房地产工程项目建设程序管理指引2

1房地产工程项目建设程序管理指引一、总则1、编写本指引的目的和依据工程项目投资建设是为经济和社会发展提供重要物质基础的活动。工程项目管理水平高低，直接关系工程项目投资建设的成败。为满足工程项目管理参与者实际工作需要，全面提高工程项目管理水平，优质高效地实现工程项目预期目标，依据国家现行的工程项目投资建设的法律、法规、及相关规范，借鉴工程项目管理成功经验，按照工程项目建设程序次第编写本指引。2、工程项目管理含义和任务现代意义的工程项目管理是运用科学的理念、程序和方法，采用先进的管理技术和现代化管理手段，对工程项目投资建设进行策划、组织、协调和控制的系列活动。工程项目管理的任务是，通过选择适宜的管理方式，构建科学的管理体系，进行规范有序的管理，力求项目决策和实施各阶段、各环节的工作协调、顺畅、高效，实现项目建设投资省、质量优、效益好。3、工程项目管理基本原则工程项目管理应遵循以下基本原则：科学化原则：践行科学发展观，采用系统理论和方法，促进可持续发展。规范化原则：遵守国家有关法律、法规和规章，执行规定的2建设程序、标准和规范，接受行业自律性管理，恪守职业道德，诚信守约。专业化原则：择优选用专业化项目管理单位或团队，从事相应的项目管理业务，不断提高项目管理队伍专业素质和水平。效能化原则:提高项目管理效率，确保项目管理质量，按期完成项目管理任务。二、工程项目投资建设程序管理1、工程项目建设周期、阶段与程序工程项目周期是指工程项目从提出设想，经过前期论证、投资决策、建设准备、建设实施、竣工验收直至交付使用所经历的全过程。工程项目建设周期和规律程序，一般分为四个主要阶段八个主要步骤。四个主要阶段：前期阶段、准备阶段、实施阶段和交付使用运营阶段。八个主要步骤：投资机会寻找、初步可行性研究、土地使用权谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。2、工程项目建设不同阶段的管理工作重点工程项目管理随项目建设周期和程序的全过程次第展开。项目建设周期和程序的不同阶段，由于工作内容和要求不同，管理工作的重点也不同。在工程项目前期阶段，管理的重点是对项目投资建设的必要3性和可行性进行分析论证，并作出决策。在工程项目准备阶段，管理的重点是准备和安排项目所需建设条件，为开工建设打基础。在工程项目实施阶段，管理的重点是将建设投入要素进行组合，形成工程实物形态。在工程项目交付使用运营阶段，管理的重点是对项目投资建设过程进行总结性评价。3、工程项目投资建设程序的功能和意义工程项目投资建设程序是指国家有关行政部门或企业主管部门按投资建设客观规律、项目周期各个阶段的内在联系和特点制定的管理程序（称其为客观管理程序）和按其调控意愿、职能分工制定的管理程序（称其为主观管理程序），对工程项目投资建设的步骤、时序和工作深度等提出的管理要求。坚持按建设程序办事，目的在于确保工程建设循序渐进、有条不紊地进行，收到预期效果。三、工程项目外部约束条件1、工程项目投资建设外部条件外部条件是指工程项目投资建设自身的场地、资金、技术、人才等条件外，所涉及的各种外部约束和配套条件，包括发展规划、产业政策、技术政策、资源配置、环境容量和社会条件等。外部约束条件管理的主体是各级政府职能部门及企业主管部门。项目单位在工程项目投资建设的各个阶段，必须按规定到4政府及企业相关部门办理批（核）准手续，分别取得许可、承诺、证明或者允许后，方可开展各项工作。2、发展规划引导和约束为促进国民经济全局和各行业、各地区经济社会协调可持续发展，国家从一定时期的发展目标和战略出发，编制并发布发展规划，用以引导和调控发展方向、发展目标、生产力布局和发展途径。工程项目投资建设时，项目单位必须充分了解投资区域的控制性详细规划的要求和发展趋势。3、产业政策引导和约束产业政策是国家为实现一定经济社会发展目标、促进产业形成发展、进行产业集群和结构调整、实行行业准入而制定的干预调控政策。投资项目的类型应符合产业政策的要求4、技术政策引导和约束国家根据全国科学技术发展方向和技术进步的需要制定技术政策，引导和约束相关技术的研发及应用。工程项目建设的新技术、新材料、新工艺应符合技术政策的要求5、生态环境条件约束生态环境条件约束，主要体现为国家建设环境友好型社会对生态环境保护提出的要求。工程项目建设必须满足环评的各项规定。6、能源条件约束我国能源尤其不可再生能源有限，实现2020年我国控制温5室气体排放目标任务艰巨，节约能源是工程项目投资建设重要约束条件。工程项目建设必须通过节能评估和审查7、社会条件约束工程项目管理过程中，必须重视项目建设与当地社会之间的厉害关系，考虑项目建设将面临的社会条件约束。四、工程项目前期策划管理1、工程项目前期策划的任务和范围工程项目前期策划是项目管理的重要组成部分，是成功实施各项管理活动的基础和前提。前期策划的任务：是在工程项目投资建设的前期阶段，在充分占有资料信息的基础上，研究拟建项目方案，并从宏观、微观层次，从技术、经济、环境和社会等方面，进行分析论证和比选优化。工程项目前期策划一般包括：进行投资机会研究，编评初步可行性研究报告（项目建议书）和可行性研究报告，编评项目核准申请报告（立项报告），等。（见附表1《项目建议书与可行性研究报告的关系》、附表2《项目投资决策程序》）2、工程项目可行性研究的阶段和要求1)、投资机会研究：工程项目投资机会研究也称机会鉴别，是为寻求有价值的投资机会对有关投资环境、资源条件、市场状况等所进行的初步调查研究和分析预测。6投资机会研究是项目初步可行性研究的基础。重大工程项目通过投资机会研究确定备选后，才能开展下一阶段的工作。2）、工程项目初步可行性研究：工程项目初步可行性研究是在投资机会研究基础上，进一步对拟建项目的必要性、合理性和方案进行技术论证。判断项目方案是否具有生命力，是否值得进一步投入更多的人力和资金作深入研究。初步可行性研究的深度要求介于投资机会研究和可行性研究之间，研究结论应满足投资立项要求，能够对项目可行性作初步判断，要求投资估算误差控制在20%以内。3）、工程项目可行性研究：工程项目可行性研究，是在已通过的初步可行性研究报告或项目建议书的基础上深入展开的研究。其功能是进一步对拟建工程项目的必要性、可行性、建设条件、建设方案和建设时序，从宏观和微观层面进行技术、经济、环境、社会等方面的分析论证，比选优化方案，为最终决策提供依据。可行性研究报告，应达到以下深度要求：(1)数据准确，论证充分，内容完整，结论明确；所提出的主要设备规格、参数能满足预定货的要求；容易引起争议的重大技术、财务方案应有两个以上方案比选；(2)主要工程技术数据能满足项目初步设计的要求；分项详细估算建设投资和经营成本，估算投资误差控制在10%以内；7(3)所确定的融资方案具有可操作性，符合相关方面决策的要求；报告应反映可行性研究过程中出现的某些方案的重大分歧及未被采纳的理由，供决策者权衡参考。3、项目前期策划的组织实施：1）编制项目前期策划任务书（1）项目前期策划任务书编制依据：是企业项目投资发展战略；项目市场调研投资分析及市场定位；项目产品建议。项目单位可自行组织专业人员编制或委托专业咨询单位编制。（2）项目前期策划任务书的确认：企业决策团队确定或请专家团队评审企业决策团队确定。2）项目前期策划委托。（1）专业咨询单位的选择：应根据国家发改委《工程咨询单位资格认定办法》和项目类型、规模、专业技术的要求，选择不同专业具备资格的工程咨询单位。邀请委托的专业咨询单位宜不少于三家；并通过同类项目业绩和企业信誉考察评定，企业决策团队择优选择。（详见附件(1)国家发改委2005年第29号令(2)、国家发改委关于适用《工程咨询单位资格认定办法》有关条款的通知(3)、国家发改委批准的2012年工程咨询单位资格名单网上可查询）3）工程项目核准申请报告的编写（1）项目核准申请报告一般是在可行性研究报告的基础上编写。（2）项目申请报告内容通常包括：申请单位及项目概况；发展规划、产业政策和行业准入分析；资源开发及综合利用分析；节能方案分析；建设用地、征地拆迁及移民安置分析；环境和生态8影响分析；经济影响分析；社会影响分析等。五、工程项目建设方案优化管理1、工程项目场地方案选择1）工程项目场地方案选择，是指对拟建项目的建设地址进行比选，包括工业厂址选择、交通运输项目线路选择、输油（气）管线路径、物流仓储和民用建筑工程的位置选择。2）工程项目场址方案选择主要内容包括：场址位置和用地形状，占地面积，环境容量，地形地貌，气象条件，地震情况，工程地质及水文地质条件，交通运输条件，工程施工和交付使用投产运营条件，征地拆迁移民安排，项目外部配套条件等。2、工程项目建设规模和产品方案选择1）确定工程建设规模方案应考虑的主要因素有：合理经济规模、市场容量、环境容量、自然资源可供量以及技术经济社会条件和现代化建设要求等2）产品方案选择应考虑的主要因素：市场需求、产业政策、技术政策、资源综合利用、循环经济要求、低碳经济要求、环境条件、技术水平及生产供应条件等3、工程项目技术方案和工程方案选择：在工程项目可行性研究过程中，当项目的建设规模与产品方案确定后，应进行技术方案（包括设备）和工程方案的建筑、结构、构造的比较与选择4、工程项目投融资方案选择：9是指在工程项目策划和决策过程中，根据拟建工程项目规模和项目单位的意愿，构造和比选投资方式、投资额、投资时序、资金来源和投融资风险的工作。投融资方案比选分为投资方案比选和融资方案比选两部分，其工作贯穿于工程项目可行性研究和咨询评估等各个环节和过程5、工程项目环境影响评价：《中华人民共和国环境影响评价法》规定，所有工程项目在兴建之前都必须进行环境影响评价。环境影响评价的任务:是在拟建项目的场址方案、建设规模及产品方案、工程技术方案确定的基础上，对项目施工和运行所涉及的自然环境因素以及项目对环境产生的影响进行分析评价，比选优化环境保护方案，提出预防或减轻不良环境影响的对策措施6、工程项目经济评价：是指在可行性研究过程中，分析研究拟建项目的投入与产出、费用与效益，判别其经济可行性和合理性，为决策提供依据。7、工程项目社会评价：社会评价的主要任务:是在项目场址、环境、技术、工程等各主要方案策划过程中及确定以后，对项目兴建和运行所涉及的各种社会因素、可能出现的社会矛盾、社会风险进行分析预测，提出规避社会风险、促进工程项目顺利实施、保持社会稳定的措10施。8、工程项目风险分析与防范：工程项目从策划、决策、实施直到建成投入运营使用，要经历较长的时间，期间可能出现一些未曾预料的风险事件，并可能有损于预期目标。工程项目风险分析与防范的任务:是识别、揭示、评估工程项目在建设和运营使用过程中潜在的风险因素，判别风险等级，提出风险防范和规避对策及预案，以便进行风险管理六、工程项目前期咨询评估管理1、工程项目前期咨询评估功能和约束1）工程项目前期咨询评估功能工程咨询评估是工程项目前期研究工作的延伸，是咨询单位对此前的工程项目研究成果进行再分析、再评价，也称“第三方评价”。工程咨询评估由具有相应评估资质的咨询单位根据委托方的要求，对已编制完成的项目前期论证文件能否满足投资决策、项目审批、核准等审核的需要进行详细的分析论证，提出明确的评估结论和建议，供最终决策参考2）工程项目前期咨询评估原则和约束工程项目前期咨询评估原则：工程咨询评估应坚持独立、公正、科学的服务宗旨，恪守职业道德工程项目前期咨询评估约束：在同一工程项目中，承担咨询11评估任务的咨询单位和承担可行性研究报告、项目申请报告等被评文件编制任务的咨询单位必须相互独立，不得由同一家单位完成，相互之间不得存在隶属关系和利害关系。2、工程项目前期咨询评估单位的选择可同时委托几家符合资质要求的咨询单位进行评估，或再委托另一家符合资质要求的咨询单位对已经完成的咨询评估报告进行再评估，以利于择优决策。3、工程项目前期咨询评估成果评价项目方组织专家团队对咨询评估的过程进行检查，对咨询评估报告的质量进行评价提出书面