文化大厦招商方案123新

奇台县文化大厦一、二层招商方案（预拟）第一部分：招商策略第二部分：招商进度第三部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分招商费用预算第六部分：各楼层商品结构定位第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分：广告宣传策略第九部分：开业庆典第一部分：招商策略招商策略：立足奇台、面向东三县。以奇台为重点，在确保奇台本土招商工作全面、顺利开展的同时，招商部门安排出10％的招商力量，对外地运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。第二部分：招商进度招商的前期阶段，主要以文化大厦一楼旅游小商品买卖为主。招商的中期阶段，主要以文化大厦二楼美术馆为主。招商的后期阶段，主要以将文化大厦二楼与休闲茶座有机结合为主。第三部分：招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为20年。首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。三、租金交纳方式及提供优惠政策的理由：考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据‘现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。第四部分：经济分析一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格）1、根据可出租实际使用面积按750平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米2元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：2元/㎡天楼层租金价格（元/㎡天）出租面积（㎡）说明应完成利润额（元）二层2350350*2*365*3766500一层2400400*2*365*3876000总计均价2元7501642500说明：1、1642500元的30％为：492750元。2、综合管理费：750*0.5*365*3＝410625元。3、第一年综合管理费：136875元。4、保证金（待定）：二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格）1、据可出租实际使用面积按750万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米1.5元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：1.5元/㎡天楼层租金价格（元/㎡天）出租面积（㎡）说明应完成利润额（元）二层1.5350350*1.5*365*3574875一层1.5400400*1.5*365*3657000总计均价1.5元7501231875说明：1、1231875元的30％为：369562元。2、综合管理费：750*0.5*365*3＝410625元。3、第一年综合管理费：136875元。4、保证金（待定）：三、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）：1、根据可出租实际使用面积按750平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米2元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：2元/㎡天楼层租金价格（元/㎡天）出租面积（㎡）说明应完成利润额（元）二层2350350*2*365*51277500一层2400400*2*365*51460000总计均价2元7502737500说明：1、2737500元的30％为：821250元。2、综合管理费：750*0.5*365*5＝684375元。3、第一年综合管理费：136875元。4、保证金（待定）：四、交纳（五年）租金经济分析（保守价格）1、根据可出租实际使用面积按750万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米1.5元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：1.5元/㎡天楼层租金价格（元/㎡天）出租面积（㎡）说明应完成利润额（元）二层1.5350350*1.5*365*5958125一层1.5400400*1.5*365*51095000总计均价1.5元7502053125说明：1、2053125元的30％为：6159375元。2、综合管理费：750*0.5*365*5＝684375元。3、第一年综合管理费：136875元。4、保证金（待定）：第五部分：招商费用预算招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在14万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。项目费用预算（万元）备注广告制作3印务、、展具、户外、流动。人员管理4薪水、提成奖励、培训DM费用6邮寄、夹报、散发公关活动2发布会、联谊、合计14分析：其中广告制作费用约占67％；行政与管理费用约占33％，应占比例符合正常市场运作中的比例分配。第六部分：楼层商品结构定位楼层商品布局备注二楼画展一层相声巴扎茶社（备选：数码城、图书大卖场）第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容一、招商准备工作1、完成项目名称注册、2、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。3、完成设计制作文化大厦招商文告，包含项目功能分布及内部结构图。4、完成设计制作项目效果图的POP。5、完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配。6、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。7、确定公司组织机构和部门设置。8、招商处暂设在文投公司广告部。9、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。10、制定商户准入标准、条件、和招商规则。11、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。12、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。二、招商时间安排：招商前期准备工作阶段为：2013/05/01——2013/05/15正式招商时间确定为：2013/05/15——2013/06/30后招商期暨开业庆典筹划阶段：2013/08/01——2013/09/011、2013/04/01——2013/04/30完成招商人员招聘及培训工作，同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。2、2013/05/01——2013/05/15完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成项目标志等系列CI设计，更换识别系统（包括名片、信函、旗标等）。确定宣传包装概念及总体广告用语。3、2013/05/01——2013/05/15完成前期招商文告、确定招商媒体广告计划（包括广告创意、制作、媒体购买选择等）、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP制作。4、2013/05/30前完成一切招商准备工作。5、2013/06/01招商工作正式开始。6、2013/06/01——2003/07/01招商第一阶段。以奇台为重点的招商工作，招商比例按计划控制在总体的80％以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。7、2013/06/30——2013/07/15招商进入第二阶段。在确保奇台地区招商工作按计划顺利进行，并达到预期目标、回款理想的基础上，提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵。8、2013/07/15——2013/08/15招商进入第三阶段。本期工作重点是拾遗补缺，针对中心的商品结构进行微调整。做到符合文化大厦的原定市场定位及功能分布设计。根据实际招商情况制定招商收尾计划，对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。9、2013/08/15——2013/08/30招商进入尾声。所有招商目标在2013/08/30前责成有关分部确实完成。根据招商阶段预先挑选商铺情况、对未决定位置的商铺策划商户抓号的准备工作.10、2013/08/30——2013/10/01后招商期、开业庆典。招商部人员缩编，部分人员转入商业管理编制。招商整体工作做总结，财务情况汇总报告公司.开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。三、达成目标（设定理由及达成手段）：达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中，必须超额或提前完成此目标，否则将影响整个招商的成功。1、2013/06/01——2003/07/01第一阶段完成招商任务的40％。此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户，进行提炼筛选，电话及DM营销方式，从商业项目对投资者的吸引程度分析，达成此目标较有保障，之所以设定40％任务的目标，是为了保证项目招商商户质量，只假设登记客户中存在低于40％的商户是达到我们招商标准的。2、2013/06/30——2013/07/15第二阶段完成招商任务的40％。此阶段进入招商成熟期，由于前期招入商户的口碑相传作用，会同时吸引同业或相关联商户；另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效。3、2013/07/15——2013/08/15第三阶段完成招商任务的20％。此阶段由于接近尾声，标准增高，招商难度相应增加；通过招商进展顺利、商户踊跃等方面的事件公关活动，对剩余招商起到催化作用。完成最后阶段任务是具有一定可行性的。另外，具体招商过程中，最后阶段的实际情况应该是剩余任务远远低于计划目标，实际已处于收官微调阶段。四、招商实施内容：1、招商人员的招聘工作：为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。招聘原则：对商业专业的招商人员，必须具有本行业从业2年以上招商管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量奇台客户资源者。招商部人员招聘计划：总人数为7人(暂定)。按楼层分招商分部。招商1部：1层，3人，设招商主管一名。负责对旅游小商品小百货、服装配饰、文化用品、图书、老年人用品、工艺礼品、保健品、招商工作。招商2部：2层，2人（暂定），设招商主管一名。负责对书画选择，茶楼的招商。外阜招商部：2人，设主管一名。负责外阜的招商，（如吉木萨尔，木垒等）2、管理组织结构（待定）第八部分：广告宣传策略广告宣传是招商中占用费用比例最大，操作方式安排对招商工作又会起到极大影响的部分。广告策划得当，会取得事半功倍的效果