律师在企业拆迁法律服务中的工作

律师在企业拆迁法律服务中的工作冷长剑企业拆迁，法律上称“企业搬迁”，主要指涉及企业的房屋和土地征收。由于企业本身的资源优势加之较大的赔偿数额，所以在企业拆迁法律服务中我们更要认真负责，善于从细节入手，认真做到以下几点：第一，尽职调查。1、审查企业的土地或者房屋租赁合同；确定企业使用土地或者房屋合法性问题，为后期拆迁补偿工作提供自身合法的依据。这个环节非常重要，也是拆迁补偿的前提，在细节上要多审查材料，不能仅听企业的说法而轻易下结论。2、向拆迁方了解征地批文、建设项目的立项批文、建设规划许可证、拆迁方案、拆迁许可证等相关拆迁征地批准文件；确定拆迁征地项目的合法性。在拆迁征地项目不符合法定程序时，要及时有效的提出异议，如找拆迁部门协商，申请行政复议或提起行政诉讼。3、审查企业的营业执照、纳税情况、企业员工合同、企业对土地或者房屋投入的其他相关单据；方便制作拆迁补偿方案提供合法的依据。第二、制作拆迁损失报告1、协助企业制作《地上物动迁调查表》；详细统计地上物因为拆迁所引起的损失。2、根据需要邀请企业方评估公司对地上物及固定资产进行评估；3、协助企业制作《拆迁损失报告》；拆迁损失报告必须既有事实依据也有法律政策依据，至少合情合理，有理有据，这样才能在拆迁谈判中说服对方当事人，而不是一味“狮子大开口”，造成谈判陷入困境。第三、拆迁补偿安置谈判协商1、代表企业与拆迁实施单位经办人协商；2、合理反映企业的损失及要求；3、监督拆迁程序的合法；谈判过程中要“求同存异”，对于双方没有争议的问题先固定下来，双方有争议的问题各自提出自己的依据和理由，逐步缩小差距，最终达成一致。第四、参与诉讼和裁决1、参与企业与租赁方的承租合同纠纷案件；2、参与企业与拆迁人之间的裁决会及听证程序；3、根据需要向人民法院提起行政诉讼；诉讼和裁决过程中随时都穿插着与对方当事人的协商，诉讼不是目的，目的是如何最大限度的维护当事人的合法权益，所以协商是维护当事人合法权益罪直接有效的方式。但是，在协商过程中，律师只有准确有效把握对方的软肋，比如程序或者项目的不合法等问题，据理力争，才能在谈判中增加自身的筹码，争取最大利益。第五、签订拆迁补偿安置协议1、审查拆迁补偿安置协议是否对委托方存在不利；2、监督拆迁补偿安置协议的有效履行。律师应当注意审查协议双方的签订主体，违约责任等条款，确保协议不会使委托人陷入被动。律师在企业拆迁法律服务中的工作是多方面的，既包括非讼阶段，也有可能到达诉讼阶段，虽然程序很繁琐，但也不是无规可循，只要我们善于观察和善于分析，就能抓住对方的弱点，更有效的处理此类拆迁法律事务。现就我在办理一些企业拆迁法律事务中总结的一点经验与大家分享。第一、利益最大化的运作方向无论是企业还是个人、大型企业还是小型企业，拆迁过程中的利益最大化，一般指获得最大限度的补偿，总是被拆迁人（被征收人）的终极目标。对于大型企业来说，获得最大限度的现金补偿也是目标，但实现土地置换，重新获得土地或建筑物，更能实现未来利益的最大化。第二、拆迁评估权的争取按照法律规定，选择评估公司的游戏规则是政府部门指定几家有影响资质的评估公司，被拆迁企业只能在指定的几家当中选择其中1家。从规则制定的本身来看，已经把评估结果的空间堵死，无论如何选择，评估结果都在可控范围之内。由于企业本身的资源优势加之较大的赔偿数额，使得其在拆迁谈判中具有较大的话语权，因此，拆迁评估权的争取往往是必须的环节。第三、细节决定结果1、法律服务的内容更多。企业拆迁项目涉及的法律服务内容和流程都是比较完善的，从与政府的搬迁框架协议、会议纪要、备忘录，甚至必要时候的行政复议和行政诉讼，搬迁损失报告的制作等等。2、做好最坏的准备。过程决定结果，在没有最终签订补偿协议之前，一切都存在变数，对于企业来说，必须做好最坏情况的准备，做好不同情况的应对的预案，这样才能做好心中有数。3、不要遗漏一切可以争取的损失补偿。对于企业拆迁，法律规定的补偿很原则，无非就是被征收房屋的市场评估价格、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停产停业损失补偿，而在实践操作中，对于企业来说，一切合理损失的补偿都可以主张。往往有些损失真实存在，而法律上并无明确规定可以获得补偿，比如过渡期间重新租赁场地的租金、无形资产的损失，这些我们都可以提出合理的要求。4、不要盲目做钉子户。钉子户已经成为中国拆迁中的必然存在的现象，很多个人钉子户确实以此获得的高额的拆迁补偿。因而，某些企业的老板也往往效仿，一开始就放出狠话，不到多少补偿死也不会搬走，但是，结果大部分是不如人意的。由于蛮干，他们放弃了很多可以争取自己权益的机会，也忽视了个人与企业的区别，在中国做企业，特别是要把企业做大做强，受到的牵制还是很多的。因此，大型企业拆迁项目的运作，是要有智慧的。综上所述，企业拆迁项目的运作，要依法进行，但又不能陷入法律规定的固有思路；要有理有节，不能盲目放弃权利；要有准备，不能放松思想。这样，才能实现企业拆迁利益最大化的目标。