房地产调研报告4_5

第63页6.社区商业专题调研分析6.1北京社区商业市场现状社区商业是一种有别于城市区域中心商业、shoppingmall（大型购物中心）、传统商业步行街、专业市场等形式的商业形态，社区商业具有较强地域性、在满足社区居民消费需求的同时，辐射周边相关区域内消费人群的新型商业物业及经营模式。社区商业的形式，按建设空间形态分为底商式和会所式。底商式社区商业主要以社区内部居民为目标对象，以满足居民基本生活所需为主要功能，汇集了餐饮、超级市场、洗衣房、冲洗店等基础配套设施，但整体商业规模相对较小、布局较为零散，没有统一的规划和管理。随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。生活水平的提高和住房、医疗、养老、就业等各项制度改革的深入，使消费者的消费需求也随之旺盛，居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求，而旧有的底商式社区商业物业在规模、形式及供应业态等方面都已无法满足多元化的市场需求。因此，伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，底商式社区商业衍生出另一种形式-特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。与此同时，会所作为社区内独立的商业楼也随市场需求应运而生。这些新型社区商业在规划设计、功能定位、经营策略等方面均以市场为导向，采用全新的商业格局，囊括全面、完善的文化、休闲、健身、娱乐等综合性服务设施。在立足社区的基础上，充分调动外来群体消费，一方面极大程度的满足了消费人群物质消费与精神消费的统一，另一方面多样的风格、特色的经营、专业的管理都将增强社区商业的影响力，扩大其商圈的辐射范围，使社区商业合理、有序、长远的发展得到有效保证和推动。第64页6.2社区商业市场供需分析6.2.1社区商业市场供应6.2.1.1社区商业供应形式社区商业作为房地产业与商业的有机结合物业，既有两者的共性，又有自身独特的个性。虽然兴起不久，现阶段尚还处于发展时期，但其内在的巨大潜力早已有目共睹。目前社区商业主要表现形式为底商物业和会所。底商物业指利用社区的底层或低层作为商业用房进行经营活动的商业物业。其功能主要分为两种：服务于社区内部和服务于社区外部。前者主要以满足本社区居民日常生活所需为主，服务种类齐全。而后者则改变以往纯粹的商业配套服务功能，以特色商业街为表现形式突出商业项目自身的风格魅力，以此扩大辐射范围，吸引更多的消费人群。会所作为一种独立的商业建筑形态，其最显著的特征在于将所有的商业基础配套及由此衍生出的商务中心、健身房、诊所等新型服务设施集中于一体，与住宅群共同组成一个完整的功能齐全的多功能区。会所在北京最早建于别墅、外销公寓中，而后在内销公寓、中档楼盘、普通住宅中推广开来。会所均具有自身的独特性，基本功能多为“休闲娱乐场所＋社会商业场所”。6.2.1.2社区商业供应特点近几年，随着北京住宅市场的火爆，社区商业已成为开发商及投资者关注的热点，其市场供应量也加速增长。我司现选取部分具有代表性的社区商业对其供应特点加以分析：图表39:北京住宅社区商业供应状况项目名称区域性质位置社区规模（平米）住宅均价（元）社区档次社区商业面积（平米）社区商业形式今日家园西三环西四环附近解放军总医院南170,0004,450中80,000社区商业中心万地名苑五棵松28,0007,000中高6,000底商新起点嘉园西三环苏州桥300,0008,200中高12,800底商、会所建外SOHOCBD及周边国贸桥西南700,00013,000高80,000底商SOHO大望路南480,00010,000高17,000底商第65页项目名称区域性质位置社区规模住宅均价社区档次社区商业面积社区商业形式富力城CBD及周边双井桥西北1,390,0007,500中高35,000会所后现代城现代城南400米600,0006,900中高18,000双会所、底商华腾园华威桥400,0005,100中35,000会所、底商九台2000亚运村亚运村安立路130,0006,400中10,500底商欧陆经典北苑路480,0006,800中高20,000底商万科星园北苑路120,0006,900中高8,000底商、会所风林绿洲北沙滩390,0007,300中高5,000底商、会所朗琴园城南地区广安门400,0006,500中高10,000底商金第幸福家园广渠门360,0006,500中高20,000底商富贵园广渠门400,0007,500中高24,000底商东方银座二环及主干道周边东直门153,06413,000高40,000底商国展家园东三环国展39,00010,000高10,000底商UHN国际村西坝河东里2号300,0008,000中高待定待定京贸国际公寓通州通州八里桥南街940,0004,200中1,500底商旗舰凯旋通州区梨园镇400,0003,000中2,400复式底商200平米/套社区商业立足于社区，因此其分布状况与住宅物业紧密相连。但因各社区地段、规模、档次、定位等因素各不相同，故其商业在规模、形式、服务内容等方面也有所不同。从上列供应表结合各区域房地产市场状况可以看出：图表40：样本各区域社区商业规模5.18%4.60%4.66%2.90%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%CBD及周边亚运村城南地区通州商业规模与社区规模比例CBD及周边：该区域众多国外知名企业聚集，商务氛围浓厚，住宅供应量大且多为高档公寓，居住人群多为公司白领及商务精英。这些人群具有较高购买力，需求高品质的生活和便捷的商业服务。相应，该区域的商业供应量也较大，同时，提供的商业服务，不仅具有时尚性，而且崇尚与第66页自然的沟通，营造安宁、舒适、高尚、尊贵的消费环境。亚运村：亚运村地区的兴建源于90年北京主办亚运会时期，经过多年的建设发展，该区域出现了大量的中高档公寓及住宅，2001年7月申奥成功使这一地区再次成为建设焦点，周边商场、超市、便利店繁多，文化、教育、医疗、娱乐等设施也很齐全，给周边人群提供了极大的便利。故该区域社区商业的规模并不十分突显，所占社区规模的比例也不是很高。城南地区：近几年，城南地区的破旧形象正发生着重大改变。由广安大街改造所带动的各危改小区的兴建不仅改善了当地居民的居住环境，同时也吸引了相当一批人群来此定居，随着地铁5号线的建设及生活用水的改善，城南地区也将同其他区域一样极富发展潜力。但现阶段，该区域因交通不便，周边商业、服务配套不完善，只能依靠价位及物业品质的优势来带动住宅市场的发展。故该区域的住宅开发更加重视社区内特色底商、会所等的建设，无论在规模上，还是在形式上，都希望通过这种有力工具推动地产物业的发展。其他：东直门、国展等交通便利、位置优越、商业氛围浓厚、周边人群消费水平高，属于北京市黄金地段，也被众多投资者看好，故该区域商业供应量很大，供应形式、管理也很成熟。A．特色商业街特色商业街作为服务于局部区域的商业机构，其功能不可能与传统商业街、中心商业街“大而全、繁而多”的特征相比，因此必须在经营业态上独树一帜，最大限度地满足辐射范围内的消费者需求。图表41：北京社区商业街供应状况社区名称社区档次商业街面积（平米）商业街楼层及分布风格特征经营主题SOHO高20,000地上2层食街餐饮为主建外SOHO高80,000地上3层新天地商业街餐饮、休闲万泉新新家园高5,000地上2层欧洲风情休闲、餐饮第五大道中高36,000地上3层商业街餐饮、休闲欧陆经典中高20,000地上1层欧洲风情休闲、购物第67页世纪城中30,000地下1层地下不夜城娱乐为主（酒吧、迪厅、KTV）楼层图表42：样本楼层现况1/31/31/31层2层3层从列举样本情况结合商业物业的自身性质可以看出，社区特色商业街无论采用底商还是独体楼的建筑形式，都重在突出主题，营造特色风格。因此，其物业楼层并不高，都在3层以内，以1层、2层居多。面积图表43：样本面积现状目前北京市场上，社区特色商业街正悄然升起，并不断升温。但总供应量还不大，大部分还在规划、建设，没有正式投入使用。就样本所列来看，各商业街面积受所在地段、社区规模、档次等因素影响并不大，既有80,000平米的建外SOHO商业街，也有5,000平米的万泉新新欧洲风200008000050003600030000200000100002000030000400005000060000700008000090000SOHO建外SOHO万泉新新家园第五大道欧陆经典世纪城第68页情街。市场整体供应规模呈现无规则状态，但规模集中在30,000平米左右的较多。经营主题图表44：北京市社区特色商业街经营主题餐饮、娱乐50%服务业30%消费、购物20%餐饮、娱乐服务业消费、购物通过上列图表可以看出，北京社区商业街主要以餐饮、娱乐为主，服务业次之，消费、购物等业态再次之，基本比例约为5：3：2，形成三足鼎立之势。风格特色成功主题的创造是社区商业街的灵魂，也是取得成功的关键。同时，具有丰富文化、休闲品位的社区商业街将更具商业魅力，符合社区消费的需求。北京目前正在兴建和正在规划的主题街区越来越多，从主题定位看，主要分为四大类：图表45：社区商业街主题特色类型主题特色代表物业娱乐型娱乐为主世纪城商业、休闲型购物、休闲新城国际商业街、苹果社区苹果街、尚都国际商业街上海新天地型餐饮、休闲建外SOHO商业街风土人情型欧洲风情后现代城后街温哥华风情山水文园商业街第69页个案简评位于CBD核心商业区住宅底商的SOHO现代城，从名称到店铺设计，都体现了对现代、高效、灵活、商务型的特点。混合型的小社区、集中了大量工作时间内的流动人流，这些都决定了SOHO更多接纳的是工作中短暂休憩的内容，而不是让人享受生活的品牌集结地；而亚运村地区因具有浓厚的生活气息被称为“中心居住区”（CLD），第五大道则位于亚运村大屯路与安立路交叉口的黄金地段。周边稳定、高知化、高智化的消费群体使它完全不同于商业区住宅底商的小空间混杂式的商业布局。第五大道要满足的是大范围高收入居住区居民的高品质生活需求。因此，全聚德、钱柜、星巴克咖啡厅、中信实业银行、麦当劳等知名品牌争相进驻。由此可见，无论社区成熟与否、档次高低，商业街的风格、定位都要结合周边人群的消费特征和消费能力综合考虑。B．会所据我司对北京的278个楼盘进行的随机抽样调查表明：北京约有70%的楼盘在规划中设有会所，其中30多个楼盘的会所已经投入使用。这些楼盘在会所营造方面有着不同的风格特色。图表46：北京会所市场供应状况项目名称档次会所楼层及分布规模（平米）租售形式经营业态万泉新新家园高地上3层地下1层（车库）3,000自营会员制超市、美容美体、游泳馆朗琴园中高地上1层地下1层10,000出租F1:水吧、健身房F-1:红酒坊、中西餐厅各游泳馆、保龄球馆、多功能厅、台球室、乒羽球厅银枫家园中地上2层地下1层3,600商业经营完全对内待定深蓝华亭中高地上1层地下1层7,900自营F1:咖啡、西餐F-1:中餐、健身房、游泳馆、多功能厅、台球室华腾园中地上1层35,000销售美容、餐饮富力城中高地上1层地下1层15,000自营F1:健身房、棋牌室等F-1:游泳馆、多功能厅等万科星园中高地上3层4,000自营健身房、游泳馆等第70页图表47：会所与住宅档次对比分析规模会所的发展经历了从外销到内销、从大规模项目到小型社区、从高档公寓到普通住宅的进程，反映了日益普及的整体趋势。如今的房地产项目，不论规模大小、档次高低，会所都成了必设的商业配套。通过上图我司对会所与住宅档次对比分析可以看出，高档项目的会所规模多集中在2500-5000平米之间，中档项目的会所规模多集中在1000-3000平米之间，低档项目的会所规模大多在1500平米以下。除物业档次以外，社区商业规模还受到周边配套、消费人群结构等众多因素影响。在周边