房地产行业的发展趋势和银行业面临的风险挑战

1房地产行业的发展趋势和银行业面临的风险挑战摘要：文章首先简要回顾了我国的住房制度改革进程，探讨了我国在1998年之后房地产行业快速发展的原因和表现，以及在国内外经济处于周期性下行时，国内地产泡沫破灭的根源以及房地产市场的表现。文章进一步分析了政府基于当前形势，出台多项房地产调控政策，目的是稳定宏观经济、保障就业，却给银行业带来了巨大的潜在信贷风险。政府在实行宽松货币政策时，应当保护银行独立的市场地位，由银行在现有制度框架下，自主安排信贷，控制风险，为市场经济服务。关键词：住房制度改革房地产泡沫信贷风险一、房地产价格的十年跃进1、住房制度改革三十年简要回顾自20世纪50年代以来，改善居民的住房条件一向是关系我国国计民生的重大国策。建国后三十年，我国在城市构建了以企事业单位为核心、由国家和地方财政补贴的福利分房体制。该体制下，房屋的产权为国家所有或企业所有，城市职工承租房屋，按照房屋面积逐月交纳定额租金。但是三十年的制度实践显示，这种和劳动关系紧密联系的分房体制存在诸多弊端。在该制度下，分房办法是同一企业把职工按照工龄、职称等指标综合排名，依照先后顺序分配房屋。有些效益好的企业，青年职工可以很快就分到住房；而在困难企业中，有些职工甚至等到退休也不能分到房子。这在社会上造成了贫富不均，而这种不公平是由体制造成的，与个人劳动努力程度无关。另外，住房的租金很低，公产房承租人上缴的租金不足以支付地方房管局支出的房屋修缮费用，企业产权的房屋干脆就没有房租，修缮费用全由企业承担，这给国家和企业造成了二次负担。福利分房政策实行了三十年，不但弊端颇多，总体效果也不尽如人意。解放初期，我国城市人均居住面积是4.5平方米，到1978年，人均居住面积变成了3.6平方米，反而下降了0.9平方米①。城市住房建设在20世纪80年代初期显然落后于时代发展和居民生活的需要。为了改变当时城市住房建设的滞后局面，邓小平在1980年4月明确提出要改变现行住房制度，拉开了我国住房制度改革的序幕。在此后十余年，住房改革大致经历了试点售房、提租补贴和以租代售等改革阶段，直到1994年正式建立住房公积金制度。可见，住房改革①《中国统计年鉴：2001》2主要围绕着两条思路展开，一方面是以价格（租金）改革为重点，另一方面是以产权改革为核心的。但是改革进展缓慢，福利分房体制仍然大行其道，各地出台的公房出售机制难以获得市场认可。中央终于决定从1998年开始停止住房实物分配，实行住房商品化，促进了我国房地产业大发展。这一政策从长期看是符合市场经济发展内在规律的，从短期看，当时中国为抵御1997年亚洲金融危机，急需寻找新的经济增长点，住房消费就自然成为扩大内需、拉动经济增长的利器。这也是我国首次把房地产行业和宏观经济联系起来。此后十年，房地产业成为许多地方的支柱产业，地方政府开始了靠土地出让金和房地产税费支持财政的发展模式，并靠房地产投资和消费拉动了上下游产业的发展，推动了各地快速发展，也导致了各大中城市商品房价格不断攀升。2、城市房价长期居高不下的表现和原因1998年新一轮房改启动之后，中国的房地产业开始了跳跃式发展。1996年和1997年全国住宅开工面积只有1亿平方米，而到了1998年，开工面积跃升到1.6亿平方米，超过了此前的峰值1.3亿平方米。随后，开工面积不断上升，1999年达到1.8亿平方米，2000年达到2.3亿①。行业不断提高房屋供给量，满足城市居民的住房需求。另外，住房建设市场化和房屋需求货币化，推动着房价不断攀升。2002年至2008年，全国70个大中城市的房屋平均销售价格从2250元上升到4013元，上涨了78.4%（见图1）。而且，这一数据的统计口径包括商品房、经济适用房和二手房交易价格，因此数值远低于全国商品房新房实际售价。图1：2002年至2008年，全国房屋平均销售价格（单位：元）225023592778316833673885401315002000250030003500400045002002200320042005200620072008-06全国房屋平均销售价格资料来源：《中国统计年鉴：2008》和《经济景气月报》2008年7月。①《中国统计年鉴：2001》3自1998年以来，房地产行业借由住房商品化改革的春风，确实取得突飞猛进的发展，但是房价的飞速增长不利用市场的平稳发展。我们更应着重分析房价暴涨的原因，为调整行业发展模式提供依据。一是我国在1998年开启住房商品化改革的序幕，在2000年彻底废除福利分房制度，为房地产业的发展创造了坚实的市场需求基础。随之而来席卷全国的各个城镇的危旧房屋动迁和老城区改造，以及地方政府采取的货币分房模式，使居民主动或被动地加入购房大军，进一步扩大了房地产行业的市场需求。二是国家出台金融政策和相关制度鼓励居民进行商品房消费——国务院设立公积金制度，商业银行也推出个人住房抵押贷款（按揭）业务。1999年2月，央行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行为个人提供全方位优质金融服务。同时，央行把个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。这些金融服务的涌现和完善，刺激了房地产需求的全面爆发。三是经济适用房建设缺位，地方政府没有建立起与住房商品化相配套的、包括经济适用房和廉租房在内的住房保障制度。住房保障制度不完善，低收入者的住房需求也要全部由市场解决，本来层次分明的社会需求结构被打破，巨大的需求全部涌入市场，造成商品房价格持续上扬。四是地方政府财政结构畸形，过度依赖土地税收。在分税制下，地方政府有动力大力开辟税源发展地方经济，土地转让收入逐渐成为地方财政的支柱。2006年我国房地产税收在地方税收的比重约为20%至25%，如果加上土地出让收益，将达到地方财政的50%，是名符其实的卖地财政。这种情况下，地方政府缺乏动力去控制房地产价格。二、房地产行业陷入低迷1、房地产泡沫破灭的导火线房地产业在2005年经历了较为严重的低谷后，在2007年中期，繁荣程度达到了顶峰。当时国内消费市场通货膨胀严重，CPI和PPI先后超过3%的国际警戒线（图2），除了食品涨价，房地产行业的快速发展也为通货膨胀“贡献”良多。政府为了控制物价，连带挤出房地产行业的泡沫，央行和银监会在2007年9月发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业型房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。政府从调控货币政策层面减少对房地产消费者的资金供应量，抑制投资型购房冲动，防止房地产行业泡沫的过度膨胀。4图2：2006年末至2009年初CPI和PPI的走势（单位：%）-6.00-3.000.003.006.009.0012.002006-112006-122007-012007-022007-032007-042007-052007-062007-072007-082007-092007-102007-112007-122008-012008-022008-032008-042008-052008-062008-072008-082008-092008-102008-112008-122009-01CPI当月同比增长PPI当月同比增长资料来源：Wind资讯。从商品房生产者方面，政府也实行了从紧的货币政策。2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。同月，发改委和商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列①。这两项政策实际上提高了房地产行业的门槛，把一大批资金实力薄弱的小型房企摒弃在外。这些地方性中小企业，自有资金量小，主要依靠小部分保证金，从政府手中拍到土地后，依靠土地批文申请到银行贷款，再拿贷款偿付土地出让金，然后通过出售期房回笼货款，支持后续开发。这些房企都是通过高超的资本运作，利用较少的自有资金维持运营，最终获得高额的房屋开发利润。商业银行受宏观调控政策指引，预期到房地产市场中的投资型行为会减少，房地产市场的销售增幅将受到负面影响，因而在2007年10月之后严控房地产市场的新增贷款。在当年年末，房地产商面临资金结算和还贷压力，只能降价售房期望快速回款，获得现金流。房地产市场开始陷入低谷。2、房地产行业疲软的深层原因房地产行业历经十年的飞速发展，从1998年到2007年中国房地产业的投资从3600亿元增加到2.5万亿元②，年递增21.5%。2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的原则》，确定房地产行业是我国的支柱产业。此后，各大城市房价飞升，虽然政府①中国国务院及相关部委、机构网站。②《中国统计年鉴：2008》5曾经出台了一些遏制房价短期快速上涨的宏观调控措施，但是成效不大，涨价的趋势一直未变。但是，潜藏的危机并不会因为表面的繁荣而销于无形，房地产行业的非理性繁荣在国内外经济危机的夹击下终于在泡沫中湮灭。泡沫破灭的原因也是多方面的，根本原因就是房价收入比长期背离正常水平，以及金融危机下，公众对经济的信心和预期收入下降，推迟房屋消费支出。支撑中国房价的两个重要支柱，一是房价收入比，一是未来收入预期。从这十年的情况看，房价收入比过高，居民收入提高的部分被过高的房价吞噬了。当房价收入比超过临界点时，市场就难以继续支撑下去了，再加上全球经济下滑，收入预期下降，支撑房价的两个支柱全都失去了作用。1998年以来，中国房地产市场一直处于发展高潮中，在2007年达到了前所未有的顶峰，房价几乎呈单边上扬的走势，巨大的市场需求成为推动房价不断上升的根本动力。这十年中，城镇居民增加的收入中相当一部分均被房价增速吞噬。在2003年，房价增速甚至达到人均可支配收入增速的1.8倍①。2007年，全国城镇人均可支配收入为13785.8元，那么三口之家每年总收入为27571.6元，他们若在2008年6月以4013元/平方米的均价购买100平方米住房（实际居住面积只有80平方米左右），房价收入比就达到了14.6。但是，上述结论中的房屋价格是全国平均水平，无法反映中心城市房价成倍上涨的情况以及给公众带来的经济负担。上海在1998年房屋均价为3026元，2008年7月的成交均价为13200元，上涨了4.3倍。而在2007年，上海人均可支配收入只有23632元，按照上述方法计算，2008年7月的房价收入比高达27.9②。这样的高价格既超过消费者的承受能力，也不符合市场经济的规律，更对房地产市场的持续健康发展不利。低收入阶层因为经济适用房短缺而无力购买商品房，中产阶级购房后负担了庞大的债务，导致消费能力低下，内需不足，高收入阶层虽然有能力消费商品房，但其投资倾向大于消费倾向。整个社会消费潜力被高价房地产压制，造成内需严重不足。显而易见，超过大多数居民支付能力的高价位是不可能支撑该产业长久稳定发展的。没有足够高的收入上涨支撑的物价上涨最终都是昙花一现，也会对宏观经济稳定造成威胁。房地产价格泡沫在2007年达到顶点，终于在2008年破灭。现在的价格下跌是市场正常的自我修复行为，甚至还没有回归到理性价位。房地产价格的非理性暴涨是房地产陷入低谷的内因，而美国由房地产行业崩溃而蔓延开①根据《中国统计年鉴：2008》相关数据计算得出。②Wind资讯。6来的经济危机，通过国际贸易领域影响了中国的实体经济，打击了民众对未来经济增长的信心，降低了收入增加的预期，这是国内房地产价格下跌的外因。内因和外因共同作用，致使国内的房地产行业陷入困境。3、房地产行业持续低迷2007年下半年，美国的次贷危机初露端倪，但是没有引起各国的重视。到2008年3月，美国第五大投资银行贝尔斯登因金融衍生品CDS巨额亏空，陷入破产危机，只得被摩根大通集团收购；9月份，雷曼兄弟倒闭，危机全面爆发，影响波及世界各个经济大国。中国在2007年下半年，为挤压房地产行业的泡沫，实行了从紧的货币政策，没想到次贷危机席卷全球，又打击了国人对经济持续高速增长的信心，使房地产行业的处境雪上加霜。在2007年