建设用地培训讲义

1省国土资源厅用地服务巡回培训材料一、规划及预审（规划处丁勤仙）二、耕地保护及增减挂钩（耕保处康开进）三、农用地转用（农转处段滔）四、地籍（略）五、提高用地报批中土地利用业务水平（利用处钟松钇）六、林建光处长讲话一、规划及预审（规划处丁勤仙）（一）关于规划有关问题1、规划修编的问题只有经有审批权限的人民政府批准实施的土地规划才是用地审批的依据。目前，基本经省政府批准实施市、县规划，应提供相应的规划局部图上报在乡级规划未批准前，不得用乡级规划的局部图上报用地。规划批复后，旧规划自动失效，对旧规划的规划调整或修改批复文件也一并失效。乡镇规划由设区市人民政府审批，为管理需要，建议以县为单位进行乡镇规划的审批。已经市政府批准的乡镇规划应及时将规划成果报省厅进行备案后，方可按乡级规划批地。基本要求：在用地请示文中对项目用地的规划情况作出说明，是否符合土地利用总体规划，按乡镇规划报批的用地，可表述为符合某某乡镇土地利用总体规划。规划局部图应加盖国土资源部门的2公章，清晰标注所报地块在规划局部图上的位置，有条件的地方建议用彩色扫描图上报。2、规划审查中常遇见的问题当审查地块位于土地利用总体规划确定的允许建设用地区内，则可认定该地块符合规划；（1）涉及使用有条件建设区当审查地块全部或部分位于土地利用总体规划确定的有条件建设区时，在允许建设用地规模不突破的前提下，应当编写使用有条件建设区方案，同时核减同面积的允许建设用地区方可认为该地块符合规划。（2）涉及占用河流水面；河流水面作为城市重要的生态用地，应予以严格保护，当审查地块涉及使用河流水面时，应按以下情况分类处理：一是当涉及使用的河流水面位于有条件建设区时，在相关主管部门出具同意意见后，方可认为符合规划；二是对使用未列入允许建设区和有条件建设区的河流水面，判定为不符合规划，需报有权部门修改规划后方可使用。（3）风景旅游用地区当审查地块位于土地规划中确定的风景旅游用地区时，应符合以下几个条件，方可认为符合规划：一是所报项目符合风景旅游用地内涵；二是政府用地请示文中明确该项目用地为风景旅游用地，符合相关风景旅游区规划。（4）依据规划文本中的项目清单进行审批。适用于以下几种情形：一是列入规划文本重大交通、能源、水利等基础设施项目；二是同时列入选址未定可能占用基本农田和重大基础设施清单的项目。未列入规划文本又不在规划确定的建设用地范围的项目，应按规定进行规划局部修改。（5）批次用地指标与交通能源及其他建设用地指标原则上不得混用。（二）关于建设项目用地预审31、用地预审实行分级预审，应由项目审批、核准和备案机关的同级国土资源部门预审。2、预审中应审查建设项目是否符合国家产业政策和供地政策，是否符合土地利用总体规划和相关项目用地定额标准。3、按照预审管理办法42号令的要求，已批准项目建议书后的和需备案的单独选址项目，在预审阶段，需提供压覆矿和地质灾害评估报告。区分：资金来源，主要由政府出资的，一般属审批类项目，一般公路、铁路、水利等项目均为审批类；主要由企业出资类的项目，在核准目录内的项目为核准类项目，一般港口、能源类项目基本都是核准类（批项目申请报告）；除此之外都为备案类项目（有项目备案批准文件）。4、根据省委办公厅省政府办公厅《关于建立重大建设项目社会稳定风险评估机制的意见（试行）的通知》（闽委办[2010]97号）精神，凡重点建设项目在预审阶段，需要提供社会稳定风险性评估报告。二、耕地保护及增减挂钩（耕保处康开进）（一）耕地占补平衡（补充耕地方案）1、明确补充耕地责任主体单独选址项目补充耕地责任人为：用地申请单位；批次用地项目补充耕地责任人为：县（市、区）人民政府；目前我省实行用地单位缴纳耕地开垦费由省厅统筹安排补充耕地，补充耕地承担单位为：福建省国土资源厅2、建设项目与补充耕地项目一一挂钩，实行耕地先补后占我省所有补充耕地均以土地整理、耕地开发等项目形式实施，竣工验收后，按照“谁验收谁报备”的原则，上报部补充耕地备案4系统备案并取得补充耕地备案编号后纳入我省补充耕地项目库，由我处根据建设用地占用耕地情况从储备库中选择相应的补充耕地项目与建设用地项目进行挂钩。3、一书四方案中《补充耕地方案》的内容目前均由我处在审理过程中负责填写，各地在用地报件网上审查通过后，农转处通知上报纸质材料的时候可以查看（如果看不到请联系厅信息中心），县（市、区）负责方案的打印存档及报送纸质材料。[1999]39号/[2000]120号/[2001]374号/[2008]288号/[2009]31号/第33号令[2006]（二）建设用地涉及占用基本农田保护区审查1、审查的范围凡是县、乡级土地利用总体规划（2006-2020）已经获批的县（市、区）申请农用地转用征用均需审核是否涉及占用基本农田保护区。2、审查方法采用用地地块勘测定界坐标与规划数据库中基本农田保护区图层叠加，计算重叠面积。各地在上报用地报件时，应自行根据此方法先行审查，避免审核时发现涉及占用基本农田，而政府请示文却写着未占用基本农田符合规划而被退件，耽误审批时间。3、涉及占用基本农田的用地报件审查要求凡是未列入规划文本中《选址未定可能占用基本农田项目清单》的建设用地项目涉及占用基本农田的均需调整用地位置及范围，直到不与基本农田保护区重叠方可审核通过。4、使用增划指标条件凡是用地项目已列入规划文本中《选址未定可能占用基本农田项目清单》并且该县（市、区）在完成上级下达的基本农田保护区划定任务的基础上，额外将一定量的优质耕地划入基本农田保护区作为基本农田增划指标的，那么该用地项目审核涉及与基本农田保护区重叠部分可视为一般耕地报批，报批同时核减该县（市、区）5基本农田增划指标5、使用基本农田增划指标的报件要求（1）政府使用增划指标说明（或者在请示文中明确）。（2）说明该用地项目在规划修编已经列入《选址未定可能占用基本农田项目清单》。（3）说明本县在完成上级基本农田保护任务基础上有增划一定量的基本农田保护区。（4）说明选址确定后合计该项目涉及占用基本农田面积，拟从本县（市区）增划的基本农田保护区中冲抵，该项目按照符合规划占用一般耕地报批。6、使用基本农田增划指标的用地报件应附材料（1）规划文本中涉及基本农田增划的页面（1-2页）。（2）规划文本中《选址未定可能占用基本农田项目清单》（复印经国土局盖章确认后扫描上传）。（3）除了使用指标说明，报件中其余部分均按使用一般耕地报批填写相应内容。（三）使用增减挂钩指标审查1、城乡建设用地增减挂钩指标使用范围根据2010年11月20日黄小晶省长的批示，对使用增减挂钩指标的范围做进一步明确，由“经营性房地产用地”进一步明确为“城镇住宅用地（廉租房、公租房、经济适用房除外）”和“商服用地”。2、免除使用增减挂钩指标范围（1）廉租房、公租房、经济适用房用地。（2）“商服用地”中四星级及以上酒店用地可以不使用增减挂钩指标（应在规划部门意见中明确为四星级及以上酒店用地）。（3）根据2011年3月16日省政府专题会议精神，单独选址建设项目涉及拆迁安置用地的，可随同建设项目用地一同报批，占用耕地的可不使用增减挂钩指标。以批次用地方式报批的重点基础设施、公益事业建设项目、抢险救灾、廉租房、公共租赁房、经济6适用房建设涉及的拆迁安置用地，占用耕地的可不使用增减挂钩指标。上述项目建设涉及的拆迁安置用地，需免除使用增减挂钩指标的，应附能证明需拆迁户数、人口、拆迁的建筑面积、占地面积等拆迁情况的材料，如项目可研报告、相关文件等。审查时严格按照拆迁规模核定安置用地。以农村住宅小区形式安置的，面积按3户一亩或者人均50-60平方米控制；以城市单元房形式安置的，面积根据需安置的建筑面积、容积率控制。3、使用增减挂钩指标报件要求同一批次用地尽量归类集中报批，要么整个批次用地需使用增减挂钩指标，要么都不需使用，避免审核时需分地块计算面积，提高报件审批效率。（1）政府使用增减挂钩指标说明（或在请示文中明确）a、明确本批次哪几个地块，分别涉及占用耕地多少，其中分地类占用多少（水田、水浇地、旱地）。b、明确使用哪个增减挂钩指标交易合同编号签订的指标及对应合同号的指标在该批次用地使用面积。。（２）增减挂钩指标交易合同a、必须是在政务网增减挂钩平台上签订的合同。b、必须是经确认生效的合同编号。c、合同签订须规范，完整。d、各地应做好每个合同号的使用登记，避免同一个合同重复使用或者使用面积超出合同签订面积导致报件退回修改。e、使用增减挂钩指标项目及免使用挂钩指标项目必须分地块报批，否则将按整个地块涉及占用耕地面积来认定使用挂钩指标面积。f、四星级及以上酒店用地免除使用增减挂钩指标，但是只允许酒店本身用地，配套的商服用地不在免除范围。４、其他相关问题（１）合理控制新增耕地挂钩指标交易价格7根据2011年3月16日省政府专题会议精神，为促进土地整治旧村复垦健康有序开阵，根据当前全省产生可用挂钩指标、指标交易现状、拆迁和复垦成本等因素，挂钩指标交易价格限制在10万元/亩以上、30万元/亩以下,各地应在此区间内议定挂钩指标交易价（２）购买新增耕地挂钩指标计入购买方补充耕地跨县（市、区）购买取得的挂钩指标可冲抵受让方的补充耕地任务；转让挂钩指标的县（市、区）应在两年内完成复垦新增耕地，新增耕地不计入该县（市、区）补充耕地完成任务数量。未能按时完成复垦新增耕地的，相应扣减转让挂钩指标的县（市、区）补充耕地完成数量。三、农用地转用（农转处段滔）（一）报批方式及依据1、城市批次用地报批依据：2010年《福建省国土资源厅关于进一步简化农用地转用与土地征收报批材料的通知》（闽国土资综[2010]220号）2、单独选址用地报批依据报批依据：2009年《国土资源部关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》（国土资发[2009]8号），《福建省国土资源厅关于单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》（闽国土资综[2009]37号）。（二）纸质报件材料基本要求1、上报报件份数：省国土资源厅代批的1份（属省政府审批的用地，总面积在500亩以下且耕地面积在200亩以下的，省政府委托省国土资源厅审批），省政府审批的2份，国务院审批的4份（2份大材料，报省政府、省国土厅；2份小材料，报国土资源部、8上海督察局），及1份电子报盘。2、需提供报件目录，装订顺序要规范，不同地块的同类材料须合并装订。国务院审批项目用地报批材料批次报批材料要求装订为2本（材料一、材料二）材料一：（1）请示，包括市、县政府呈报省政府的用地请示、国土资源管理部门的用地审查意见；（2）一书三方案，包括呈报说明书、农用地转用方案、征收土地方案和补充耕地方案；（3）现状地类，包括土地分类面积汇总表、建设用地情况汇总表；（4）征地前期程序，包括征地告知、确认、听证材料（申请听证的附听证通知书、听证笔录、听证会议纪要及政府协调意见）；（5）用地审批前置手续，包括规划行政主管部门的规划意见函（或选址意见书、建设用地规划许可证）、林业主管部门的使用林地审核同意书或工业用地使用林地初审意见、劳动保障部门的被征地农民社会保障措施落实情况审查表；（6）图件，包括拟占用土地的上一年度标准分幅土地利用现状图、土地利用分区规划图、建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图。材料二：（1）项目清单或预申请项目清单；（2）项目批准（核准）或备案材料；（3）用地预审意见书；（4）工业用地预申请书及预申请保证金缴纳凭证；（5）被征地集体土地所有权证；（6）征地资金落实证明；（7）土地行政处罚决定书及行政处罚履行凭据等（涉及违法用地）；9（8）其他规定材料。由市、县人民政府及国土资源管理部门审查，并对其真实性、完整性、合法合规性负责。（三）单独选址报批材料组织《国土资源部关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》（国土资发[2009]8号），“公路、铁路等线性工程，用地涉及省（区、市）行政区域内多个市、县的，原则上以省（区、市）为单位一次性报批用地；先行完成用地组件报批工作的，也可以地（市）为单位分段呈报国务院批准用地。”《福建