拆迁费用的方法

表2比较因素条件说明表比较案例估价对象案例A案例B案例C位置瑞士花园西西湾天域香格里拉君临天下交易价格(元／平方米)待估580065006500交易时间2011.32011.32011.32011.3交易情况正常正常正常正常区域因素交通条件605路，804路，西乡塘专线等公交车交通便利度较优85路、31路、71路、72路等公交车交通便利度较优14路、31路、72路、71路、84路85路等交通便利度较优605路、804路、805路、城环1线、城环2线等交通便利度较优生活服务设施生活服务设施配套完备度完善生活服务设施配套完备度完善生活服务设施配套完备度完善生活服务设施配套完备度完善商业繁华度商业繁华度较优商业繁华度较优商业繁华度较优商业繁华度较优环境条件邻近动物园，小区清洁绿化较差环境条件一般小区绿化较好环境条件优小区绿化较好环境条件优邻近动物园，小区环境条件优个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混质量一般较好较好较好设施设备较齐全较齐全较齐全较齐全楼层6层(8层)6层(28层)6层(23层)6层(27层)面积、户型设计较合理较合理较合理较合理装修状况普通毛坯毛坯毛坯通风朝向条件通风采光较优通风采光较优通风采光较优通风采光较优建筑物成新度七成新九五新九五新九五新建筑与周围环境的协调性较协调较协调较协调较协调物业管理一般管理专业管理专业管理专业管理⑵因素比较修正系数表3：表3因素比较修正系数表比较案例案例A案例B案例C交易价格（元／平方米）580065006500交易时间100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100比较因素交通条件100/100100/100100/100生活服务设施100/100100/100100/100商业繁华度100/100100/100100/100环境条件100/102100/102100/102建筑结构100/100100/100100/100质量100/102100/102100/102设施设备100/100100/100100/100楼层100/100100/100100/100面积、户型设计100/100100/100100/100装修状况100/103100/103100/103通风朝向条件100/100100/100100/100建筑物成新度100/103100/103100/103建筑与周围环境的协调性100/100100/100100/100物业管理100/102100/102100/102⑶实例修正后的房地产价计算结果案例A：5800×（100/102）3×（100/103）2=5151.73元/平方米案例B：6500×（100/102）3×（100/103）2=5773.49元/平方米案例C：6500×（100/102）3×（100/103）2=5773.49元/平方米商铺的方法序号估价对象价格影响因素影响因素分析、计算过程数据确定计算结果一计算正常使用年限房地产收益价格1出租年总收益（元/M2）年总收益＝年租金收入+年押金利息收入＝①+②1746．16①年租金收入（元/M2）年租金收入＝12×a×b×c1741．71a月租金（元/M2.月）据估价人员实地调查资料，考虑瞒税、带家具出租等因素，综合确定估价对象的客观租金85.31b有效出租面积比率（％）按一定比例的建筑面积计算95%c出租率一般为80-100％98%②年押金利息收入（元/M2）租赁押金一般为1个月租金，押金利息＝a×d4．44d1年期存款利率(％）按估价时点中国人民银行1年期存款利率计息2.85%2出租年总费用（元/M2）为获得租金收入而支付的税费＝①+②+③+④456．00e估价对象重置成本（元/M2）参照南宁市公布的工程造价信息，考虑重新取得或重新建造全新状态的房屋所需各项必要成本费用和应纳税金及正常开发利润，分析确定估价对象地上建筑物的重置成本4300①经营管理费（元/M2）对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出，另一是管理人员的工资支出。一般根据估价对象结构、层数、管理工作量等，按年租金的2-5％计算3%52．25②维修费（元/M2）为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般根据估价对象结构、使用时间长短等，按重新建造建安成本的1.5-2％计算2.00%86③房屋年保险费（元/M2）一般按房屋的重新建造建安成本或现值乘以保险费率0.15％～0.2％计0.20%8.60④出租税金（元/M2）包括房产税、营业税及附加等，按17.75％计17.75%309．153出租年纯收益（元/M2）年房地产纯收益＝房地产出租的年总收益-房地产出租年总费用＝1-21290．154房地产价格的确定①房地产资本化率r根据《基于地价动态监测的南宁市城市网格点基准地价体系建立技术报告》综合分析确定6.00%②未来可获收益年限n（年）根据土地剩余收益年限确定34③预测未来租金增长趋势g分析近几年来的房地产租赁市场变化趋势、租金发展态势，综合考虑经济的发展和城市人口因素及估价对象位置、适应性，预计估价对象在未来可获收益年限内，平均每年可获得的净收益会在上一年的基础上增加的幅度，且每年的资本化率保持不变。3.50%④正常使用年限条件下单价V（元/M2）运用收益法计算公式V=A/(r-g)[1-(1+g/1+r)n]计算28683①估价建筑面积S（M2）按产权面积确定4305．64②估计对象总价（万元）V×S12349.8672工厂的方法1）成本法（计算过程详见表2）根据估价对象特点，具体计算过程中选择成本法公式为：建筑物价格=建筑物重置价格×综合成新率①建筑物建筑成本a.工程费用建筑物重新建造建安成本的确定，估价人员主要依据南宁市现行建筑工程概（预）算定额、广西工程造价定额及费用定额测算，同时参照南宁市公布的工程造价信息及委托方提供的建设工程结算审定单等有关资料分析确定。估价对象地上建筑物结构及层高详见表1，相应的建筑物重新建造建安造价（含土建、安装、装修成本、配套费等）详见表2。b.前期费用包括可行性研究、勘察、设计、预算等费用，一般为建筑物工程费用的5%-10%，根据估价对象的具体情况，本次估价取前期费用费率为5％。c.其他费用其他费用包括工程监理费、水电增容费及前期税费（城建配套费、教育附加费等）等几项费用，一般约为工程费用的5%-10%，本次估价按5%计。小计：建筑成本=a+b+c②管理费用管理费用一般为建筑成本的2%-4%，本次估价确定以建筑成本的2%计。③投资利息以上述建筑物建筑成本等全部预付资本为基数，结合该工程的投资、建设规模，参考类似工程开发周期，设定开发周期为1年，利息率按估价基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率5.85％计；假设建筑物建筑成本在开发期内均匀投入，按单利计息，则投资利息计算如下：投资利息=建筑物建筑成本×开发周期/2×利息率④投资利润根据估价人员调查，估价对象所处区域同类房地产开发项目投资回报率较高，该区域一个开发周期为1年的项目投资利润率为8～15％，根据估价对象的具体情况，投资利润取建筑成本与管理费用之和的10％。⑤建筑物重新构建价格为第①项至第⑤项之和。⑥计算建筑物综合成新率a.成新率=[1-(1-R)×t÷(t+n)]×100%其中：R表示净残值率，钢混结构取1％；t表示有效经过年限，n表示剩余经济寿命年限，取值视建筑使用状态决定。b.经现场勘察,判定估价对象成新度。c.成新率确定:根据理论计算和现场勘察结果，结合估价人员经验，取以上两种分析结果的简单算术平均值作为建筑物的综合成新率。⑦确定建筑物现值估价对象建筑物单价=建筑物重新构建单价×建筑物综合成新率表6-5工厂建筑面积（平方米）2911.83建安造价1500前期费用80其他费用80管理费用32投资利息46.8投资利润163.2重置价格2002有效经过年限6.5剩余经济年限43.5计算成新率86.5%观察成新率90%合成新率88.25%建筑物现值1766.77建筑物总价（万元）514.4519