房地产经济专题1

本专题共为为三部分，共8节一、税制改革加上上个世纪90年代中后期的经济不景气把地方政府逼上了房地产这趟高速列车二、房地产商---这一场游戏的主角三、国内外炒作者的推波助澜，加速了房价的飞升四、被地方政府控制的主流媒体和无良知的经济学家为房地产的升温而摇旗呐喊五、利润有多高，泡沫就有多大六、房地产业的几个谎言七、最后清算的号角已经吹响八、谁为这场房地产盛晏来买单房地产绑架C国之一前几天坐公司班车下班路上，听司机师傅和一个同事谈本地房子，同事说现在没钱买，想等一两年。司机师傅说了一句话让我无语：还等一两年，今年60、70万的房子，过两年就变成100万了.我们不禁要思考一个问题：C国的房地产这次超高速列车究竟要把C国引向何方？一、税制改革加上上个世纪90年代中后期的经济不景气把地方政府逼上了房地产这趟高速列车1994年,开始实行分税制.就是把国税和地税分开收缴,以增加中央财政收入和缩减不断增加的地方开支.目的是将中央和地方财政支出分开.当然,按照他的话讲,有些地方开支是不正当的.在此之前,C国的税收作的极差,偷逃税成风.有很多地方甚至只能拿到应收税款的50%,以至于依法纳税作为一个口号叫得全国人人皆知.那时候,不论中央和地方,大家都很紧.都没钱.中央政府也没有现在这么牛。分税制后,中央将大部分易收税源掌握在手中,而把难收的甚至是几十年都无法抽税的税源交给地方.从此,中央财政充裕,地方财政吃紧.而地方开支却不断增加,。此外,沿海经济优势日益明显,地方企业的日子也不好过了.为了增加收入,地方政府想方设法的增加收入。现在全国许多地方的乡、村两级财政面临崩馈面对严重的财务危机,庞大的地方政府无计可施,无奈的将一个一个的税源消灭.乡镇企业办不下去了,国企卖光了,矿山承包了,终于,这把刀砍到农民身上了。那就是地方政府卖地、经营城市运动。房地产狂热的最早源头，可以追溯到上个世纪的1998年。在那一年，受困于亚洲金融危机所导致的经济增长的急剧失速，中央政府出台了一系列的拉动内需的政策。C国人民银行在当年四月颁布了《C国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知》；次年二月，C国人民银行又接着发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，并明确指出，推动个人消费信贷业务的意义在于“促进消费、扩大内需、推动生产”。此时，中央政府将房地产作为拉动内需的政策意图已经相当明显。此后C国的个人住房消费信贷开始逐渐普及（对于银行来说，相对于百分之四五十以上的企业贷款不良率，房贷的质量非常之好），这使得一定的的住房购买能力出现了最多可以达到5倍的扩张（房贷最多可达总价80％的贷款）。当年朱XX做出这一决策时估计应没有想到此后的数年房地产业的发展虽然达到了拉动内需的目的，但却如一匹脱缰的野马一发不可收，为以后的可能的金融危机埋下了祸根。对于地方政府来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款。房地产业的增长显著地带动了当地的经济增长。有人测算，房地产的产业拉动系数甚至达到1：2.86。在房地产最为炽热的上H，2004年房地产直接拉动的GDP约为17％，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3％到7％，合计共约20％。这使得房地产在上H支柱产业中的位置急剧上升。上H经济正在演变为地地道道的房地产经济。这个判断，对C国其他大中城市几乎一体适用。1990年代中后期之后全国房地产业每年都保持30％以上的增长，对于地方政府官员来说，房地产就是GDP，就是政绩。另外，根据C国人大副委员长盛XX提供的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。由此可见土地出让之热。可供比较的是，在实施积极财政政策的1998－2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二财政。房地产的税收更是属于地方税种，事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业如蝇食蜜。二、房地产商---这一场游戏的主角C国房地产商人缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。很多年以来，由于共同利益的扭结，房地产商与地方政府形成了一个相当标准的利益集团。他们频频在媒体上曝光以引导公众预期，利用政策建议以影响政府决策。正因为政府与地产商的有这种合作基础，这个基础就是房地产商对当地税收及GDP的贡献，这也成为房地产商与政府博弈时的一张强有力的底牌，也一直就是房地产商人们乐观得接近疯狂的真实理由。房地产商由于普遍使用极高的财务杠杆，房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平，不过，按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到400％。为何这么说？假如投资房地产的资金如果是10，那么地产商自有资金可能只占2成，然后会有6成的银行贷款，还会有2成的期房预售回收的钱。所以，如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。三国内外炒作者的推波助澜，加速了房价的飞升1、自从2000年的网络泡沫破灭，A国股市市值引领全球狂跌，同时又由于A国的联邦基准利率降到了超低的1％，再加上A国近几年因为战争拖累大开印钞机，所以至少数万亿计的游资开始撒向全球各地，从A国逃出的大量游资开始在各地寻找投资机会。C国自从加入世贸后外贸出口创纪录高速增长，经济保持高速增长，同时又由于C币的升值预期，自然成了游资的首选之地。如何炒作呢？以上H为例：上H地区有南京西路和淮海路，在这个片区，土地供给没有了，在有限的土地上造有限的几栋房子。如果上H老百姓买郊区别墅的话，也会希望在市区里有一个小房子，不希望脱离市区生活。上H是C国经济发展的龙头，自然具有炒作的概念基础。国外游资同时进来，一起囊括，一起炒作，第一阶段炒这几家，互相揭盘，我先购买，然后你也进来，然后一起退出，第四个人进来最高价格拉升，然后四个人一起退出。和庄家炒股颇为相似：第一家先进来，然后第二家再进来，第三家再进来，怎么套现，第四家进来到高位，前面三家一起套现，下一次换一家，你这次牺牲一点，下一次你第一个炒，大家互相配合。2、C国上游产业被寡头垄断，下游产业是充分竞争的市场。最近几年的经济发展其实是官僚垄断资本的盛晏，民营中小资本的地狱。要想了解C国个体户的艰难，可以数数他们手中政府收费的发票。根据全国工商联的有关调查，繁重的政府收费已使得个体私营企业的成本不断提高。一些地方个体私营企业需要缴纳的费用有卫生费、劳动用工年检费(向劳动局缴纳)、土地发放费(向土管局缴纳)、耕地占补开发费、出外经营手续费、工商年鉴公告费、造地专项基金、发票结报费、市政押金、电脑票据工本费、土地设施管理费、房产抵押管理费等各项政府征收税费和基金多达375种。如些恶烈的投资环境直接导致的结果就是个体私营经济的萎缩：今年8月，国家工商总局发布数据，1999年我国实有个体工商户3160万户，到了2004年，这一数字下降为2350万户，6年间净“缩水”810万户。在这种市场环境下，民间大量的资金要么由于为了养老、买房、大病和孩子的教育而存在银行形成了巨额的存款，要么就是象温州的游资没头的苍蝇一样乱撞，结果撞到哪里那里热。房地产业的高利润自然引得无数民间资金如蝇食利。3、还有一股炒作资金，就是国内来路不明的资金，通过房地产把钱洗白，而在房地产业洗钱当然是首选豪宅，一幢豪宅少则数百万多则上千万，洗起钱来又快又干净。君不见各地的豪宅开发节节升温。2006-12-416:49:26*.*.*.*2007-3-418:03:38悄悄话好友信息博客搜索回复本主题下所有发言海螺行动在伦敦——英国住房保障考察之旅第1622楼文章提交者：mpls加帖在经济风云【凯迪网络】国之二四、被地方政府控制的主流媒体和无良知的经济学家为房地产的升温而摇旗呐喊在C国房地产的长期牛市中，地产商与地方政府一直坐在同一条船上，形成了一种“一荣俱荣，一损俱损”的伙伴关系。对这一点，地产商及地方政府同样清楚。很多年以来，由于共同利益的扭结，房地产商与地方政府形成了一个相当标准的利益集团。当今的C国，主流媒体都被各级政府控制，地方政府为了自已的GDP、为了政绩自然要控制媒体为房地产高速列车保驾护航。利益集团他们频频在媒体上曝光以引导公众预期，抛出万言的政策建议以影响政府决策。收买媒体和一些所学界有影响力的人为他们摇旗呐喊。可以观察到的一个例证是，2003年央行“121”号文件出台之后，房地产集团的游说，对政府的后续决策起到了相当重要的影响。更有一些无良知的经济学家成了利益集团的座上客，为利益集团攫取人民的血汗钱而吠叫，历史之轮是滚滚向前的，人民的眼睛是雪亮的，每个人的心中自有一秤称，这些所谓经济学家N年后必将被钉在历史的耻辱柱上！！！下面是厉XX这个所谓的主流的怪论：1、什么叫小康，小康概念要拥有两套房，应该鼓励X国人购买两套房，2、X国的贫富差距还不够大，只有拉大差距，社会才能进步。3.X国穷人为什么穷，因为他们都有仇富心理。4、12亿农民和下岗工人是X国巨大的财富，没有他们的辛苦哪有少数人的享乐，他们的存在和维持现在的状态是很有必要的。5.X国股市很健康，早晚冲上三千点。6、X国应该持续加大积极财政政策力度，因为不这样做，X国的GDP就要掉下来，就会有更多的工人失业。7.X国应该用就业促进就业，因为有一批人就业了，赚了钱他马上会花掉，另外的人就有了赚钱的机会，很多人失业不是坏事。8.在改革过程中，国有资产的流失是必然的，不必大惊小怪的。9.房价涨的快是好现象，说明居民的收入多了。以前投资的房产升值了，是好事。10.X国处于发展中阶段，重工业化是必经阶段，对环境的污染势必难免。但我们获得了收益。11.X国不应该建成福利社会，否则人们便没有危机感，不好好工作.我建议取消所谓的养老保险、失业保险、工伤保险等等福利，目的是保持大家的工作热情和能力.12.廉租房建设也可以通过发行彩票这种方式来募集资金。募集到的资金也可以以住房补贴的形式发给低收入者。13.我要为富人说话，不是为了讨好富人。今天有些人骂富人，好像是给穷人出气，其实他们是害了穷人。14.X国农民要不要害怕当中产阶级15.“经济学家”要顶住互联网压力16．X国目前为什么穷人上不起大学？是因为收费太低。17．国有资产要就是一碗饭，要往上面吐吐沫。18．我们不能低估舆论对X国企业生存发展的危害性。19．郎咸平很无耻！20．我知道我做的是得罪人的事情，会遭人骂的，但是我不在乎！！最新：下岗工人到农村去！五、利润有多高，泡沫就有多大对地价便宜的大多数中小城市而言，建筑成本是房价构成的最主要因素，譬如，30万元/亩的标准多层住宅用地，考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等，建筑面积分摊的地价因素大约是180元/米2，房地产税费及管理成本再高也不会超过150元/米2，如果利润保持在国家鼓励的、合理的8%，那么面对顾客的终端销售价约为1000~1200元/米2左右，但现在此类地域的城市房地产价格大约在2500元/米2左右，所以说C国的房地产业是暴利行业可不是空穴来风。在深Z、北J、上H，地价则是房价的主要构成因素，好的地块，每亩地价多是千万以上，在这样的地块只有建造高层、高档楼宇，才能把地价因素削减、消化下来，打个比喻，在北J，1000万/亩的地块，在三环以内，25层的塔楼，建筑面积分摊的地价因素大约是1300元/米2，加上1200元/米2的建筑成本，如果利润率为8%，那么面对顾客的终端销售价约为2800~3100元/米2左右，而现实中的价格为8000~9000元/米2，这里的地价，是参考以同地域中已经见报、公开招投标的地价，而实际情况是，不单是北J，全国其他地方，经营性的房地产土地出让绝大部分（95%以上）是协议转让的，就是说，是在没有竞争、不公开的情况下以一种你情我愿的形式出售国有土地的，其价格比公开招投标的地价低很多，有时连1/10都不到。房地产商由于普遍使用极高的