房屋租赁知识点

1/19租赁考试知识点第一部分房屋租赁相关知识一、普通租赁业务1.1、普租业务相关名词解释1.1.1普通租赁：指业主或客户委托居间方出租或承租房屋，由居间方提供居间服务，最终促成双方达成交易，居间方获得佣金的一种委托形式。1.1.2居间服务：是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取报酬的过程。经纪人在中间起到见证方的作用。1.1.3押金：押金是质押担保的一种特殊形式。即押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。1.1.4定金：是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。1.1.5四气：指暖气、天燃气/煤气（管道/罐装）、热水器、空调。1.1.6全齐：指具备日常生活里基本的常用设备、设施；家电：如冰箱、电视、洗衣机等；家具：如床、沙发、衣柜、茶几、餐桌、电视柜、椅子等。1.1.7付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般为押一付一（月付）、押一付三（季付）、押一付六（半年付）、押一付十二（年付）等。1.2、普租收费的标准与方式普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金高档住宅收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金客户与业主协商支付佣金：如五五分、三七分等1.3、二手房经纪租赁业务1.3.1公司租赁业务的流程是什么？•房客源开发与需求理解→租赁约看与带看→租赁议价与促定→租赁签约1.3.2租赁业务接带客户1.3.2.1在与出租/承租客户沟通中，那些信息必须记录清楚出租客户：基本联系资料、物业地址、居室、面积以及房屋内部具体设施、家具家电配套和物业情况等承租客户：基本联系资料、需求的位置、在哪上学或工作、做什么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式等1.3.2.2出租/承租客户关注的重点分别是什么？•出租客户：①时间：出租客户通常愿意房子迅速出租，以减少空置期，提高收益②租金③安全性：业主通常对承租客户的身份和信誉有所要求•承租客户：①入住时间②租金③对房子的特殊要求1.3.3如何撮合租赁业务？2/19①了解租金：提出经纪人专业看法，对业主在表扬房子的同时指出缺点，始终站在中间人的立场，决不让业主产生有帮客户谈价格的感觉，促使双方意见统一②经纪人可以主要从下面几方面寻找撮合的理由：•房源紧缺•位置与交通情况•配套设施情况•周边环境•居住人口素质1.3.4如何读取水表？读取水表时，以黑色指针为主，且指针在两数之间取小值，计数保留到个数位。1.4、租赁合同的相关知识1.4.1什么是租赁合同？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。1.4.2租赁合同的内容应包括哪些？租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。1.4.3《合同法》对租赁期限是如何规定的？租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。1.4.4在承租期间，若室内的租赁物受到损耗、损失或者灭失的，责任由谁承担？出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。1.4.5在承租期间，对室内租赁物的维修所产生的维修费用由谁承担？出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定的除外），承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。1.4.6在承租期间，承租人是否可以对租赁物进行改善或增设？承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。1.4.7在承租期间，承租人是否可以进行转租？承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继3/19续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。1.4.8在承租期间，承租人不交租金，出租人是否可以解除合同？承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。1.4.9“买卖不破租赁”买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁合同的效力也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。1.4.10什么是房屋承租人的“优先购买权”？优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。1.4.11若租赁房屋质量不合格的，承租人是否可以解除合同？若租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。1.4.12若租赁房屋发生毁损或者灭失的，承租人是否有权解除合同？因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。1.4.13承租人在房屋租赁期间死亡的，出租人是否有权清退承租人的共同居住人？出租人无权清退，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。1.4.14租赁期间届满时，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同是否有效，租赁期限如何界定？租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三、租赁业务风险防控3.1不得出租的房屋有哪些？有下列情形之一的房屋不得出租（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）未经综合验收、新建的房屋不能出租；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（四）共有房屋未取得共有人同意的；（五）权属有争议的；（六）属于违法建筑的；4/19（七）违反规定改变房屋使用性质的，不得出租（八）已抵押，未经抵押权人同意的；（九）不符合安全标准的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（十）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。注：对于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《继承法》的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有房屋。3.2出租期间承租人是否可以增设他物，若未经同意增设他物如何处理？（1）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物（2）承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失3.3承租人或出租人可以解除租赁合同的情形有哪些？承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同3.4租赁物所有权变动是否影响租赁合同？租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力3.5在房屋租赁关系存续期间，租赁物如何维修？1)因人为使用情况导致物品需要维修的，由承租方负责维修，可以要求业主配合；2)因物品老化导致需要维修的，由业主负责维修，电器类（在保质期）可由产品厂家上门维修；3)双方自行协商解决；4)不可抗拒原因双方互不承担维修责任。3.6房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应履行哪些义务？1）出租房屋前，应当向房屋所在地的派出所申领《房屋租赁治安许可证》。2）出租房屋前，出租人应当查验承租人的有效身份证件，填写由公安部门统一制作的登记表。3）督促承租人及时办理暂住登记或申领暂住证（所需证件：本人身份证原/复印件，房产证复印件、2张一寸照片、租赁合同）。4）依法纳税。5）发现承租人有违法行为的，应及时向有关部门报告。3.7签署租赁违约金需要提供什么？看房确认书、定金协议书、成交报告单及收据粉联。3.8未用链家合同需要提供什么？5/19A：需要客户和业主写声明（声明中要有双方自愿不用链家合同，出现任何问题与链家无关的字样）、房产证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、客户和业主身份证的复印件、成交报告单及收据粉联。3.9业主或客户委托的情况需要提供什么？普租合同、房产证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、客户和业主身份证复印件、客户或业主的委托书、受托人身份证的复印件、成交报告单及收据粉联。3.10客户或业主是公司的情况需要提供什么？1）业主是公司的情况:普租合同、房产证复印件、公司营业执照副本复印件加盖公章（可以是红章也可以是复印章）、委托书加盖公章（必须是红章）、受托人的身份证复印件、如果出租人是公司法人亲自签署的，只需要法人的身份证就可以，就不需要委托书加盖公章了；客户的身份证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、成交报告单及收据粉联；2）客户是公司的情况：普租合同、房产证复印件、公司营业执照副本复印件加盖公章（可以是红章也可以是复印章）、委托书加盖公章（必须是红章）、委托人身份证复印件、如果承租人是公司法人亲自签署的只需要提供法人的身份证复印件就可以了，就不需要提供委托书加盖公章，业主的身份证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、成交报告单和收据粉联。3.11业主过世的情况下出租方需要提供什么？房产证复印件、业主死亡证明复印件、签合同人身份证复印件、体现逝者与签合同人关系的户口本复印件及免责声明（免责声明的内容要体现出本人是谁、和产权人是什么关系，出租物业地址是哪的房屋，出租该房屋得到了产权人所涉及的所有的直系亲属的同意，分别写上都是谁，出现一切问题与链家无关自行承担责任，然后每个人都要在免责声明上签同意两字确认）。3.12业主未成年人的情况下出租方需要提供什么？业主如果是未成年人，一般由其父母中的一方来出租，这种情况需要提供房产证复印件，出租人的身份证复印件，户口本上能体现出产权人和出租人是父子或母子关系的那一页复印件就可以申报了。3.13业主或客户不能提供身份证复印件怎么办？可以提供业主或客户的驾驶执照复印件（需在有效期内）；是军官的可以提供军官证，是香港澳门的可以提供港澳通行证，是台湾同胞的可以提供台胞证，业主在不能提供身份证复印件的情况下，需要客户签署声明（有固定的模板，普租申报合同备件里的附件三）；客户在不能提供身份证复印件的情况下，需要客户手写不能提供身份证复印件的声明（需要体现什么原因不能提供，出现一切问题与链家无关的字样）。3.14关于租赁房屋事宜的声明和权属确认声明有什么区别？关于租赁房屋事宜的声明是针对特殊产权性质的普租都要签署的，即除了商品房、已购