房地产业务员培训手册(新房代理)

1培训资料一、房地产基础知识1、中国房地产发展历程①中国房地产发展史a、城市化水平的提高；b、流动人口的增长c、居民消费结构的变化d、旧城的改造e、改革深化与市场发展：取消福利分房；开放二级市场，以存量房的流动带动增量房的销售②房地产市场状况③当前房地产主要政策2、房地产业的分类①土地开发和再开发；②房屋开发和建设；③地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；④房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等⑤房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证等。⑥房地产物业管理服务，包括家居服装、维修养护、保安、绿化、为卫生、转租、代收代付等。⑦房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。3、房地产开发经营的主要阶段或运行过程①建设工程项目设立和企业组建②房地产建设工程项目规划与审批③土地使用权的取得④征地与拆迁⑤工程建设与管理⑥房地产的租售管理⑦房地产的物业管理４、房地产开发流程土地取得→项目立项审批→项目设计→项目施工→项目销售→物业管理②土地取得所有土地必须挂牌上市所有土地必须三通一平（道路通、电通、水通、场地平）方可施工土地招投标签订土地使用证②项目立项包含：１、用地性质：商业用地、住宅用地、商办用地…２、规划指示:公建、综合配套、经济技术指标2３、项目红线图③、项目设计1)项目设计招标2)建设规划方案3)设计招标确定4)初步项目设计5)扩初设计6)施工图设计④项目施工1)施工招标2)施工合同3)办理施工许可证4)项目施工a)基础完工—基础建筑验收b)主体完工—主体建筑验收c)项目竣工—竣工验收6）综合验收⑤项目销售⑥物业管理５、常用名词：土地所有权（土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权）土地：指人类能够开发、利用、创造财富的陆地表面及部分水域。土地所有权：①全民所有制（国家所有）②集体所有制我国实行土地的社会主义公有制城市区土地属于全民所有农村和城市郊区的土地属集体所有城市的土地开发只能在国有土地上进行毛地：还未开发，未规划作用的土地。生地：做到三通一平，已属于规划中的土地。熟地：做到七通一平，已属于规划中的土地。三通一平：水、电、道路通、场地平整。七通一平：上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地、场地平整。土地一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上是土地使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。土地二级市场：又称土地使用权的转让市场，指房地产开发公司把经过开发的土地的使用权有偿转让给用地单位。土地三级市场：拥有土地使用权的企、事业单位或其它单位之间横向让渡土地使用权的市场。国家→发展商→产权→业主→二手房的买卖。土地级别：按土段好坏对某一具体地段所分的等级。国有土地使用权的取得方式：3⑴行政划拨：指国家行政机关将土地调拨给国家机关、部队、学校、国有事业，企业或其他单位，个人使用，设立国有土地使用权。其特点：无偿，无期限，无流动。（该土地使用权不能进入市场）⑵出让：指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付地价款的形式。其特点：可将土地转让，出租，抵押。土地使用权出让形式：拍卖，招标、协议。出让年限：住宅70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年房屋：附着于土地的建筑物本身、包括了所占土地的建筑物。房屋所有权：指以房屋为客体的所有权，是房屋所有人对其房屋享有占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。⑴占有：对房屋的控制和支配。⑵使用：直接按照房屋的性能和用途加以利用。⑶收益：按照法律的规定，从履行权利义务关系中得到利益。⑷处分：在法律许可的范围内对房屋的处置权利。土地登记部门：国土资源部；发证主体为县以上人民政府。房屋登记部门：主管单位是建设部；由县级以上房管部门发证。房地产：指土地建筑物及附着于土地建筑物上与之不可分离的部分。房地产业：指房地产开发、经营、物业管理的全部经济活动过程，包括土地开发及转让、租赁、抵押；房屋建设、销售、租赁、抵押。房地产开发：指出于出售、出租的经营目的，开发土地、建造房屋的过程。房地产市场：一级市场：指国家作为国有土地所有者，将土地所有权出让给用地单位。二级市场：房地产开发商以自己的产品与产品需求者进行交易。三级市场：房地产在用户之间进行交易。产权：即对房地产的所有权，包括房屋所有权和土地使用权。分类：①完全产权②有限产权完全产权：购房者在房地产市场上购买房屋，可以取得房屋所有权和相应的土地使用权。商品房产权是完全产权。公房：①出售所有权②出租使用权安居解困房：有限产权，可使用和继承，不能抵押和出租，卖只能卖给出售单位。城市原私房：完全产权。开发商：以转让和建设商品房屋目的的土地开发者，以销售为目的的房屋建设者。商品房：由房地产开发企业开发建设的，以市场价格对外公开销售，出租的房屋，包括房屋所占用的土地使用权。①期房：开发商从取得预售许可证开始及取得商品房注册登记证。4②现房：已办理注册登记证的商品房。开发权：从事房地产开发的资格，也称房地产开发资质，由建设行政主管部门授予。开发商与投资商的区别：一个拥有土地使用权和开发权，但不投资或投入部分资金；另一个投入全部资金或部分资金但无开发权，不拥有土地使用权。二、建筑学基本知识１）、建筑分类建筑分类：建筑根据建筑的使用功能分为工业建筑、农业建筑、非生产性建筑；非生产性建筑分为：公共建筑、居住建筑；居住建筑指供人们生活起居用的建筑物，居住建筑分为：1、公寓（多层，高层，小高层）2、花园住宅—别墅（独立式，联体式）3、里弄（新式里弄，石库门，四合院等）4、宿舍5、简屋公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用功能的特点可以分为以下一些建筑类型：1)行政办公建筑（各种办公楼等）；2)体育建筑（体育馆、体育场、游泳池等）；3)观演建筑（电影院、剧院、杂技场等）；２）、建筑设计：房屋的设计主要包括：建筑设计、结构设计和设备设计等几部分，它们之间既有分工又相互密切配合。建筑设计主要包括：建筑物平面设计、建筑物立面设计、建筑物剖面设计建筑物平面设计主要是依据使用房间的分类和设计要求确定使用房间的面积、形状和尺寸以及门窗在房间平面中的布置，并且进行相适合的辅助房间和交通联系部分的设计。建筑物剖面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑层数、建筑空间的组合和利用，以及建筑剖面中的结构、构造等关系。建筑物立面设计建筑物的立面和体型就是房屋的外部形象，必须受内部使用功能和技术经济条件所制约，并受基底环境群体规划等外界因素的影响。不同功能要求的建筑类型，具有不同的内部空间组合特点，房屋的外部形象也相应地表现这些建筑类型的特征，并且反映建筑类型内部空间的组合特点，美观问题紧密地结合功能要求，使美观、经济、使用三者紧密的结合。建筑体型和立面设计的要求主要有：1、反映建筑功能要求和建筑类型的特征；2、结合材料性能、结构构造和施工技术的特点；3、掌握建筑标准和相应的经济指标；4、适应基地环境和建筑规划的群体布置；5、符合建筑造型和立面构图的一些规律5施工图的分类a、图纸目录b、设计总说明c、建筑施工图（总平、平、立、剖、详图）d、结构施工图基础平面图楼层结构布置平面图屋面结构平面图结构构件详图e、设备施工图给水、排水施工图、采暖通风施工图电气、照明施工图：电气原理图电气照明施工平面图电气安装大样图排水：排水平面图给水：给水平面图排水系统图给水系统图节点详图说明节点详图说明建筑平面——表示建筑物在水平方向房屋各部分的组合关系。从组成平面各部分面积的使用性质来分析主要可分为使用部分和交通联系部分。其中使用部分包括使用房间和辅助房间。建筑的平、立、剖面图：是该建筑物在不同方向的外形及剖切面的投影，这几个面之间是有机联系的，平、立、剖面综合在一起，表达一幢三维空间的建筑整体。建筑平面图——建筑物在水平方向上投影而成的表示建筑物在水平方向房屋各部分尺寸和组合关系的图纸。建筑立面图——建筑物在垂直方向上投影而成的表示建筑物外形和在垂直方向房屋各部分的尺寸（高度和标高）和组合关系的图纸。建筑剖面图——在建筑物特定部位用一剖面假象的把建筑物切开从而在垂直方向上投影而成的表示建筑物在垂直方向房屋各部分的尺寸（高度和标高）和组合关系的图纸。交通联系部分——建筑物中各个房间内外之间联系通行的面积。地震烈度——表示地面及房屋建筑遭受地震破坏的程度。建筑模数——为了建筑设计、构件生产以及施工等方面的尺寸协调，国家规定建筑设计中选定的标准尺度单位，作为建筑物、建筑构配件、建筑制品以及有关设备尺寸相互间协调的基础。房屋建筑面积——指房屋各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。住宅使用面积——指住宅中分户门内全部可供使用的净面积总和。套（单元）建筑面积——套内建筑面积加分摊的公用建筑面积。套内建筑面积——套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积的总和公用建筑面积——为套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数，包括：电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、走道、地下设备、值班警卫室等以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如：地下车库、仓库、人防工程等）公用建筑面积分摊系数——整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和。6得房率=套内建筑面积/套（单元）建筑面积×100%建筑间距——指两幢建筑外墙墙面之间最小的垂直距离。容积率=总建筑面积/总用地面积建筑密度=建筑基底面积/总用地面积×100%绿化（覆盖）率=（绿化用地面积+庭院用地面积）/总用地面积×100%房型——指成套住宅的个功能在空间上的平面设计及数目比例。净高——房间内楼地面到顶棚或其他构件地面的距离。层高——该层的地坪或楼板面到上层楼板面的距离，即该层房间的净高加以楼板层的结构厚度。门厅——指建筑物主要出入口处内外过渡、人流集散的交通枢纽。过厅——通常指设置在过道和过道之间、或过道和楼梯的连接处，起到交通路线的转折和过渡作用的部分。Ａ、建筑设计的要求：（1）满足建筑功能要求；（2）采用合理的技术措施；（3）具有良好的经济效果；（4）考虑建筑物美观要求；Ｂ、建筑设计的依据：（1）人体尺度和人体活动所需的空间尺度；（2）家具、设备的尺寸和使用它们的必要空间；（3）温度、湿度、日照、雨雪、风向、风速等气候条件；（4）地形、地址条件和地震烈度；３）、规划方面环境对建筑的影响：房屋的设计要考虑总体规划、基地环境以及当地的气候、地理条件等外界因素，通过综合考虑多方面的因素，包括建筑物可能呈现的艺术形象，才能具体确定房屋的基地位置、平面形状、室外用地以及室内外联系等各个方面的问题，使建筑物能够切合当时、当地的具体条件，成为建筑群有机的组成部分。城市总体规划相对于单体建筑设计，是全局的、整体性的问题，因此单体建筑作为组成整体中的局部，应该符合总体规划的要求，这些要求必然关系到建筑平面的布局和组合。总体规划和基地环境等涉及的面很广，主要有以下几个方面；1）基地大小、形状和道路走向；2）建筑物的间距和朝向；3）基地的地形条件；４）、建筑结构方面：建筑物的组成部分有：基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等；另外还应包括房屋的内外装饰、装修；房屋设备等。结构是建筑物承重的骨架，是建筑物赖以存在的主要条件。建筑材料和建筑技术的发展决定着结构形式的发展，而建筑结构型式的选用对建筑物的使用以及建筑形式又有着极大的影响。民用建筑的结构型式根据其建筑物使用规模、构件所用材料以及受力情况的不同有各种类型。依建筑物本身使用性质和规模不同分为：单层、多层、高层和大跨建筑。其中单层、多层建筑7的主要结构型式又可分为墙承重结构和框架承重结构。大跨建筑常见的结构型式主要有拱结构、桁架结构、以及网架、薄壳、折板、悬索等空间结构形式。依结构构件所使用的材料不同分为混合结构、