房地产投资与利率的关系分析

房地产投资与利率的关系分析指导老师:郭炜学生:杨博课题的简单介绍中国房地产业经过近20年的蓬勃发展，现已成为国民经济的支柱产业。随着社会主义市场经济的不断发育和完善，房地产市场也在不断成长与繁荣起来。由于房地产投资的不可逆性与相关产业的密切关联性，如果忽视房地产投资分析，必然带来国民经济发展的失衡，并造成经济效益的极大浪费。因此，要保证房地产业的持续健康发展，必须加强房地产投资分析研究。在房地产投资中,利率因素是最重要的因素之一。最近央行推出了《中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》的决定，更加说明了利率在调节宏观经济中特别是房地产投资中的作用。研究房地产投资与利率的关系不仅可以很好的理解政府近期对房地产投资所作的金融政策调整，而且对整个房地产业的发展及货币政策运用有着重要的作用。论文提纲1.房地产投资风险分析1.1.房地产投资的概念1.2.房地产投资的特点1.3.房地产投资的内容1.4.房地产风险及其处理方法2.房地产投资与利率的关系2.1.利率简介2.2.国家针对房地产行业调整利率的意图分析2.3.房地产投资中的利率因素3.利率可能进一步调整的趋势分析及对应措施4.全文总结1.房地产投资风险分析1.1.房地产投资风险分析的概念房地产投资是一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获取最大限度利润的经济行为。1.2.房地产投资的特点（1）房地产投资需要资金量大，投资回收期长。（2）房地产投资不确定因素多，风险大。（3）房地产投资回报率高，收益好。1.3.房地产投资的内容1.3.1.房地产投资环境分析和市场分析投资环境一般从社会，政治，法律，经济，文化，自然地理，基础设施和社会服务八大方面来考虑。投资项目的市场预测是对项目的产出品和所需的主要投入品的市场容量，价格，竞争力，以及市场风险进行分析预测。它主要围绕与投资项目相关的市场条件展开。1.3.2.房地产项目投资估算与融资方案择优1.3.3.房地产项目投资的财务评价房地产投资分析的核心内容，就是对拟定投资项目的各种投资方案进行财务可行性评价，简称财务评价。如果某项房地产投资对企业无利可图，则企业应放弃该项目投资。如果有若干有利可图的房地产投资项目，在有限的资金使用条件和可承担的风险程度下，企业应选择对企业价值贡献最大的项目投资。1.3.4.房地产项目投资的国民经济评价与社会评价房地产项目投资的可行性研究，应当根据需要，在投资项目财务评价的基础上，开展国民经济评价和社会评价。1.4.房地产投资风险分析1.4.1.房地产投资风险一般房地产所处开发经营阶段不同，风险不同。在可行性研究阶段应着重识别以下风险：市场风险、技术风险、工程风险、资金风险、政策风险等等。1.4.2.房地产投资风险的处置（1）风险回避（2）平衡交易较普遍的平衡交易是购买期权。因为它减少了发展过程中的一些不确定性。另外，临时的或备用的融资协定，也是投资发展商使用的一种平衡交易的方式。（3）资产组合（4）风险转移（5）风险自留2.房地产投资与利率的关系2.1.利率简介利率，指借贷期满所形成的利息额与所贷出的本金额的比率。也称为到期回报率，报酬率。现实生活中的利率都是以某种具体形式存在的。如3个月期的贷款利率，1年期的储蓄存款利率，6个月期的短期公债利率，隔夜拆借的债券回购利率，等等。2.2.国家针对房地产行业调整利率的意图分析中国人民银行宣布，从2005年3月17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，央行只确定利率下限，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。公积金贷款利率不受此次调整的影响。3月14日，温家宝总理在记者招待会上谈及未来宏观调控时，提出不仅要“区别对待、有保有压”，同时强调要注重采用“经济机制的调节和经济手段的调节”；时隔两天，即3月16日，央行宣布自3月17日起，将住房贷款利率上调0.2个百分点。我们认为，央行的这次房贷利率上调，充分体现了“有保有压”的宏观调控原则。我认为这次利率变化主要是针对两个问题，一是抑制房地产价格过快上涨，二是在抑制中长期贷款的同时鼓励银行发放流动资金贷款。据此判断，央行此举充分体现了有保有压的调控思路。2.3.房地产投资中的利率因素在房地产投资整个过程中，都与利率有着紧密的联系，所以有必要对房地产投资每个环节加以剖析并找出其与利率的关系，再分析利率因素对房地产投资每个环节的影响，并找出其中的规律。房地产投资的过程可分为：目标选择投资环境分析和市场预测、项目投资估算与融资方案择优、财务评价、国民经济评价与社会评价。现仅将项目投资估算与融资方案择优、财务评价中利率的因素作简单说明。2.3.1.项目投资估算与融资方案择优中的利率因素两个概念：资金成本、财务杠杆资金成本表示企业筹资和使用资金的代价，包括筹集费（如印刷费，佣金，手续费等）和使用费（如利息费，股利等）。财务杠杆是由于固定财务费用的存在而使每股净收益的变化率大于息税前利润（EBIT）变化率的现象。2.3.1.项目投资估算与融资方案择优中的利率因素通过财务杠杆效应来说明项目投资估算与融资方案择优中的利率因素：财务杠杆作用存在正杠杆效应和负杠杆效应两方面。就一个投资项目而言，正财务杠杆效应是指在其他条件不变的情况下，当项目投资收益率大于债务成本率时，财务杠杆的运用可以使得该项目自有资金收益率超过不运用财务杠杆的情况；而负的财务杠杆效应则发生在项目投资收益率小于债务成本率时，它将使得该项目自有资金收益率低于不运用财务杠杆的情况；当项目投资收益率等于债务利率时，等效于不借款的情况。项目融资策略要根据投资收益水平来决定，当项目的投资收益率高于项目贷款的利息时，可以利用正的财务杠杆效应，此时可以尽可能的采用负债经营；而当项目投资的收益率低于项目贷款的利息率时，将发生负的财务杠杆效应，此时不应采用负债经营。2.3.2.房地产项目投资财务评价中的利率因素引入财务基准收益率（综合还原利率）来说明：财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和判据，也是项目在财务上是否可行的最低盈利水平要求。它根据行业一般投资的平均收益率确定，也可根据行业投入资金的平均资金成本率加上一定的风险收益率来确定，是用来计算财务净现值的贴现率。随着经济环境的变化和技术的进步，行业基准收益率也发生变化，一般具有降低的长期趋势。所以，应该把行业基准收益率理解成项目投资所期望的、必要的边际的收益率。还需要说明的事，由于房地产中地产与房产所承担的风险特征不同，所以在房地产领域的行业基准收益率中实际上存在着建筑物投资基准收益率（房产还原利率），土地投资基准收益率（土地还原利率）和房地产投资基准收益率（综合还原利率），在利用还原利率还原价格时，运用不同的还原利率还原的是不同对象的价格。3.利率可能进一步调整的趋势分析及对应措施中国人民银行近期颁布的《中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》的决定指出，从2005年3月17日起，要求各商业银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。国际知名地产顾问公司华高莱斯国际地产高级研究员邓建平先生表示，央行此次对房贷利率调整表明，中央政府已经对日渐膨胀的房地产泡沫动了真格的了，正在用利率杠杆抑制房地产泡沫。以前央行一般都是从供应方来进行调控，但现在的这个政策直接将目标对准需求方进行控制，因为从需求方控制有利于长效管理。结合土地政策，加强中央政府对地方市场的掌控，最有效的办法就是通过央行来调整。3.利率可能进一步调整的趋势分析及对应措施众所周知，近年来房价飙升，舆论对房地产泡沫质疑声不断，而一些地方政府也相继采取了一些办法，不过效果不很明显。而央行的利率调整手段则是刚性政策，在一定程度上能将泡沫压制住。可以说现在从利率着手是最有效最有利的手段。从美国历次应对经济危机看，都是从利率上体现出来的。央行也是不到万不得已不会动用利率杠杆的，现在既然调整了利率，说明房地产泡沫已经到了警钟敲响的时刻了。4.全文总结通过对房地产投资每个环节加以剖析并找出其与利率的关系，再分析利率因素对房地产投资每个环节的影响，并找出其中的规律。从中可以发现，在整个房地产投资中，都穿插着利率的身影，其中房地产项目投资估算与融资方案择优和房地产项目投资财务评价环节中利率因素最为重要，联系也最为紧密。在房地产项目投资估算与融资方案择优中，我引入了资金成本和财务杠杆的概念和效应，并得到结论：项目融资策略要根据投资收益水平来决定，当项目的投资收益率高于项目贷款的利息时，可以利用正的财务杠杆效应，此时可以尽可能的采用负债经营；而当项目投资的收益率低于项目贷款的利息率时，将发生负的财务杠杆效应，此时不应采用负债经营。在房地产项目投资财务评价环节中，我引入了财务基准收益率（综合还原利率），这是本论文的核心，也是房地产项目投资的基本依据，是判断某项房地产项目投资是否可行的标准。4.全文总结之所以锁定这个题目，是因为最近央行推出了《中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》的决定，这一政策是温家宝总理在《政府工作报告》中提到的“2005年将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”的具体措施，也体现了政府平抑房价的决心。利率政策是市场经济国家常用的也是重要的市场调节手段，目前政府逐渐使用这种手段来调整市场尤其是房地产市场供需平衡，如同此次政策调整是针对个人住房贷款的一次加息，只不过此次利率调整是指向单一行业的政策，并非去年央行的整体加息，是政府熟练运用货币政策工具的表现，也显示了我国社会主义经济体制的不断完善。可以判断，2005年的宏观调控手段将发生根本性变化，2004年不得已而为之的某些行政手段将被更多的经济手段所取代。致谢本论文的完成是与各位老师和同学的帮助分不开的，从他们身上我学会了很多东西。首先我衷心感谢华中科技大学提供了这样一个辅修双学位的机会。其次我要感谢我的导师郭炜老师，在完成论文的过程中，郭炜老师悉心指导了本次论文，给我提出了许多中肯的建议、意见和研究的思路、方法，让我获益颇深。还有管理学院的各位任课老师，没有他们的前期教导，我是无法完成此论文的，在这里一并致谢。