（个人就不解释了）