张官营汇报s

张官营片区城中村重建改造专项规划资料张官营片区城中村重建改造专项规划资料张官营片区城中村重建改造专项规划资料目录（一）划定规划编制区（二）改造目标（三）功能定位（四）改造模式及策略（五）供地方式及拆迁安置方案（六）土地利用（七）开放空间和园林绿地系统（八）配套设施张官营片区城中村重建改造专项规划资料目录（九）道路交通（十）市政工程（十一）城市设计（十二）技术经济指标和经济可行性评价（十三）改造影响评价（十四）其他要求（十五）实施时序和实施措施张官营片区城中村重建改造专项规划资料(一)划定规划编制区张官营片区城中村重建改造专项规划资料1.1“张官营”片区改造范围“张官营”片区位于昆明市一环路与二环路之间，白云路与万华路交汇处，东至万华路，西至盘龙江，南至第四污水处理厂，北至白云路（含旧货市场）。张官营片区城中村重建改造专项规划资料1.2“张官营”片区权属分布图纸张官营片区城中村重建改造专项规划资料1.2“张官营”片区改造范围张官营片区城中村重建改造专项规划资料(二)改造目标张官营片区城中村重建改造专项规划资料用“城市再生”的理念，将改造后的张官营打造为昆明城市中心区的一个超大型的，以居住为主、兼顾片区综合配套的位置优越、环境优美的高品质滨江花园社区。张官营片区城中村重建改造专项规划资料改造后的张官营片区城市环境及城市形象及景观将得到彻底改变。●原有陈旧建筑，将被全新的都市现代建筑所取代并形成现代都市高尚化住宅生活区，片区“脏、乱、差“的城市环境及城市形象将得到彻底改观；●在沿昆明的母亲河盘龙江为主轴建造的滨江城市景观公园将大幅提升本区域的绿地率、景观价值，为附近居民创造了良好的活动空间及绿化环境；●片区治安环境将得到彻底改善、消防安全隐患将得到解决、片区违章建筑得到将彻底清除；●片区商业环境及氛围、城市生活环境将会得到极大提升，母亲河盘龙江将得到有效保护；●提高了村民出租房的收益、改善了村民居住环境，使村民生活品质进一步提高；●有利于其转变思想观念，融入城市生活、成为名副其实的城市居民，有利于促进社会安定和谐、从根本上消除城乡二元制，让片区形成新的经济增长点和城市亮点。张官营片区城中村重建改造专项规划资料(三)功能定位张官营片区城中村重建改造专项规划资料集现代居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、公共服务等诸多功能于一体的大规模、现代化、高品质社区。如下图所示：张官营片区城中村重建改造专项规划资料（四）改造模式及策略张官营片区城中村重建改造专项规划资料对张官营片区村民（居民）自建房的改造重建搬迁安置按：“先临时过渡安置,进行重建改造，优先建设安置房，再回迁安置”的原则实施，即村民先搬迁出自建房进行临时过渡安置,实施拆旧村重建改造,且优先建设安置房，建好后再回迁安置。张官营片区城中村重建改造专项规划资料（五）供地方式及拆迁安置方案张官营片区城中村重建改造专项规划资料5.1供地方式张官营片区城中村改造重建用地供地方式采用“毛地招拍挂”的方式。张官营片区城中村重建改造专项规划资料5.2拆迁安置方案按照“产权证面积和有准建证、三级批文的按五层以内(含五层)的实际面积‘拆一还一’实物赔偿；超建面积货币补偿”的原则进行。村民自建房的实物（安置房）补偿标准：1、自建房有产权证的，实物补偿的面积以该证照记载的面积为准；2、自建房无产权证但有准建证（含三级批文）的，实物补偿的面积以五层以下（含五层）的实际面积补偿。超过此面积视为超建面积；3、若自建房（必须有产权证或准建证、三级批文）在五层以下（含五层）有临时建筑的，村民（居民）应按该临时建筑面积以250元/㎡的标准补结构差价给俊发地产，才能获得该面积的实物补偿。4、自建房无产权证或无准建证、无三级批文的，按超建面积货币补偿。张官营片区城中村重建改造专项规划资料超建面积货币补偿标准：1、超建面积包括：•（1）自建房有产权证的，超过产权证登记面积且在6层（含6层）以上的面积为超建面积；•（2）自建房无产权证但有准建证（含三级批文）的，超建面积为五层以上核准面积；•（3）自建房无产权证或无准建证、无三级批文的，建筑面积均视为超建面积；2、超建面积货币补偿标准：临时性（石棉瓦棚、钢棚等）建筑按每平方米人民币250元（大写：贰佰伍拾元整）补偿，永久性（砖混、框架等）建筑按每平方米人民币500元（大写：伍佰元整）补偿。5.2拆迁安置方案张官营片区城中村重建改造专项规划资料采取先临时过渡、再回迁安置的原则原计划先建盖安置房土地部分因用于小厂村改造使用，致使张官营片区改造先建盖安置房后实施改造方案无法进行，必须拆迁村民（居民）自建房才可以实施建盖安置回迁房工程。因此，俊发公司对张官营片区改造重建范围内村民（居民）自建房实施拆迁安置过渡，待建好安置房后，再实施回迁安置。5.2拆迁安置方案张官营片区城中村重建改造专项规划资料规划设计方案一张官营片区城中村重建改造专项规划资料(六)土地利用张官营片区城中村重建改造专项规划资料6、用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数张官营片区城中村重建改造专项规划资料6、用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数张官营片区城中村重建改造专项规划资料6、用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数张官营片区城中村重建改造专项规划资料（七）开放空间和园林绿地系统张官营片区城中村重建改造专项规划资料7、开放空间和园林绿地系统张官营片区城中村重建改造专项规划资料7、开放空间和园林绿地系统张官营片区城中村重建改造专项规划资料（八）配套设施张官营片区城中村重建改造专项规划资料8、各类公共和市政配套设施的控制1、商业综合体临近城市主干道，具有面向城市和小区内部服务的双重功能。2、学校区位于盘龙江边，具有生态优势。3、各生活配套设施主要沿内部中心道路布置，易于到达。张官营片区城中村重建改造专项规划资料8、各类公共和市政配套设施的控制张官营片区城中村重建改造专项规划资料（九）道路交通张官营片区城中村重建改造专项规划资料9、地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制张官营片区城中村重建改造专项规划资料9、地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制张官营片区城中村重建改造专项规划资料9、地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制张官营片区城中村重建改造专项规划资料9、地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制张官营片区城中村重建改造专项规划资料（十）市政工程张官营片区城中村重建改造专项规划资料10、水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线负荷预测、管网体系及设施控制张官营片区城中村重建改造专项规划资料（十一）城市设计张官营片区城中村重建改造专项规划资料11、城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制（1）、在临白云路及盘龙江建筑长距离退让，保证重点区域从地面至空中的空间流畅。（2）、各住宅塔楼沿南北向倾斜30度，避免高墙式的围合布局，最大限度地使各塔楼具有开敞的城市景观。张官营片区城中村重建改造专项规划资料11、城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制张官营片区城中村重建改造专项规划资料11、城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制张官营片区城中村重建改造专项规划资料11、城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制张官营片区城中村重建改造专项规划资料11、城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制张官营片区城中村重建改造专项规划资料11、城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制张官营片区城中村重建改造专项规划资料（十二）技术经济指标和经济可行性评价张官营片区城中村重建改造专项规划资料12.1主要经济技术指标序号项目名称单位规划经济指标1项目总用地面积m2214431.002项目净用地面积m2180667.573总建筑面积m2920000.004地上总建筑面积m2800000.00住宅建筑面积m2540550.00商业建筑面积m266000.00社区及物业用房建筑面积m2740.00教育配套设施建筑面积m211510.00回迁补偿建筑面积m2181200.005地下建筑面积m2120000.006容积率4.437建筑密度%29.0%8绿地率%41.5%9住宅户数户902010车位数个2400张官营片区城中村重建改造专项规划资料12.2初步投资估算序号项目及费用名称建筑面积（㎡）成本金额（万元）备注1项目土地成本618800.00124132.63含回迁补偿建筑面积建设成本2项目建安成本738800.00200741.473营销费用738800.0010358.25销售收入的2.5%4管理费用738800.008029.66建安成本的4%5财务费用738800.0011234.74按利率7.5%6营业税及附加费738800.0023540.26含营业税、土地使用税、印花税7所得税738800.009073.2525%8小计738800.00387110.26张官营片区城中村重建改造专项规划资料12.3项目初步收益估算项目销售收入估算项目销售收入：41.43亿元序号项目名称单位面积及套数单价(元/㎡)销售收入(万元)一回迁补偿建筑面积1回迁住宅面积㎡181200.000.000.002回迁商业面积㎡0.000.000.00二可售建筑面积1住宅面积㎡540550.006000.00324330.002商业面积㎡66000.0010000.0066000.003车位个数个2400100000.0024000.00三合计414330.00张官营片区城中村重建改造专项规划资料12.3项目初步收益估算财务指标单位数量项目净利润万元27219.74项目成本利润率%7.03%项目销售利润估算张官营片区城中村重建改造专项规划资料12.4社会效益和经济效应评估本项目的建设将改善盘龙江和张官营片区原有脏、乱、差的城市环境，提升片区城市景观，促进新昆明主城区的城市建设产生良好的社会效应和经济效应；本项目的建设将为社会贡献上亿元的税收,同时为社会提供上千个就业机会；本项目的建设对改善昆明市张官营片区居住环境有利；本项目的建设对张官营片区城市环境综合治理有利；本项目的建设将推动区域新城市建设，提升城市景观，改善片区交通条件。张官营片区城中村重建改造专项规划资料12.5项目开发可行性结论项目区位条件优越，土地成规模，项目外部和内部等综合条件适合住宅及区域性商业开发，项目具备较稳定及较高的获利能力，项目是可行的。张官营片区城中村重建改造专项规划资料（十三）改造影响评价张官营片区城中村重建改造专项规划资料13.1公建配套设施处处体现以人为本本次方案调整加大了公建配套的力度，并按照以人为本、便民利民的原则进行布局。大到集中商业、学校、幼儿园，小到社区医院、警务站、公厕等，都进行反复推敲，力求做到位置合理，规模适中。商网布置既设置了大型集中商业、3000平米规模的生鲜超市，又分散布置了许多商业网点。不仅大大丰富了社区市民的生活，而且促进了社区的经济繁荣。张官营片区城中村重建改造专项规划资料13.2绿化景观布置体现人文关怀本规划方案不仅在开发强度很大的条件下使绿地率到达42%，而且在绿化景观布置上体现了人文关怀。规划方案中，采取了以下三个主要设计手法：1、结合盘龙江绿化带和北城公元设置了近万平米的集中绿化，使社区绿化和城市公共绿化融为一体。2、面向北城公园部分设置了大的斜坡屋顶绿化，使北城公园的绿色景观走廊得以延伸。3、社区内部绿化和城市道路绿化融合，使整个社区绿意盎然，一片生机。张官营片区城中村重建改造专项规划资料（十四）项目历史文化、生态资源保护张官营片区城中村重建改造专项规划资料经过我公司调查，项目地块主要为张官营村村民宅基用地和集体、企业用地，无国家、省市重点历史文物及历史文物保护单位，由于本项目紧临昆明市母亲河——盘