福州市东街口商圈调查

目录一、实训项目的名称………………………………………….2二、实训目的………………………………………………….2三、实训过程………………………………………………….2四、实训小结（一）东街口商圈的地理位置………………………………3（二）东街口商圈主要业态分布……………………………3（三）东街口商圈的市场定位………………………………3（四）东街口商圈的优劣势…………………………………4（五）东街口商圈的发展趋势………………………………51一、实训项目的名称----福州东街口商圈调查商业是一个城市的名片，城市经济繁荣最终都表现为商业繁荣。商业就像是城市经济的“温度计”。20年前相比，福州人口规模扩大3倍，经济规模扩大了十多倍，人口和收入都在增长。福州的商业地产也在同步迅速的发展。作为历史文化名城，福州有着悠久的商业传统。关于福州商业的历史，历史商业街市流传这样的说法：“一条扁担挑两个箩筐。”一条扁担，说的是八一七这一条路，两个箩筐是指两头的东街口商圈和台江商圈。二、实训目的在充分实地调查、收集资料的基础上，运用所学的《中小企业管理》、《物流管理概论》、《市场营销》等工商企业管理专业课程的知识、原理和方法、分析福州市东街口商圈各方面的情况。通过市场调查这次活动，使我们进一步深入领会在校期间所学的课程知识、综合运用工商企业管理的基本原理及方法指导自己的调查分析活动，进一步提高我们有效沟通、团队合作和分析解决问题的意识和能力。三、实训过程（1）市场观察----实地考查（2）收集资料-----实地收集及网络查询（3）分析及整理所收集资料（4）按要求编写报告四、实训小结（一）东街口商圈的地理位置2天时、地利、人和，东街口，已经写进许多福州人的逛街习惯里了作为纵贯福州城区的重要中轴线，八一七路（1950年8月，为纪念福州“八一七”解放一周年（福州解放时间为8月17日），把鼓楼前、安康桥和南门兜合并，自福建省政府大门口至南门兜称“八一七北路”‘后又分为鼓屏路和八一七北路两段’，南门兜至洋头口称“八一七中路”、吉祥山脚至解放大桥头称“八一七南路”，合成“八一七路”。）北起东街口，南至解放大桥，全长超过五公里，是福州市区南北走向的中轴线，跨鼓楼、台江两区，并隔着解放大桥和仓山区相连。八一七路北段是行政办公区，其他路段是商业区，尤其是八一七路南段（俗称东街街）是福州最重要的商业圈。东街口至南门兜为八一七北路，南门兜至小桥为八一七中路，小桥至解放大桥为八一七南路。历史上，这里就是福州最繁华的街道之一，也是商业集中地带，东街口、南门兜（含五一广场）、茶亭街、中亭街就是中轴上重要的商业街区。（二）东街口商圈主要业态分布东街口商圈是福州传统的繁华商业中心，具有着其他商圈无法比拟的天时、地利、人和等优势。东街口的商业形态相当丰富，人气聚集旺盛，形成了良好的商业氛围。东街口商圈，林立着来自国内外的知名品牌商店，手机专营店、服装专卖店、洋快餐店等，同时还大量的特色店和传统商铺，从商场到小店铺、从饰品店到饮食店，应有尽有。另外，东街口商圈，坐拥有名的三坊七巷，平添了一股浓郁的人文气息，也提升了东街口商圈的魅力。可以说，东街口商圈，已写进许多福州人的逛街习惯里。东街口商圈位于八一七北路及杨桥路交叉处，其中杨桥路和八一七北路呈垂直分布。东百集团的东百商场和东方百货位于福州杨桥路的两边，大洋百货东街店位于八一七北路路边，目前形成本地商业巨头东百集团和大洋百货两强竞争的格局。（三）东街口商圈的市场定位综合商业街模式。现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。王府井商业街的新东安市场，建筑面积3达到２２万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写字楼多种功能于一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。（四）东街口商圈的优劣势优势：（1）犹如北京的王府井、上海的南京路，一提到福州，最繁华的莫过于东街口。对于每一个福州人来说，东街口就是购物的第一选择。东街口拥有足够的人气和良好的商业氛围。无论是商业业态还是定位，东街口都是福州最成熟的商圈，也是档次最高的商圈。在东街口核心区域，福州商业地产航母东百、大洋、东方、新华都百货齐集一堂，上演了一出四国演义的商业战。并不宽敞的街道两旁林立着来自国内外的知名品牌商店、大量的特色店、小吃店……应有尽有，共同打造了一个繁荣而充满活力的商业中心。历史悠久的商业积淀给了东街口商圈足够的霸气，福州文化又给东街口添了许多魅力。坐拥三坊七巷，东街口浓郁的人文气息也吸引了不少眼光。（2）近几年来福州市对八一七路展开了大刀阔斧的改造。从中亭街的改造开始，横街、茶亭街、东街口都将陆续迎来改造热潮。今年年初福州市提出将重视打造“福州名片”，培育、弘扬城市文化。其中包括积极推进茶亭街改造，启动八一七路全线改造，着力构建城市历史文化商业中轴线。这也是最近一次，政府相关部门对建设八一七路商业中轴线的表态劣势：（1）交通不便由于历史原因，东街口街道狭窄，交通拥堵，人流密集，其现代化程度远不及邻近的另一条城市南北中轴线五四路－五一路。每逢节假日，东街口的问题显得尤为突出：街道狭窄，交通拥挤，规划落后，购物环境纷乱，人流比肩接踵……记者在东街口的随访中，不少热衷逛街的受访者表示宁愿在工作日里逛东街口，因为“周末逛东街口太累了，人太多太挤，破坏了休闲的心情”，“在东街口逛街，累了想找个歇脚的地方都没有，挺痛苦的”。4作为八一七路的龙头，东街口繁华至极，也承担了过多的压力，步履显得有些蹒跚。谁都不会否认，海西只有一个东街口，只有东街口才是省会福州的城市经济核心，东街口土地的稀缺性与近百年商业氛围的繁华积淀，决定这个区域必然成为这座城市的高端商务区。东街口要与国际化商务模式进行对接，就需要对国际化商务空间提出更高的要求。（五）东街口商圈的发展趋势（一）现状东街口人流量巨大，究竟是什么原因让东街口有如此大的吸引力？分析：中心地带理论认为，经营必需品和基本服务的商店应在距离上靠近顾客，而经营专门产品及非日常生活必需品的商店，应从较远处吸引顾客。顾客愿意到一个地点购买各种所需而不愿到不同地点分别购买这一事实。东街口汇聚了大量零售店，百货店，专卖店，食品店等各种商店，完全可以满足一般顾客的各种生活需要，顾客基本上可以在这里买到自己想要的。再加上普遍顾客认为东街口是一个成熟的商圈，因此很多人都愿意到东街口购物。目前东街口的发展主要体现了以下三个基本特征：一个是总量在不断地增加；第二地位在日益显著；三是投资风险加大。总量不断增加、新街不断落成。新街不断落成，它不仅仅在一些比较大的省会城市和一线城市，而且在二、三线城市，商业街也得到了快速的发展。地位日益显著。东街口应该说在福州市中的形象和地位日益显著，已经成了城市风貌和城市综合竞争力的代表，是城市的窗口和名片。比如说王府井，如果第一次来北京，我想肯定王府井是不可缺少的一个景点。投资风险加大。近年来我国的商业街发展正在成为中国城市经济发展的新热点。我国目前正在进入新的城市建设的热潮，大城市或者有些县级城市，商业街已经有了一个盲目发展的趋势。有些新开发商业街运营不久的商业街，已经出现关门、客流量减少或者倒闭的一些现象。应该说，这种情况的出现，给城市资源造成很大的浪费。也破坏的城市形象。(二)发展趋势5我们无法回避这样一个现实，东街口已经饱和。每逢节假日，东街口的问题显得尤为突出：街道狭窄，交通拥挤，规划落后，购物环境纷乱，人流比肩接踵，周末逛东街口太累了，人太多太挤，在东街口逛街，找不到休息的地方。作为八一七路的龙头，东街口繁华至极，也承担了过多的压力，步履显得有些蹒跚。正在进行中的东街口改造，将不仅是对东街口商圈的升级，其辐射力将进一步延伸和扩展，直指八一七路整体。东街口商圈作为老牌商圈，未来还是会继续繁荣，但是潜力不大，受空间规划的制约，以后购物主要向舒适、休闲发展，这也正是东街口所缺的。老牌商圈是优点也是缺点。五、实训心得体会一、通过分析东街口对于商业街细节心得(一)消费者群体目标对象的选择消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。就如东街口消费者群体目标对象为青年消费群体和女性消费者等。从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。6二、对东街口改造设计要点的建议1．东街口改造设计中，要遵循人性化原则。商业街具有积极的空间性质，它们为城市空间的特殊要素，不仅是表现它的物理形态，而且普遍地被看成是人们公共交往的场所，它的服务对象终究是人。街道的尺度、路面的铺装、小品的设备都应具有人情味。2．在东街口改造设计中，要遵循生态化原则。生态化倾向是21世纪的一个主流。商业街中注重绿色环境的营造，通过对绿化的重视，有效地降低噪声和废气污染。3．在东街口改造设计中，要善于利用和保护传统风貌。许多商业街都规划在有历史传统的街道中，那些久盛名的老店，古色古香的传统建筑，犹如历史的画倦，会使商业街增色生辉。在这些地段设计商业街时，要注意保护原有风貌，不进行大规模的改造。如：南京夫子庙商业街、天津古文化街等都属于这种性质。4．在东街口改造设计中，要遵循可识别性原则。构成并识别环境是人和动物的本能。可识别的环境可使人们增强对环境体验的深度，也给人心理上产生安全感。通过商业街空间的收放，界面的变化和标志的点缀可加强可识别性。5．在东街口改造设计中，要创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。商业街是人流相对集中的地方，人们出于商场，忙于购物和娱乐，很容易产生心理上的紧张情绪，通过自然环境的介入，可以大大缓解这种紧张情绪，创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。6．在东街口改造设计中，要遵循尊重历史的原则。最大限度保持自然形态，避免大填大挖，因为自然形态具有促进人类美满生存与发展美学特征。7．在东街口改造设计中，要遵循景观视觉连续性原则。商业街线形和空间设计具有从步行者步行的角度来看四维空间外观，且应当是顺畅连续的、可预知的线形和空间。