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201222380635公司金融六班范紫薇房地产行业分析报告一、行业环境政府为防止房地产泡沫引起经济衰退这一事实的发生，在2014年度，宏观政策以及产业政策大体上呈现宽松的态势，尤其是对于房地产行业的政策而言，几乎已经采取了一切可以使用的手段，从第二季度开始的限购取消以及各地方政府的救市政策；到930限贷政策松动以及1121全面降息，行业宏观环境宽松度已经回到了2009年的水平。但是我们发现，政策刺激仅有短期效应，可持续性存疑，另一方面从宏观经济来看并不理想，因此预期2015年市场环境将会继续保持宽松状态。随着房价的政策性调控，中国的总体房地产投资在今年头四个月同比增长6%，相比第一季度的8.5%出现急剧减速，而且是自2009年5月以来最慢的增速。但由于房地产行业对于宏观经济的支柱作用，未来信贷宽松对于地产行业供需两端的将会产生极大的刺激作用。同时，在需求端行业的合理需求仍然存在，开发商推盘动力仍然充足。行业的复苏可能需要通过连续数月的持续销售增长加以佐证，分析近期中国房地产市场的合约销售增长就是一个积极信号，他显示着中国房地产行业触底。中国4月份房地产开发商合约销售同比增长16%，相比3月份的零增长有了极大的提升。但二三线城市需求疲软、库存水平偏高，继续对这些城市的销售和售价构成压力。日前，德佑链家市场研究部数据显示，5月上半月上海市房地产市场出现上涨的趋势明显。数据显示，5月上半月(数据截止至5月13日)成交量为49.3万平方米，环比4月上涨36.0%，更是创下近6年的成交新高，成交量水平逐渐向2009年市场行情靠拢。虽然房地产行业开始回暖，但仍然存在着依然低于2009年的兴盛时期，甚至处于缓慢发展状态，同时二三线城市成交量过低等问题，未来几个月房地产市场很可能延续其下行趋势。即便是在房价和销量反弹的背景下，2015年头四个月房地产开发投资同比增速也还是从头三个月的8.5%降至了6%。决策者正在为放缓的中国经济到处寻找其他支柱，但是如果指望房地产业必然会无功而返。以下是2015年我国房地产市场分析。业内人士称，四月份房价上涨的城市数量增多有望提振中国房地产行业人气，帮助稳定住房需求。不过，对房地产投资反弹的期望不太可能成为现实，因为结构性问题、供应充足、可比价格/回报指标带来的阻力可能会在未来几个月里持续。据中国房地产行业市场深度分析报告显示，4月份共有18座城市的新建商品住宅价格环比上涨，较3月份的12座城市增加。国家统计局之前的初步数据称4月份全国商品房销售面积同比增长7.63%，逆转了3月份同比下降0.83%的局面。住房市场的改观可以归功于过去几个月里中国央行放松货币政策以及政府放松限购政策。（数据来源：国家统计局）二、行业结构随着中国房地产市场的长期增长放缓，周期性因素开始发挥作用。整合变成了一种更为重要的增长来源，尤其是在不景气时期。整合的过程已经开始。据德意志银行统计，2014年，中国27家大型房地产开发商的房产销售量占比为26%，比2013年高出5.5个百分点。新资本将使这些公司继续抢占份额，等着下一次上扬的时刻到来。事情的发生或许将比预期更快。迄今公布的4月份销售数据暗示，随着降价刺激成交量大幅增长，存量房正被清空。房价的下降正在放缓，但政府已经采取行动。据巴克莱估计，最近的降息相当于降价近6%。中国的股市依然欢迎公司筹资，因此追加资本的要求可以继续，甚至可能加速。对整合者来说，这是一个机会。在保险公司中国太平配股募资17亿美元、多元化的金融企业复星集团配股募资12亿美元后，蓝筹股地产开发商华润置业成为最近一家从市场筹资的大型中国企业。该公司计划通过配售筹集多达13亿美元的资金。华润置业似乎并不需要资金。该公司净债务与股本比率不足50%。在香港上市的中国大型住宅房地产开发商中，只有中国海外发展有限公司的资产负债表比它更强劲。很多同行业的公司都逊于华润置业：巴克莱预计，随着恒大地产减轻房地产比重，走多元化经营道路，今年其净债务与股本比率将达到300%以上。根据《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2013年上市房企总资产均值为362.89亿元，同比上升24.33%；房地产业务收入均值92.08亿元，同比增长46.62%；资产负债率均值同比增加1.09个百分点至65.81%；净负债率均值同比增加15.31个百分点至79.67%；净利润均值为13.76亿元，同比增加16.41%。该报告由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合组织联合发布。报告显示，通过对入选本次测评的199家上市房企的测评研究，万科连续第七年蝉联榜首，保利与中国海外发展则分列此次综合实力榜的二、三名。其中，中国海外发展由上年的第四位上升至第三位。恒大地产、龙湖地产和世茂房地产分居第四到第六位，碧桂园上升六个位次至第七，富力地产、融创中国和华润置地分列第八至十位。报告显示，2013年，由于销售良好，企业普遍加大杠杆力度，偿债压力有所上升。从长期负债比率来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，较2013年上升0.95和16.96个百分点，均为近三年来最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值较2013年下降34.58个百分点至190.15%；现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。总体来看，行业负债水平仍处于历史高位。随着房地产进入“白银时代”，房企们也告别了闭着眼拿地就能赚钱的时代。近日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同发布的《2015中国房地产上市公司TOP10》研究报告显示，2014年房地产上市公司营收与净利增速双双下滑，整体负债水平则小幅上升。同时，房企销售回款受阻也导致了资金压力的加大。《证券日报》记者了解到，2014年，房地产上市公司的业绩规模再创新高，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为65.48亿元、226.22亿元，同比分别增长16.62%、同比增长6.45%；大陆在港上市房地产公司净利润均值为35.89亿元，同比增长5.5%，增速同样出现下滑。不过，面对利润率持续下行的压力，部分龙头房地产上市公司以精细化运营为导向，多策并举保障了盈利空间。据悉，去年万科、保利、招商等沪深上市房地产公司综合实力TOP10的资产规模再创新高，每股收益（EPS）均值和净利润均值则分别提高到1.33元、61.66亿元，是同期沪深上市房地产公司均值的3.91倍、7.95倍，进一步扩大了盈利优势；万达商业、中国海外发展、恒大地产等大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10的净资产均值增速也超过总资产均值增速5%，资产规模呈现“有质量的增长”，同期每股收益（EPS）均值为在港上市房地产公司均值的2.60倍，盈利水平保持领先地位。三、房地产行业战略分析我们可以看出，房地产突飞猛进的发展更主要是暴利驱动，而不是需求驱动，各市场主体更主要是以强为本，而不是以人为本，这正是中国房地产业走入今天困境的根本所在。所以，我的看法是中国房地产行业很有必要开展一次全行业的科学发展观的学习实践活动，重新构建起中国房地产行业健康、有序的市场规则。规则的重塑并不是某个开发企业和市场某一方面就能决定的，它需要市场主体各方共同反思和重新界定自己在市场中的角色和职责，需要全社会的共同努力来推动。首先重塑房地产市场规则政府的角色至关重要，如果要缓解三四线城市的上述困境，维持房地产市场的稳定，是其需要解决的首要问题。一方面需要加快城镇化速度，增加对外来人口的吸引。另一方面则需要降低房价收入比，一个选择是让房价降下来，但随之而来的地价下降会影响地方政府债务的抵押价值；另一个选择则是提高买房人的支付能力，可行的方法包括降低首付比例、提供低息购房贷款、买房退税等，以减缓人口年龄老化带来的购房需求下降。其实，重塑房地产规则，开发商必须结束暴利的目的，过去十几年由于房地产商不懈努力，改善了人居环境，推动了国民经济发展，在中国称为重要支柱产业之一，对于国民经济快速发展起着无可替代重要作用的行业。房地产开发商功不可没。但是最有问题的还是这个行业，所有行业暴利这个问题很简单，只要大家对开发周期和利润有个平均的概念，那么所谓的暴利就只能是一种过激的偏见，开发商能够也应当从中吸取的教训是，作为房地产市场最主要的主体，我们开发商必须放弃投机性的开发观念，坚持以人为本，注重产品品质，树立品牌形象，承担社会责任。重塑房地产规则金融机构也很关键，大家很清楚，这次金融危机起因就是美国次贷，中国总是这样认为，房地产不能跌，一跌就出问题，部分城市现在跌了，确实是从政府到、银行、开发商都很难受，我想如果股市也是可以按揭炒股，那么也不能跌，跌了也出大事，金融机构必须认真思考房地产市场的信贷政策，如何通过适当的信贷支持和引导，积极促进房地产市场健康有序发展，又有效遏制房地产市场的投机冲动和投机行为。重塑房地产规则广大消费者的作用也不应忽视，面对高房价，许多人骂政府、骂开发商、骂银行，但是一旦自己买了房，巴不得一夜之间房价暴涨，正是这种不理性、不健康的消费形态和观念推动了高房价的形成。当然，重塑房地产市场规则，新闻媒体的作用也很重要，房地产业要作为一个理性的行业也需要新闻媒体的朋友们正确的舆论导向，需要你们弘扬主旋律，特别是在这个冬天，房地产行业还需要掌声和鼓励。