第8章房地产开发的资金融通与运作

房地产开发与管理林坚北京大学城市与环境学院城市与区域规划系1第二节房地产开发的资金运作第一节房地产开发的资金融通2第八章房地产开发的资金融通与运作房地产开发的资金融通第一节3一、房地产项目融资的概念和意义1、房地产投资项目使用资金特性•房地产投资项目所需的资金具有“货币——生产——商品——货币”的运动过程；•还具有资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性以及风险大、回报率高等特性。•因此，资金在周转过程中必然存在着：•资金投入的集中性与来源分散性的矛盾；•资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾；•投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。•对于房地产投资者来说，解决这些矛盾，是项目投资顺利进行的基本前提。4一、房地产项目融资的概念和意义2、房地产项目融资的意义•房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。•包括资金筹措和资金供应两个方面•在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。5二、房地产项目融资方案（步骤）融资组织形式选择资金来源选择资本金筹措债务资金筹措融资方案分析预售或预租6二、房地产项目融资方案（步骤）1、房地产项目融资组织形式选择特点既有项目法人融资依托现有法人进行的融资活动不组建新的项目法人；拟建项目一般在既有法人资产和信用基础上进行，形成增量资产；从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力。新设项目法人融资新建项目法人进行的融资活动项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。7二、房地产项目融资方案（步骤）2、资金来源选择•在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。•常用的融资渠道包括：•1）企业自有资金•2）银行贷款：长期贷款和短期贷款•3）预售房屋及楼花买卖•4）国外投资资金来源•4）发行有价证券•中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款（见下表）8年份1998199920002001200220031998~2003合计所占比例国家预算内资金13.7610.876.8713.6311.8411.1468.110.15%国内贷款953.341032.201385.081692.202149.093125.1410337.0522.96%债券7.8910.373.480.342.400.3424.820.06%利用外资362.74241.23168.70135.70156.39184.451249.212.78%自筹资金1155.531322.571614.212183.962720.443758.2412754.9528.33%其他资金（定金及预付款）1650.691891.272189.293670.564501.476048.9120582.1945.72%资金来源总额4143.864058.525997.637696.399541.6313128.2245016.35100.00%9中国房地产开发投资资金来源（1998~2003年）货币单元：万元二、房地产项目融资方案（步骤）3、资本金筹措•资本金是获得债务资金的基础。•对于房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。•2009年5月27日，正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。•资本金出资形态：现金、实物、土地使用权等。实物出资必须经过评估作价，并且在资本金中不能超过一定比例。10二、房地产项目融资方案（步骤）项目资本金筹措渠道：新设项目法人——政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人入股的资金。既有项目法人——项目法人可用于项目的现金、资产变现资金、发行股票筹集的资金、政府政策性资金和国内外企业法人入股资金。以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式，也是筹措资本金、分散资本金筹措压力的有效方式。11二、房地产项目融资方案（步骤）4、债务资金筹措债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中介入的资金。（1）信贷融资“借钱赚钱，借鸡生蛋”，充分利用财务杠杆的作用。（2）债券融资企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。债券融资是指项目法人以自身的财务状况和信用条件为基础，通过发行企业债券筹集资金，用于项目建设的融资方式。12二、房地产项目融资方案（步骤）5、预售或预租对买家来说：可以降低购楼费用（如果楼宇建成后，买家再将所预定的楼宇转买，则可获得很高的投资收益），所以有很高的积极性；对开发商来说：预收一部分楼面面积，可以筹集到必要的建设资金，也可以将部分市场风险分担给买家，所以有积极性。预售是有条件的，投入的建设资金（不含土地费用）要达到或超过地上物预计总投资的一定比例，方可获得预售许可证。13二、房地产项目融资方案（步骤）6、融资方案分析资金来源可靠性分析融资结构分析融资成本分析融资风险分析分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。分析项目为筹集和使用资金而支付的费用分析融资方案实施中可能遇到的各种风险因素、及其对资金来源可靠性和融资成本的影响。14三、金融机构对项目贷款的审查四个方面的工作：客户评价、项目评估、担保方式评价、贷款综合评价1、企业资信等级评价（客户评价）企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标。打分，分级：AAA\AA\A\BBB\BB\B，通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。15三、金融机构对项目贷款的审查2、贷款项目评估•三个方面：•项目基本情况•市场分析结果•财务评价指标项目基本情况指标证件落实情况自有资金占总投资比率资金落实情况地理与交通位置基础设施落实情况项目品质市场分析指标市场定位供需形势分析竞争形势分析市场营销能力认购或预售/预租能力财务评价指标财务内部收益率销售利润率贷款偿还期敏感性评价16三、金融机构对项目贷款的审查3、房地产贷款担保方式评价•贷款担保：为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。•贷款担保不能取代借款人的信用状况，只是一种额外的安全保障。银行发放贷款时，首先应考查借款人的第一还款来源是否充足。•房地产贷款担保通常有三种形式：•（1）保证•（2）抵押•（3）质押17三、金融机构对项目贷款的审查4、贷款综合评价•贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度•某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）*100%•某笔贷款风险额=某笔贷款额*信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*贷款风险等级系数•根据以上计算，综合风险度超过60%的为高风险贷款，一般不予发放贷款。信用等级系数AAA级30%；AA级50%；A级70%；BBB级企业为90%贷款方式系数信用贷款为100%；由银行金融机构提供担保的为10%-20%，由省级非银行金融机构担保的为50%，AA级以下企业担保的为100%；用商品房抵押的为50%，由其他房屋及建筑物抵押的为100%贷款期限系数中短期贷款期限在半年以内的为100%，期限在半年以上不满1年的为120%；中长期贷款期限1年以上不满3年的120%；期限在3年以上不满5年的为130%，期限在5年以上的为140%项目风险等级系数AAA,80%;AA,70%;A,60%;BBB,50%18补充：房地产抵押贷款1、房地产抵押贷款的基本涵义和特征•以土地使用权设立抵押权时，地上建筑物和其他附着物随之抵押；以房屋设立抵押权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。•特点：•1、风险小（相对于信用贷款）•2、现实性•3、实物性•抵押贷款VS信用贷款：以个人名义或企业名义担保19补充：房地产抵押贷款2、房地产抵押贷款的原则和基本程序（1）原则•抵押物足量原则•减少风险原则•法律效力原则（2）基本程序•抵押贷款申请人确定建设项目；•编制项目建议书和投资设计任务书（或可行性研究报告），以确定项目总投资和建设规模等内容；•向国家计划部门上报项目建议书等文件，申请批准立项；•债务人在申请立项的同时，要向债权人（债权银行）报送“借款申请”及有关文件；20补充：房地产抵押贷款•征得债权银行同意后，由国家计划部门批准立项；•债权银行考察债务人和贷款项目的有关情况，审查提供的抵押品，平衡贷放资金的来源与运用；•债权银行与债务人进行债务谈判；•签订书面抵押贷款合同；•公证部门对抵押贷款合同进行公证；•债务人向债权人（抵押权人）移交抵押品或所有权证书；•债务人运用贷款；•债权人考察贷款使用情况；•贷款到期，债务人偿还贷款，债权人归还其抵押品或房地产产权证书；如果债务人不能偿还贷款本息，债权人不同意延期还款，债权人有权依法拍卖抵押物抵偿贷款。21房地产开发的资金运作第二节22一、房地产开发企业资金运作的原则房地产公司的财务状况对房地产市场的重要性在于：•（1）房地产公司的财务状况会影响原有物业和新物业的开发活动；•（2）与物业开发有关各方的利益是通过房地产公司的财务系统进行分配的；•（3）资金运行状况影响投资者与发展商的行为。23一、房地产开发企业资金运作的原则以下基本原则是房地产公司必须共同遵循的：•（1）债务与自有资本必须保持适当平衡。•（2）债务的偿还分布日必须较均匀，不要集中在某一时期。并且债务中应有相当一部分是长期贷款，以保证资金供给的稳定性，避免大部分贷款同时遇上高利率的风险。贷款最好有偿还的宽限期。•（3）应尽量安排用短期贷款支付短期费用，长期贷款支付长期费用。•（4）应保持固定资产与流动资产的适当比例。•（5）每年支付各笔贷款的利息最好能均匀分布。•（6）如果物业开发有外资贷款，应采取各种方法尽量减少外汇汇率变化的风险。•（7）借款时应考虑赋税条件及利息以外的一些附加费用。24二、房地产开发的财务活动房地产开发的财务活动一般分为两部分：短期资金运行：涉及在开发期内的资金活动，如购置土地、支付建筑费等。长期资金运行：发展商在项目开发完成后，自己拥有所开发的物业而不是将它立即出售。由于物业开发投资的资金不能在短期内得到回收，所以需要对资金运行作长期安排。25二、房地产开发的财务活动1、短期资金运行主要来源：各类银行。短期贷款的贷款期、贷款利率通常是固定的。当然利率也可根据中央银行宣布的利率进行调整26从发展商的角度出发：有两条途径可以减轻期贷款期资金的负担。1）说服建筑商于楼宇完工后一次支付建筑费，而不是根据施工进度定期付款。2）长期租赁土地而不是买下它。从银行的角度出发，希望：发展商自有资金雄厚、信誉好与贷款有关的文件齐全有偿付贷款的实际安排二、房地产开发的财务活动2、长期资金运行通常是以财产抵押的方式，由银行按固定利率发放的。偿还方式有下列三种：•1）将贷款总额除以贷款期，得出每期本金归还数，再加上利息。•（适用于贷款利率可变的情况）•2）等额偿还。（前提是贷款利率在整个偿还期不变）•3）每年支付利息，期满偿付本金。（一般用于贷款期不太长的贷款，如10年。对较长期的贷款可分阶段归还）抵押贷款金额一般有两个限制条件：•1）贷款额不能超过抵押财产的2/3或3/4。•2）物业每期租金纯收入必须大于每期偿还额。27二、房地产开发的财务活动3、短期借贷资金与长期借贷资金的关系举例：发展商以价值100万元的商业大楼为抵押，获得70万元的长期贷款。那么发展商开发该物业的70万元成本如何