小区停车位能买卖吗？能办证吗？

小区停车位能买卖吗？能办证吗？“停车难”已然成为现今住宅小区的最大痛点，笔者从2009年代理物业公司办理第一单停车位产权、使用权纠纷以来，这六年期间接触了大量的停车位产权、使用权纠纷，曾有好多好多问题涌到笔者的案台上，最常见的比如：1停车位能不能单独卖？2停车位到底能不能买？3停车位跟谁去买？4停车位能不能办证？5停车位被物业公司锁起来怎么办？笔者在回答这些问题之前，首先反问这样的一个问题：“您说的停车位是地面露天停车位还是地下停车场、（棚/库）、抑或是架空层停车位啊？”我们首先需要弄清楚，现在住宅小区的停车位大致有以下几种分类：1地面露天停车位；2地下停车场、停车棚/库；3常见于别墅等高端住宅的在住宅范围内的庭院停车位；4架空层停车位；5楼顶停车位；6有房产证的停车位或者在房产证上注明的停车位。一、地面露天停车位地面露天停车位，一般是指直接设置在小区地表以划线分割方式标明的停车设施，该部分停车位有以下特点：第一，因为该部分停车位因为一般没有单独的建造行为，没有遮蔽、格挡等的自然状态，因此该类停车位并不构成法律概念上独立的物，没有独立的产权；第二，事实上大部分小区的地面停车位所占用的空间都在小区的建筑规划之中，且往往属于小区的道路、绿地或其他公共场所，根据法律规定应属于业主共有。相关法律依据为：《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，一般而言，地面露天停车位是属于小区业主共同所有的，就地面露天停车位的使用、收益必须经过小区业主共同的许可。由此可知，地面露天停车位不能单独买卖也不能单独办证，但经过小区业委会批准可以通过物业运营的方式予以特定使用。二、住宅范围内的庭院停车位常见于别墅等高端住宅的在住宅范围内的庭院停车位，该类型停车位根据建筑物区分所有权的原则以及庭院停车位的自然属性。庭院停车位产权、使用权归属住宅区分所有权所有人个人所有，该方面并没有太大的争议。三、架空层停车位、楼顶停车位架空层停车位和楼顶停车位在自然属性上就是架空层、楼顶所在的建筑单元的组成部分，与架空层、以及楼顶所在的建筑物无法分割；同时在法律属性上，该面积的权属也是归于该单元全体建筑物区分所有权人共同共有。因此架空层停车位、楼顶停车位权利应归属本建筑单元的全体建筑物区分所有权人（即业主）共同所有，该方面的争议性也不大。四、有证的停车位对于有房产证的停车位或者在房产证上注明的停车位——因为有证有登记记载，在登记记载本身不存在错误或者瑕疵的情况下，以登记记载内容为准。相应权利义务存在争议的几率也比较低。但是深圳几乎还没有出现过有证的停车位。不过不同城市会有不同的处理。因此，有证的停车位权益以登记记载内容为准。五、停车场车位最麻烦的就是地下停车场、停车棚/库（以下统称“停车场”）的权益问题了，这是一个非常复杂的问题，也是现今纠纷最多的领域。深圳市规划国土委曾在2014年12月1日公布了《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，试图通过政府规章的方式解决该类问题，但是在征求意见稿公布之后，地产商、业主代表、物业管理单位等各方面主体的不同意见纷至沓来，使得深圳市规划国土委有种一不小心捅了马蜂窝的感觉，因此该管理办法后来也被搁置了。笔者在这几年间分别代表物业管理公司、业委会等不同主体处理了不同的地下停车场纠纷，每单案件也都是头痛不已，一般来说地下停车场的归属有以下几个考虑因素：1一是停车场的物理独立性。所谓停车场的物理独立性，就是停车场能不能脱离住宅小区单独存在，是否具有独立的物理存在性。具有物理独立性的表现包括与住宅小区分割有单独的出入口车流和小区人流可以不重合，以及停车场与住宅小区在强弱电等控制上可以分割等。一般来说，如果停车场的物理独立性很强。在满足小区业主停车使用的基础上，停车场是有可能实现单独产权或者收益权、管理权的。2二是停车场与人防面积。很多小区都有人防面积，而人防面积也是建筑法定验收项目之一。根据我们的人防规定，所有新建小区都要有人防工程（按照建筑面积、楼高、人口数等综合计算），小区如果不建设人防面积的话还需要向人防办递交人防工程异地建设的申请，并缴纳相关费用。因此，很多小区的地下停车场往往包含了人防面积，但并非地下停车场全部都是人防面积。就地下停车场的人防面积部分，国家法律明确规定人防面积的产权归属国家所有，在战时交给人防部门，平时还有抗震救灾的使用需要。简单来说，就是人防面积的产权人是政府人防办，但平常时期可以由小区业主使用。同时，平常时期就人防面积的使用收益本着谁投资谁收益的原则，这跟非人防面积上的停车场的收益原则一致。因此，就人防面积部分的停车位不能买卖亦不能转让，现在很多所谓的停车位买卖，实际上只是停车位20年租赁使用权的买卖而已。3三是让人头疼的“谁投资谁收益”的原则。谁投资谁收益的原则，是国内司法实践过程中，针对一些产权不清的建筑物的使用权、收益权、管理权进行判定常常采取的原则，尤其在停车场产权、使用权、收益权、管理权纠纷之中，时常见到。笔者曾经检索过涉及建筑物使用的500多份民事判决中提到了“谁投资谁受益的原则。该原则貌似很简单，停车场一般都是由房产的开发单位及开发商投资建设的，因此收益权显然应当归开发单位啊。答案显然是“否”。众所周知，房地产开发项目都会有一个项目结算的过程，要通过项目结算来核定项目的造价、销售额等等以确定开发项目所涉及的土地增值税等税收。而大多数房地产项目在做项目结算的过程中，都会把停车场的建造成本核算在整个房地产项目的成本当中。这什么意思？就是说在房地产项目中，每一个购房者购买房产的购买金额中都包括了地下停车场的建设金额，即开发单位通过房产销售这一行为将停车场的建造成本分摊到每一个业主的购房成本上了。也就是说，通过项目销售以及项目结算的行为，停车场的投资人已经由开发单位转嫁为全体业主。因此，停车场虽然是由开发单位投资建设的，但投资金额已经转嫁由全体业主承担，因此停车场的收益权应当由全体业主所有。那么，这种转嫁本身是否有必然性呢？是否能够构成符合法律逻辑的因果关系呢？这也是法庭需要在个案中考量的因素。因此，开发单位并不能单纯以其建设投资为名当然的取得地下停车场产权的收益权、管理处、处置权，还是需要个案通过司法裁判予以确定。这三个方面的内容貌似清晰，但在实际司法案例中往往会很复杂。在处理这类纠纷时，我们往往不得不一头扎在城建档案馆，耗费好几天来摸清涉案停车场的建筑属性，也往往不得不从税务部门海量的资料中找到项目结算资料中停车场成本的核算。笔者建议地下停车场、停车棚/库的产权问题个性化特点鲜明，通常很复杂，所以涉及到买卖时应当谨慎，无论在购买事宜以及相应条款设计上均应该做好预防措施，并保留好相关凭证。