征收补偿估价讲座

肖涤二O一一年十二月十九日一、关于征收补偿评估的几个文件（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》中华人民共和国国务院令第590号共五章三十五条第一章总则共七条主要明确了征收与补偿的主体必须是县级人民政府确定的房屋征收部门，可以委托具体的实施单位，但责任和后果由房屋征收部门承担。第二章征收决定共九条规定了六种情形下可以作出房屋征收决定。征收补偿方案要公示一个月。被征收人可以依法申请行政复议，或行政诉讼。很重要的一条第十五条：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。（这个工作我们可以做，但应该要付费，和评估不能搅在一起）第三章补偿共十三条第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第二十条：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。第二十四条：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。第四章法律责任共五条很重要的一条第三十四条：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）《国有土地上房屋征收评估办法》建房〔2011〕77号共三十三条，其中以下几条应着重学习第五条：同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第八条：被征收房屋价值的评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第九条：房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。第十条：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第十一条：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。第十二条：注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。第十三条：对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。第十四条：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。第十五条：房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第十六条：房地产价格评估机构应当先向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。公示期间，应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。第十七条：分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。第三十一条：房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。（三）新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅文件（新建法2011-15号）共四十一条，其中以下几条应当着重学习。总则共三条第二条：集体所有土地上的房屋及其附属物的征收估价，不适用本规则，但征收城乡结合部和“城中村”的房屋，不重新调整集体建设用地或者宅基地的除外。征收估价术语，共六条。第八条：被征收房屋现有价值，是指按照建筑物重置价格计算，扣除折旧，查勘房屋实际状况对被征收房屋物质实体评估的现存价值。第九条：估价对象的房地产增值收益，是指根据被征收房屋所在区位城市、镇规划许可的土地用途、建筑容积率等条件，估价对象在公开市场上最可能形成的价值增值。征收估价原则，共七条。第十一条：估价对象为居住用房的，征收估价应不低于同区位新建普通商品房的市场均价；估价对象为非居住用房的，应充分考虑未来预期收益对价格的影响。第十二条：征收估价必须遵循房屋所有权与土地使用权一体处分的原则。估价对象的土地使用面积超出房屋建筑面积的部分，按照土地市场价格单独估价。第十五条：征收公告发布前，征收估价对象的物质实体状况和权益状况已发生变化尚未办理房屋权属登记的，按照市、县级人民政府组织有关部门调查、认定和处理结果评估，并予以修正。估价方法共十五条市场比较法第二十二条第三款，征收居住用房的，应当选择被拆迁项目同区位新建普通商品房市场交易价格确定比准价格。第二十三条：选取可比实例，应当明确其区域及个别因素、楼盘均价、成交价格、成交日期及付款方式等状况，并在报告中予以说明。收益法第二十六条：资本化率超过5%时，应附计算数据和文字说明。成本法第二十九条：估价对象采用重置价格或重建价格计算时，土地使用权价值测算宜采用市场比较法和基准地价系数修正法直接求取估价时点的土地市场价格，除土地、规划部门依法认定为非法占用土地或违章建筑应予拆除或者没收的外，不得扣除估价对象占用范围内的土地市场价格确定征收估价。第三十条：估价对象为非居住用房的，应当考虑房屋折旧。估价对象为居住用房的，不考虑折旧。征收估价结果和评估报告共五条第三十二条：采用市场比较法或者成本法对被征收居住用房进行估价的，应当对被征收房屋现值进行估价。第三十五条：成片征收的，估价机构应出具整体估价报告和分户估价报告。分户估价报告可采用表格方式表述。复估和鉴定程序估价行为准则附则（四）房屋建筑物重置价格标准《关于昌吉市2010年房屋重置价格的批复》昌市发改价费（2011）306号《关于印发〈自治区重点建设项目征地拆迁补偿标准〉的通知》新国土资发[2009]131号二、征收补偿中平房院落的评估方法昌吉市现行的方法，市场比较法加成本法。住房按市场比较法，不分结构，含房屋占地。院落内土地使用权按基准地价，附属物按成本法评估，附属房屋（如煤房、厨房）考虑成新率，其他附属物不考虑成新率。商业用房按收益法进行评估全部用成本法评估的思路房地产的价格＝土地取得费+建筑物重置成本+利息+利润+税费-折旧额土地取得费按市场比较法和剩余法进行评估，按房地产开发的思路。三、具体评估工作中的一些注意事项（一）现场勘察阶段记录要仔细，完整，没有遗漏，附图工整，标注清晰。照片要有全景、外景、内景，全面无遗漏。要让被征收人提供产权证，及时拍照。要记录联系方式，弄清楚产权关系、人际关系。要有被征收人签字。（二）房屋性质的确定哪些房屋按住房认定，哪些房屋按辅房认定，哪些按商业认定，要统一标准。该标准要由房屋征收部门来定，评估人员要统一思想。（三）特殊情况的处理已坍塌的房屋怎么算；（算成正房或辅房）进院的房屋怎么算；（未明确）挑檐怎么算；（不算面积，算建造成本）地下室怎么算。（分2.2米以上和以下，按建安造价算，价格不同）