房地产评估练习题

第一章1、下列叙述正确的是（）A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益；B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大；C.通行权为典型的他项权；D.国有土地使用权即为出让土地使用权。2、由于房地产（），所以具有难以变现性。A.价值量大；B.不可移动；C.独一无二性；D.易受限制性。3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100B.300C.900D.6004、从本质上看，不动产的基本特征是（）。A.耐久性；B.个别性；C.不可移动性；D.保值增值性。5、房地产之所以有价格，其前提条件是（）。A.有用性；B.稀缺性；C.有效供给；D.有效需求。6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。A.排水、给水、电力、通讯；B.给水、排水、燃力、热力；C.排水、电力、通讯、燃力；D.排水、电力、通讯、热力。7、楼面地价是（）之比。A.土地总价与土地总面积；B.土地总价与建筑总面积；C.土地单价与建筑容积率；D.土地单价与建筑覆盖率。8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/m2，则理论上应该补地价（单价）为元/m2。8．一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（）。A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元第二章本章思考题1、判断一名估价师的素质依据那些方面？2、如何理解房地产估价是科学性和艺术性的有机结合。3、房地产估价的重要性体现在哪些方面？4、房地产价格评估的业务范围。5、房地产估价需要遵循哪些基本原则，并说明其在具体的房地产估价中应用的意义。6、房地产价格评估的程序。选择题：1.一名合格的房地产专业估价人员，必须具有（）。A.扎实的理论知识B.丰富的实践经验C.良好的职业道德D.较高的学历水平2.下列叙述正确的是（）。A.估价是科学和艺术的有机结合；B.理论、方法和经验对估价同等重要；C.估价是一种主观活动；D.估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来3.合法原则包括（）等方面。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法收益4.最高最佳使用原理包括（）。A.适合原理B.预期原理C.收益递增递减原理D.均衡原理5.估价报告书中说明的（）限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况6.预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（）。A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格；B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格；C.估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格；D.估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格。7.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行了复估，则复估的估价时点为（）。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签定估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日8.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换且所换房屋为期房的，为结清产权调换的差价对该期房进行估价，则（）。A.估价时点为未来，估价对象为未来状况；B.估价时点与估价对象状况均为现在；C.估价时点为现在，估价对象为未来状况；D.估价时点为现在，估价对象为过去状况。9．下列表述中不正确的是（D）。A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果10．估价中的最高最佳使用具体包括（ACE）。A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度第三章例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。3、建立可比价格基础中，统一付款方式是指（）。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清4、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产的成交价格往往比正常价格（）。A.偏高B.偏低C.相等D.无法确定5、某房地产在用市场比较法时得出三个估价结果：820元/m2，850元/m2，900元/m2，若赋予的权重分别是0.5，0.3，0.2，则该房地产的价格为（）元/m2。A.850B.845C.869D.8576、类似房地产是指在（）等方面，与估价对象房地产相同或相似。A.用途B.所处区位C.使用年限D.建筑结构7.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.26598、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B．可比实例的交易类型与估价目的吻合C．可比实例的规模与估价对象的规模相当D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同9.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）10、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10％，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.6611、判断某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064为了评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果，其中，房地产状况中的三方面因素产生作用的程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减1%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。为了评估某住宅楼2004年5月1日的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C共3个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：上表中，可比实例A为分期付款，即：成交日首付15万元，半年后再付15万元，余款1年后付清；可比实例B和C均为一次性付清全款；贷款年利率为5%。另据市场调查分析获知，该类房地产以人民币为基准的市场价格2003年间逐月上涨1.5%，2004年以来逐月上涨0.8%。美元与人民币的市场汇价2003年10月1为1：8.28，2003年8月1日为1：8.30，2004年3月1日为1：8.27，2004年5月1日1：8.26。上表中交易情况为正表示可比实例的成交价格高于正常价格，负表示成交价低与正常价格；区域因素和个别因素为正表示可比实例的因素比估价对象好，负表示比估价对象差。试利用上述资料，估算该住宅楼2004年5月1日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）（1平方米=10.764平方英尺）。第四章例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出15万元的总费用，该类房地的还原利率为12%，又知该房地产只有50年的使用年期，该房地产的收益价格为：V==124.57（万元）该公式是收益法计算中最常用的公式（在我国土地使用年期：商业40年，住宅70年，工业50年）。例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出的总费用为15万元，如果该类房地产的还原利率为12%，则该房地产的收益价格为：V=ra=（30-15）/12%=125（万元）（总收益、总费用以年为单位）思考：如果r=0，该公式怎么办？例：某房地产，预测其未来4年的纯收益分别为10万元、13万元、15万元和18万元，假设从第五年到未来无穷远每年的纯收益将稳定在22万元左右，该类房地产的收益率为8％，则其收益价格为：（万元）例：某宗房地产近期的价格水平为3500元／m2，年纯收益为180元／m2，收益率为8%，现获知该地区将兴建一座大型的现代化长途汽车站，将在4年后建成投入使用，到那时该地区将达到现有长途汽车站的繁荣程度。在该市现有长途汽车站，该类房地产价格为5000元／m2。据此预计新长途汽车站建成投入使用后，该地区该类房地产价格将达到5000元／m2。试求获知该地区将兴建长途汽车站后该房地产的价格。（元／m2）例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价为2000元/m2，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/m2。假设还原利率为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。A房地产：(元/m2)B房地产：(元/m2)通过以上修正，实际上B房地产价格高于A房地产。50%12111%1215308.247%)81%(822%)81(18%)81(15%)81(13%)81(104432V33.4271%)81(5000%)81(180441iiV81.2114%)61(1120001505050kvv47.2179%)61(1118001303030kvv思考题：收益法的理论依据是什么？收益法适用的对象是什么？收益法估价的操作步骤是什么？如何运用收益法公式进行不同年限的价格换算？纯收益如何求取？实际收益与客观收益的含义区别。土地使用权年限与建筑物经济寿命结束的时间不一致时，如何确定收益年限。何谓资本化率？其实质是什么？土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率三者的含义及相互关系。何谓剩余技术?1、某房地产使用年期为40年，资本化率为8%时，单价为700元/平方米，当使用年期为50年，资本化率为7%时，该房地产的单价为（）元/平方米。A.810B.709C.766D.7902、某收益性房地产资本化率为r，年有效毛收入为A，且以后逐年递减，比率为g1；同时年运营费用为C，此后逐年上升，比率为g2，则计算该房地产无限年期价格的建设公式为（）。（g10,g20)A.B.C.D.3、用收益法评估房地产价格，若净收益a每年不变，资本化率为0，收益年限为n，则其价格v=（）A.∞B.n×aC.aD.04、在估算房地产的总收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收益B.实际收益C.有