建设工程造价的确定

189第八章建设工程造价的确定在工程建设的各个阶段，确定工程造价的方法有所不同。掌握这些方法，有助于评估人员正确理解和分析工程造价文件，在评估中灵活借鉴造价确定方法，为准确确定建设工程重置成本和估算拟建项目投资起到至关重要的作用。第一节投资估算一、投资估算的内容投资估算的内容包括项目从筹建、施工直至竣工投产所需的全部费用。建设项目的投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。固定资产投资按费用性质划分，包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税。固定资产投资又可分为静态部分和动态部分。涨价预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税构成固定资产投资的动态部分，其余部分为静态投资部分。静态部分是指编制预期造价时以某一基准年、月的建设要素的价格为依据所计算的建设项目造价的瞬时值，其中包括因工程量误差而可能引起的造价增加值。动态投资部分包括基准年、月后因价格上涨等风险因素增加的投资，以及因时间推移发生的投资利息支出。流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。它是伴随着固定资产投资而发生的长期占用的流动资产投资，其值等于项目投产运营后所需全部流动资产扣除流动负债后的余额。二、投资估算的编制方法（一）固定资产投资的估算方法1.静态投资部分的估算。（1）资金周转率法。这是一种用资金周转率来推测投资额的简便方法。其公式如下：这种方法比较简便，计算速度快，但精确度较低，可用于投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算。（2）生产能力指数法。这种方法根据已建成项目的投资额或其设备投资额，估算同类而不同生产规模的项目投资或其设备投资的方法。计算公式为：C2=C1(Q2/Q1)n·f式中：C1为已建类似项目或装置的投资额；C2为拟建项目或装置的投资额；Q1为已建类似项目或装置的生产能力；Q2为拟建项目或装置的生产能力；f为不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数；n为生产规模指数（0≤n≤l）。若已建类似项目或装置的规模和拟建项目或装置的规模相差不大，生产规模比值在0.5~2之间，则指数n的取值近似为1。若已建类似项目或装置与拟建项目或装置的规模相差不大于50倍，且拟建项目规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则n取值在0.6~0.7之间；若是靠增加相同规格设备的数量达到时，n的取值在0.8~0.9之间。采用这种方法，计算简单、速度快；但要求类似工程的资料可靠，条件与拟建项目基本相同。否则误差就会总投资产品单价产品的年产量总投资年销售总额资金周转率资金周转率产品单价产品的年产量投资额190增大。（3）比例估算法。比例估算法又分为两种：①以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费用等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。公式如下：IpfpfpfEC）......1(332211式中：C为拟建项目或装置的投资额；E为根据拟建项目或装置的设备清单按当时当地价格计算的设备费(包括运杂费)的总和；p1、p2、p3……为已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备费百分比；f1、f2、f3……为由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；Ⅰ为拟建项目的其他费用。②以拟建项目中的最主要、投资比重较大并与生产能力直接相关的工艺设备的投资（包括运杂费及安装费）为基数，根据同类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目的各专业工程（总图、土建、暖通、给排水、管道、电气及电信、自控及其他工程费用等）占工艺设备投资的百分比，据以求出各专业的投资，然后将各部分投资费用（包括工艺设备费）求和，再加上工程其他有关费用，即为项目的总投资。其表达式为：IpfpfpfEC）......1(332211式中：p’1、p’2、p’3……各专业工程费用占工艺设备费用百分比。（4）指标估算法。根据编制的各种具体的投资估算指标，进行单位工程投资的估算。投资估算指标的表示形式较多，可以用元/m、元/m2、元/m3、元/t、元/kV·A等单位表示，利用这些投资估算指标，乘以所需的长度、面积、体积、重量、容量等，就可以求出相应的土建工程、给排水土程、照明工程、采暖工程、变配电工程等各单位工程的投资。在此基础上，可汇总成某一单项工程的投资，再估算工程建设其他费用等，即求得投资总额。该法简便易行，节约时间和费用。但由于项目相关数据的确定性较差，投资估算的精度较低。2.动态投资部分的估算。（1）涨价预备费。涨价预备费的估算，采用下式计算：]1)1[(0tnttfIPF式中：PF为涨价预备费估算额；It为建设期中第t年的投资计划额（按基准年设备、工器具购置费和建筑安装工程费的资金使用计划为基础）；n为建设期年份数；f为年平均价格预计上涨率。[例8-1]某项目的设备、工器具购置费和建筑安装工程费投资计划为22310万元，按本项目进度计划，项目建设期为3年，3年的投资分年使用比例为第一年20%，第二年55%，第三年25%，建设期内年平均价格变动率预测为6%，估计该项目建设期的涨价预备费。解：第一年投资计划用款额：I1＝22310×20%＝4462（万元）第一年涨价预备费：PF1＝I1×[（1＋f）－1]＝4462×[（1＋6%）－1]＝267.72（万元）第二年投资计划用款额：I2＝22310×55%＝12270.5（万元）第二年涨价预备费：PF2＝I2×[（1＋f）2－1]＝12270.5×[（1＋6%）2－1]＝1516.63（万元）第三年投资计划用款额：I3＝22310×25%＝5577.5（万元）第三年涨价预备费：PF3=I3×[（1＋f）3－1]＝5577.5×[（1＋6%）3－1]＝1065.39（万元）.191所以，建设期的涨价预备费：PF＝267.72＋1516.63＋1065.39＝2849.74（万元）（2）建设期贷款利息。建设期贷款利息包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在建设期间内应偿还的贷款利息。建设期贷款利息按复利计算。①对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款，按下列公式计算：F=P·（1+i）n贷款利息＝F－P式中：P为一次性贷款金额；F为建设期还款时的本利和；i为年利率；n为贷款期限。②当总贷款是分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。计算公式为：qj=（pj-1+Aj/2）·i式中：qj为建设期第j年应计利息；pj-1为建设期第（j－1）年末贷款累计金额与利息累计金额之和；Aj为建设期第j年贷款金额；i为年利率。[例8-2]某新建项目，建设期为3年，分年均衡贷款，第一年贷款300万元，第二年贷款600万元，第三年贷款400万元，年利率为12%，计算建设期贷款利息。解：在建设期，各年利息计算如下：q1＝A1/2·i＝300/2×12%＝18（万元）q2＝（P1+A2/2）·i＝（300+18+600/2）×12%＝74.16（万元）q3＝（P2+A3/2）·i＝（318+600+74.16+400/2）×12%＝143.06（万元）建设期贷款利息＝q1＋q2＋q3＝235.22（万元）（二）流动资金的估算流动资金是保证生产性建设项目投产后，能正常生产经营所需要的最基本的周转资金数额。流动资金的估算一般采用分项详细估算法进行估算，个别情况或小型项目可采用扩大指标估算法。第二节设计概算一、概述（一）设计概算的内容和分类设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计（或技术设计）图纸及说明、概算定额（概算指标）、各项费用定额或取费标准（指标）、设备、材料预算价格等资料，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部建设费用的文件。按照国家规定，采用两阶段设计的建设项目，初步设计阶段必须编制设计概算；采用三阶段设计的，技术设计阶段必须编制修正概算。设计概算的编制内容包括静态投资和动态投资两部分。其中，静态投资部分包括：建筑安装工程费，设备和工、器具购置费，工程建设其他费用，基本预备费。动态投资部分包括：建设期贷款利息、投资方向调节税、涨价预备费等。静态投资部分作为考核工程设计和施工图预算的依据；静、动态两部分投资之和则作为筹措和控制资金使用的限额。（二）设计概算的内容设计概算可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。各级概算之间的相互关系如图8-1所示。192图8-1设计概算文件的组成内容（1）单位工程概算。是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合概算的依据，是单项工程综合概算的组成部分。对一般工业与民用建筑工程而言，单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建工程概算，给排水、采暖工程概算，通风、空调工程概算，电气照明工程概算，弱电工程概算，特殊构筑物工程概算等，设备及安装工程概算包括机械设备及安装工程概算，电气设备及安装工程概算，以及工具、器具及生产家具购置费概算等。（2）单项工程概算。是确定一个单项工程所需建设费用的文件，它是由单项工程中的各单位工程概算汇总编制而成的，是建设项目总概算的组成部分。对一般工业与民用建筑工程而言，单项工程综合概算的组成内容如图8-2所示。020406080100第一季度第三季度东部西部北部图8-2单项工程综合概算的组成内容（3）建设项目总概算。建设项目总概算由各单项工程综合概算、工程建设其他费用概算、预备费、投资方向调节税和贷款利息概算等汇总编制而成，如图8-3所示。建设项目总概算建筑安装工程概算主要生产工程项目综合概算公用系统工程综合概算单项工程综合概算单位设备及安装工程概算工程建设其他费用概算（含预备费、贷款利息、固定资产投资方向调节税）（不编总概算时列入）单位设备及安装工程概算通风、空调工程概算电气照明工程概算弱电工程概算特殊构筑物工程概算机械设备及安装工程概算193图8-3建设项目总概算的组成内容二、单位工程概算编制方法单位工程概算分建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算的编制方法有概算定额法、概算指标法、类似工程预算法；设备及安装工程概算的编制方法有预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法等。（一）单位建筑工程概算编制方法1.概算定额法。利用概算定额编制单位建筑工程设计概算的方法，与利用预算定额编制单位建筑工程施工图预算的方法基本相同。其不同之处在于编制概算所采用的依据是概算定额，所采用的工程量计算规则是概算工程量计算规则。该方法要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确时，方可采用。利用概算定额法编制设计概算的具体步骤如下：（1）按照概算定额分部分项顺序，列出各分项工程的名称。工程量计算应按概算定额中规定的工程量计算规则进行，并将计算所得各分项工程量按概算定额编号顺序，填入工程概算表内。（2）确定各分部分项工程项目的概算定额单价。工程量计算完毕后，逐项套用相应概算定额单价和人工、材料消耗指标。然后分别将其填入工程概算表和工料分析表中。如遇设计图中的分项工程项目名称、内容与采用的概算定额手册中相应的项目有某些不相符时，则按规定对定额进行换算后方可套用。有些地区根据地区人工工资、物价水平和概算定额编制有与概算定额配合使用的扩大单位估价表，该表确定了概算定额中各扩大分项工程或扩大结构构件所需的全部人工费、材料费、机械台班使用费之和，即概算定额单价。在采用概算定额法编制概算时，可以将计算出的扩大分部分项工程的工程量，乘以扩大单位估价表中的概算定额单价进行直接工程费的计算。计算概算定额单价的公式如下：概算定额单价＝概算定额人工费＋概算定额材料费＋概算定额机械台班使用费＝∑（概算定额中人工消耗量×人工单价）＋∑（概算定额中材料消耗量×材料预算单价）＋∑（概算定额中机械台班消耗