第一太平戴维斯XXXX年3月8日珠海横琴国际金融中心项目

珠海横琴国际金融中心项目前期市场定位报告2012年3月8日目录宏观经济及区域背景分析项目开发条件分析各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位项目SWOT分析及整体物业功能组合方案财务分析宏观经济及区域背景分析-珠海市宏观经济背景分析-珠海规划前景分析-横琴规划及重点项目研究-国家级新区已有优惠政策比较-横琴未来优惠政策读解-与深圳前海新区未来优惠政策比较过去珠海的发展落后于珠三角其它城市城市地区生产总值（亿元）人均GDP（万元）总量增长%总量增长%广州市9112.7611.58883410.0深圳市8201.2410.7927718.9珠海市1037.696.6698245.3佛山市4814.5013.58057912.8惠州市1410.4013.23571011.8东莞市3763.265.35659110.0中山市1564.4310.26222510.1江门市1355.2610.8324849.8肇庆市846.3413.62200811.6珠海位次884920多年来，珠海作为一个美丽的海滨花园城市，具有明显的生态环境优势。由于城市定位与产业选择的错位，使珠海失去承接产业转移的大好时机，造成高科技产业处于金字塔顶端，而作为基石的传统产业链条缺失，金字塔成“空中楼阁”。但珠海的经济总量不大，GDP在珠三角城市中靠后，且增速总体落后于珠三角平均值。对此省委书记汪洋直言不讳：“珠海是珠三角区域布局中的一个薄弱环节。”2009年珠三角城市GDP对比近5年珠海GDP及增速与珠三角的对比GDP（亿元）增速（%）珠三角及珠海未来的发展规划为珠海的开发带来了新的契机国务院在《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》中明确把加快珠江三角洲的改革发展上升为国家战略，并赋予“科学发展、先行先试”的重大使命，强调珠海要发挥经济特区和区位优势，把珠海建设成为珠江西岸交通枢纽与核心城市，加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。横琴作为“一国两制”的结合点，口岸优势独特横琴位于珠江入海口西岸，与珠三角城市的直线距离都在140公里以内，80公里半径内涵盖了香港、深圳、东莞等重要城市，虽然位于国家交通网络的末端，但随着一系列重要交通设施的建设，横琴的交通优势尤其是口岸优势将非常明显横琴与澳门三岛隔河相望，横琴口岸一桥相连，处于“一国两制”的交汇点和“内外源”经济的结合部。独特的区位使得横琴在珠江三角洲城市一体化、经济一体化以及珠澳同城化、港珠澳合作当中，具有独特的作用。国家层面的区位优势珠三角层面的区位优势横琴不可避免地成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡横琴具有拥有106平方公里的土地，经济发展则刚刚起步，与澳门相比，横琴具有土地资源优势。而作为珠海发展的后发基地，横琴具有临近澳门的先天地缘优势，且横琴口岸与莲花大桥的投入使地缘优势得以实现。横琴将不可避免的成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡珠海土地资源丰富，对于土地资源稀缺性日渐突出的珠三角，珠海富足的土地资源是其极大的优势，也是珠三角其他城市以及澳门最为缺乏的生产要素。但经济发展水平在珠三角地区中处于第三阶梯的水平，与澳门相比，土地资源是澳门的50多倍，但是地均产值却远不如澳门，人均GDP仅是澳门的1/4澳门经济是属于单一的高度服务型经济，现代服务业发展处于较高水平，整体结构单一，抗风险能力差。同澳门相比，珠海现代制造业和高新技术产业优势突出，现代服务业相对落后面积(km2)GDP(亿元)人均GDP(万元)地均产值(亿元/km2)珠海170110386.980.61澳门32.813892642珠海：土地资源丰富，经济产值水平较低澳门：土地资源稀缺，经济产值水平较高珠海：土地制造业发达，现代服务业落后澳门：现代服务业发达，经济结构单一未来完善的交通枢纽网络改变珠海的交通格局，使横琴实现与港澳地区以及全国的道路联网随着港珠澳大桥、广珠城际轻轨、广珠铁路、金海大桥、广珠西线高速等交通项目的推进，将彻底改变珠海的交通格局，珠海对境外投资将有更强吸引力。珠海不仅会成为香港与珠江西部各城市经济往来通道，还会成为连接香港与内地的云南、贵州、四川、广西等省的交通枢纽。得益于以上的重点交通项目，横琴新区将完全实现与港澳地区以及全国的道路联网。城市目前交通时间未来交通时间香港3-4小时30分钟广州2小时1小时深圳3-4小时1.5横琴到珠三角主要城市道路交通时间横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货运码头，可承担每天75万人次出行的交通流量横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货运码头，高峰期可承担每天75万人次出行的交通流量：•城市道路：横琴岛内规划了完善的路网，可便捷到岛内建设区的任何角落。配合通关的分线管理，对外的四座大桥分别设置1个一线关口和3个二线关口。•轻轨：轨道交通在横琴境内的商务区、口岸区和长隆旅游区共设3座站点。轨道交通在横琴境内采用地下通道形式，并预留沿中心南路走向的可能性。另外，将预留建设3条连接澳门的交通通道（包括莲花大桥）•客运码头：为进一步加强横琴与港深、澳门的水运联系，环岛设置多个客运码头。•货运码头：设置一处社会性的货运码头，为横琴西北部的整个芒洲新园服务。货运码头客运码头轻轨站点城市主干道轻轨线一线关口二线关口二线关口二线关口预留连接澳门的交通通道预留连接澳门的交通通道宏观政策为横琴发展提供基本层面的支持，横琴将成为珠海未来经济发展的重要引擎《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》将横琴列为规划开发的新区。成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区，横琴新区的规划建设已上升为国家战略。2009年8月，国务院在《横琴总体发展规划》的批复中明确横琴新区的功能为：•带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作示范区•深化改革开放和科技创新的先行区•促进珠江口西岸地区产业升级的新平台横琴新区的定位是“四基地一平台”：•粤港澳地区的区域性商务服务基地•与港澳配套的世界级旅游度假基地•建设融合港澳优势的国际级高新技术产业基地•珠江口西岸的区域性科教研发平台横琴规划发展以高端服务业为主导的现代产业，包括商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术等产业•商务服务：鼓励港澳的商务服务优势向横琴拓展，重点发展信息服务、外包服务、商贸服务等产业，将横琴建设成为珠江口西岸地区率先承接港澳服务功能的区域性商务服务基地《横琴总体发展规划》要求横琴发展以高端服务业为主导的现代产业，包括四大产业：•休闲旅游：将横琴打造成为与港澳配套的国际知名休闲旅游胜地；发展高品质度假旅游项目，把粤港澳特色旅游资源串联成“一程多站”的旅游线路，开辟旅游共同市场•科教研发：加强粤港澳三地的科技合作与交流，重点发展研发设计、教育培训、文化创意等产业，将横琴建设成为服务港澳、服务全国的区域创新平台，促进澳门传统产业的转型升级，提升珠江口西岸地区的自主创新能力•高新技术产业：吸引港澳及珠三角的知识密集型制造业到横琴扩大生产，重点发展CEPA协议中原产于港澳，享受免税政策的电子信息、生物医药、新能源、环保、航空制造等产业横琴将形成“三片、十区”的功能布局口岸服务区：充分利用人员、物资、资金高效流动的优势，同时结合港澳优势，建设亚太地区具有重要影响力的现代服务型口岸地区教学区：充分利用港澳国际化专业人才培训资源优势，建立高端专业人才培训基地中心商务区：主要发展信息服务、外包服务、商务办公等产业，建设珠海乃至珠江口西岸最有吸引力、最具活力、高端商务人才最集中的亮点地区综合服务区：横琴岛的综合服务中心，建设行政办公、商业金融、文化体育、教育医疗等公共服务设施高新技术产业区：主要发展电子信息、生物制药、新能源、航空零配件等高科技产业的生态型高新技术产业基地休闲度假区&生态景观区：打造与港澳联动发展的旅游精品项目和精品线路，建设山水融合、自然与人文共生共荣的休闲度假胜地国际居住社区：提供具有国际一流水准的优质生活环境文化创意区：发展设计业、广告业、传媒业等服务产业，积极引进港澳及国际先进的文化创意和管理公司，开发具有国际竞争力的动漫、影视、广告等文化产品科技研发区：通过集聚科技资源，吸引国内外高科技公司和高端人才，建设高水平研发中心，推进高新技术成果转化和产业化，提升自主创新能力横琴商务办公规划：东北部以中高端写字楼为主，中部以产业园区为主从横琴岛的发展规划定位及主导产业方向，未来的商务办市场存在较大的需求，而规划的办公面积供应量也相当大。横琴的办公物业市场将呈现两大层面：•承接澳门商务办公的位于口岸服务区及附近的中心商务区，其商务办公环境预计将以中高端写字楼为主，主要为港澳企业在珠三角地区的办事处及企业总部大楼，将是高端服务业的发展基地。中心商务区的建设会在近期启动，预计一批标志性的高档写字楼将率先进入上市场，为横琴中心商务区率先打造形象及满足部分企业进驻横琴岛的办公需求。•承接高新技术产业、科教研发的高新技术产业区、科技研发区和文化产业区，以低密度、低容积率的产业园区为主，分布在小横琴山及大横山间。产业园区辅以各项配套设施，将是横琴岛产业发展的重要承载区。这些片区的发展及各项配套的成熟预计需要一段较长的时间，在近期发展仅是出现雏形。横琴零售商业规划：免税岛政策将有力带动零售业尤其是高端零售消费发展，预计主要的商业供应集中在横琴东北部横琴未来的大型零售商业，主要集中商务服务片区及口岸服务区，主要为辐射中央商务办公的大型商业、服务国际居住区的社区商业及服务口岸的口岸商业在科教研发片区的商业主要为配套商业，为科技园区办公居住的人员服务随着休闲度假片区的建设，大型主题公园的投入使用，预计这一片区会出现一些大型的主题商业，并随旅游景点衍生多个高端零售商场，以满足游客的购物娱乐需求在免税岛的政策带动下，横琴的零售业尤其是高端零售消费将有巨大的发展潜力。在规划控制下，横琴各片区的商业预计会有以下特征：横琴住宅规划：高端住宅主要集中在北部的国际居住社区，是澳门的后备居住基地国际居住社区将有较多高端住宅供应，该区倚山临海，与中心商务区相邻，有利于打造高端住宅，预计有别墅、公寓、服务式公寓等物业类型。该区主要起到两个作用：一是弥补澳门土地资源稀缺，成为其后备居住基地。二是服务中心商务区及口岸服务区办公的人士，为他们提供优质便利的居住环境在科教研发片区的住宅，主要以为科技园区工作者提供住所为目的，预计会出现一些企业公寓和员工宿舍，是政府主导的居住类型随着休闲度假区的建设成熟，预计该片区临海区域会出现一些高端别墅群，提升片区的度假功能横琴四面临海，岛上空气清新、土地干净，具有良好的环境资源优势，规划建设成为宜居宜业的生态型示范城市，为居住者提供优质的生活空间：横琴区内已落实的大型地产项目6个123456序号项目名称发展商1洲际航运中心广东洲际投资有限公司2华融横琴大厦华融置业3美丽之冠横琴梧桐树大厦珠海横琴国开投资有限公司4横琴总部大厦中国二十冶集团、大横琴投资有限公司与香港集美集团合资5富盈铂金度假式酒店富盈集团6横琴长隆国际海洋度假区长隆集团本项目据横琴现有土地出让成交结果，除本项目外，横琴区内已落实的大型地产项目有以下6个，主要集中在口岸服务区：大型地产项目——洲际航运中心、华融横琴大厦华融横琴大厦欲打造横琴新区复合型标杆性物业，但其定位尚未明确洲际航运中心华融横琴大厦洲际航运中心欲打造为航运事业及其产业配套的总部经济基地。•占地：13800平米•总建面：9.66万平米•总投资：5亿•功能构成：-购物中心-写字楼-高星际酒店-公寓-会议中心•预计落成时间：2013年•占地：19926平米•总建面：10万平米•总投资：10亿•功能构成：-高星级酒店-写字楼-世界名品旗舰商业群•预计落成时间：2013年大型地产项目——美丽之冠横琴梧桐树大厦、横琴总部大厦美丽之冠横琴梧桐树大厦由由两座极具创意、象征梧桐树的建筑组成，寓意“栽得梧桐树，引得凤凰来”。酒店部分包括一座七星级酒店和白金五星级产权式酒店。美丽之冠横琴梧桐树大厦横琴总部大厦•占地