第十四章 房地产保险

第十四章房地产保险第一节房地产保险概述第二节房地产保险的运行第三节房地产保险的主要险种第一节房地产保险概述一、房地产保险的含义房地产保险就是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。就其本质而言，房地产保险是一种经济补偿制度，由大多数人来分担少数人的损失房地产保险的四个核心要点经济补偿是保险的本质特征。经济补偿的基础是数理预测和合同关系。经济补偿的费用来自于被保险人缴纳的保险费所形成的保险基金。经济补偿的结果是风险的转移和损失的共同分担二、与房地产相关的风险（一）房地产财产损失按损失原因分为直接损失和间接损失直接损失指的是房地产财产因自然风险或行为风险等的作用造成房地产本身直接损坏或灭失，导致房地产本身价值减少的部分间接损失指的是房地产财产价值因其他财产的直接损失而降低的部分以及因财产直接损失使未来营业收入的减少及支出增加的部分（二）房地产责任损失房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，它涉及房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节。由于这些环节的相关人员(单位)的责任，而发生房屋设计不当、营建质量低劣和管理不善等造成的对第三者人身伤害或财产损失，相关人员(单位)就负有赔偿责任。房地产责任损失还包括房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失（三）房地产人身损失它主要是指个人房地产抵押借款的借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内(通常是债务偿还期内)死亡或失去工作能力，而给债权人带来的损失；它还包括房地产行业的职工人身伤害损失三、房地产保险的作用（一）抵御意外不幸，实现经济补偿房地产保险可以使人们的房屋及其相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失以后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾企业迅速恢复生产经营，帮助受灾家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保险，有利于社会安定（二）推进住房制度改革，解除居民后顾之忧随着住房制度的改革，居民住房自有化的比例上升，住房这个大商品正逐步走向市场。随着住房改革的深入，个人购买房屋正逐步增加。住房安全与否对一个家庭来说极其重要，对住房的质量要求也十分迫切，这就要求保险公司为拥有私房的居民及时提供保险服务（三）增强受保人的信用，促进资金融通个人住房抵押贷款将随住房商品化进程的加速而成为金融机构资产业务的一个重要组成部分。银行为了保障贷款资金的安全，要求借款购房者投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全或者要求购房者投保房屋抵押贷款还款保证保险，这可以增强有关当事人的信用，促进房地产资金的融通（四）保险社会财富安全，增强社会防灾救灾力量房地产保险的承保人可以对被保险的房屋财产等的安全情况进行检查，运用日常业务活动中积累的防灾防损经验，向被保险人提出消除不安全因素的合理建议和措施，并运用保险费率高低这一经济手段，督促被保险人实行防灾防损，从而起到促进保障社会财富安全的作用。同时，承保人一般设有专门的防灾部门和人员，又有必要的物力和财力，从事防灾工作，增强了社会防灾救灾力量（五）降低参与房地产市场的风险，促进房地产业健康发展房地产开发经营者通过少量的保险费用支出，将其在经营过程由于特定的危险所导致的房屋的损失及由此带来的责任和利益的损失转嫁给保险公司，维持开发商的合理利润，降低开发经营者的风险（六）促进对外开发，改善投资环境随着中国正式加入WTO，外商在华投资房地产开发、从事置业投资将会进一步增加，是否有适当的房地产保险等保险配套服务是涉及外商投资环境的重要方面。如果没有良好的房地产保险等保险配套服务，许多外国大公司在进入中国市场从事房地产等投资就会却步。同时，中国的保险业如果不能适应日益国际化的市场，将不能应对外资保险公司的挑战，而办好了房地产保险等险种，就可以促进对外开放的进一步发展、投资环境的进一步改善第二节房地产保险的运行一、房地产保险的参与者（一）房地产保险人1．房地产保险人的含义是指与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并且承担保险合同约定的赔偿责任或者给付责任的保险公司。在实行保险业分业经营的经营体制下，同一保险人不得同时兼营财产保险业务和人身保险业务，分为财产保险公司(含房屋保险公司)和人身(寿)保险公司2．房地产保险人的主要权利和义务房地产保险人的主要权利和义务有：(1)收取保险费的权利。房地产保险人需向房地产投保人收取保险费。(2)告知义务。订立保险合同时，房地产保险人应当向房地产投保人说明保险合同的条款内容，对于保险合同中规定有房地产保险人责任免除条款的，房地产保险人在订立保险合同时应当向房地产投保人明确说明2．房地产保险人的主要权利和义务(3)及时签发保险单证的义务。保险合同条款达成协议，房地产保险人应当及时向房地产投保人签发保险单或者其他保险凭证。(4)积极进行防灾防损管理的义务。(5)赔付保险金的义务。房地产保险人在收到被保险人或者受益人的赔偿或者给付保险金的请求后，应当及时作出核定（二）房地产投保人、被保险人和受益人房地产投保人是指对于房地产保险标的具有可保利益，并且与房地产保险人订立保险合同，按保险合同负有支付保险费义务的人房地产被保险人是指其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，房地产投保人可以为房地产被保险人房地产受益人是指房地产人身保险合同中由房地产被保险人或者房地产投保人指定的享有保险金请求权的人2、房地产投保人、被保险人和受益人的主要权利和义务(1)交付保险金的义务。房地产投保人要按期如数缴纳保险费。(2)如实告知的义务。就房地产保险人对保险标的或者被保险人的有关情况提出的询问，房地产投保人应当如实告知。(3)危险增加的通知义务。(4)保险事故通知义务(5)防灾防损和施救义务2、房地产投保人、被保险人和受益人的主要权利和义务(6)重复保险的通知义务(7)保险标的转让后的通知义务(8)获得保险金的权利。房地产被保险人或者受益人有获得保险合同规定的赔偿或所给付的保险金的权利（三）房地产保险中介人房地产保险中介人是指介于各保险人或保险人与投保人之间，专门从事房地产保险业务咨询与招揽、风险管理与安排、价值衡量与评估、损失鉴定与理算等中介服务活动，并从中获取手续费或佣金的单位或个人房地产保险中介人的主体形式主要有房地产保险代理人、房地产保险经纪人和房地产保险公估人1．房地产保险代理人房地产保险代理人是指根据房地产保险人的委托，在房地产保险人授权的范围内代为办理房地产保险业务的单位或者个人。通常可以分为专业代理人、兼业代理人和个人代理人2．房地产保险经纪人房地产保险经纪人是指基于投保人的利益，为投保人与保险人订立房地产保险合同或与房地产有关的人身保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位或个人。在我国，保险经纪人的组织形式限于有限责任公司3．房地产保险公估人房地产保险公估人是指接受房地产保险人、投保人或被保险人委托办理房地产保险标的的勘查、鉴定、估损以及赔款的理算，并向委托人收取佣金的单位或个人，一般是指有限责任制的保险公估公司二、房地产保险基金（一）房地产保险基金的含义房地产保险基金是房地产保险人为了补偿保险事故所造成的财产损失或人身伤亡所引起的经济需要，向房地产投保人收取保险费而集中起来的一种社会后备基金。它是用于房地产保险赔偿或给付的专用基金，是房地产保险正常运行的基本条件（二）房地产保险基金的构成房地产保险基金作为保险基金的重要构成部分，其具体构成如保险基金的构成一样，除了保险公司的资本金外，就是保险费收入。保险费收入按用途可以分为用于赔偿或给付的准备，用于经营管理的费用和作为保险公司的盈利。其中，用于赔偿或给付的准备金是保险费收入的主要部分，构成了房地产保险基金的主体（三）房地产保险金额和保险费率保险公司运作期间，房地产保险基金主要来源于房地产保险费，而缴纳保险费数额的多少取决于房地产保险金额和保险费率1．房地产保险金额房地产保险金额是指房地产保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额在房屋财产保险中，房屋保险金额不得超过投保房屋的保险价值(指投保房屋的实际价格)，如果超过保险价值的，超过的部分无效。房地产保险金额赔偿方式基本上有三种，即第一危险赔偿方式、比例赔偿方式和限额赔偿方式第一危险赔偿方式是在确定赔偿金额时，不考虑保险金额与财产实际价值的比例，只要损失在保险金额限度内，都按实际损失金额赔偿，如果损失金额超过保险金额，超过部分房地产保险人不予赔偿房地产保险金额赔偿方式比例赔偿方式是按照保险金额和出险时保险标的的实际价值的比例来计算赔偿款房地产保险人赔偿金额=实际损失金额×当保险金额高于财产实际价值时，赔偿款只能等于损失金额。限额赔偿方式是指房地产保险人仅在损失超过一定限度时才负赔偿责任保险金额财产实际价值2．房地产保险费率房地产保险费率是按房地产保险金额收取保险费的比率。房屋保险费率根据所承保的房屋保险危险的大小，以及房屋保险额损失率资料和房地产保险人的业务费用的多少等来合理制定房地产保险费率由纯费率和附加费率两部分组成。纯费率是每单位房屋保险金额的可能损失额；附加费率是房地产保险人每单位房屋保险金额的经营费用(含合理的利税以及职工工资、办公费、宣传广告费、代理人与经纪人的佣金和培训费等)纯费率计算房屋等财产保险的纯费率与保险标的的损失频率和损失金额有紧密的联系，一般损失频率和损失金额越高，纯费率越高房屋等财产保险的纯费率=损失频率×损失金额损失次数损失总额保险单位损失次数损失总额保险单位附加费率计算房屋等财产保险的附加费率与保险公司业务开支的具体情况与费用管理水平有紧密的联系。除某些刚性的支出如保险税金、监管费等以外，其他费用支出较少，相应附加费就越低，附加费率与业务开支的关系可以通过下列关系式反映：业务开支总额附加费率保险单位数与房地产有关的人身保险尤其是人寿保险的保险费率仍然由纯费率和附加费率两部分构成，只不过纯费率的确定主要考虑人及群体的生存率和死亡率，以及保险费率的现金价值因素房地产保险金额乘以房地产保险费率即为保险费，构成保险基金三、房地产保险合同（一）房地产保险合同的特征房地产保险合同是附合合同，即保险合同不是由保险人和投保人充分商议之后才达成的房地产保险合同是射幸合同。由于保险事故或者给付保险金的发生具有不确定性，所以投保人和保险人的利益的取得或者丧失就是一种机会（二）房地产保险合同的形式房地产保险合同以书面形式表示，合同内容要载明当事人双方约定的合同内容。在投保人提出投保要求、保险人审核并与投保人就合同条款达成协议时，保险合同成立。保险人应该及时向投保人签发保险单或者其他保险凭证。保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等1．保险单保险单是房地产保险人与投保人之间签订的正式的保险合同。由于保险的专业性，保险单由房地产保险人制定，一般还须有保险主管部门核准或备案，由房地产保险人签发给房地产投保人2．保险凭证保险凭证又称小保单，它是保险人签发给投保人的证明房地产保险人已经承保的书面证明。保险凭证是一种简化的保险单，它一般不记载房地产保险合同的全部内容和条款，但就房地产保险合同的重要事项予以列示，并声明以某种保险单所载明的条款为准。它与保险单有冲突或保险凭证另有特约条款时，应该以保险凭证的记载为准，也即保险凭证的法律效力优于保险单的效力3．暂保单暂保单又称临时保险单，它是在保险单或保险凭证未出具之前，房地产保险人或保险代理人向房地产投保人签发的证明房地产保险人已经承保的书面证明。暂保单一般载明与房地产保险人已商定的重要事项，如保险标的、承保险种、保险金额及保险费率、房地产被保险人名称、缔约双方当事人的权利义务及保险单以外的特别保险条件等4．投保单投保单又称要保单，它是房地产投保人向房地产保险人申请订立房地产保险合同的书面要约。由于保险的专业性，投保单一般由房地产保险人事先制定，由房地产投保人如实填写5．批单批单是房地产保险人应房地产投保人或被保险人的要求出具的修订、补充或增减房地产保险合同内容的书