三旧改造项目用地现状调查工作流程和操作要求

三旧改造项目用地现状调查工作流程和操作要求1.总则1.1目的现状调查工作是“三旧”改造项目推进过程中一系列技术工作的基础。只有全面摸清项目用地范围的居民情况、土地、地上附属物的权属及其使用和收益的基本情况，才能准确掌握“三旧”改造的成本，进行项目可行性研究，科学规划项目用地，制定合理的土地整理（包括征地拆迁安置等）方案，合理安排的建设开发时序，为“三旧”改造项目顺利实施提供保障。1.2任务1．2．1土地所有权性质调查。在项目用地范围内首先必须明确土地所有权的性质，即分清集体土地所有权和国有土地的界限、范围、以及对应的土地所有权人。1．2．2土地使用权情况调查（包含地上附着物的调查）。1．2．2．1村属土地范围内的调查。以行政村（或合作社）为单位。逐地块调查土地的地类、面积和权属，掌握各类用地的分布和利用状况。（一）地类调查：在行政村域范围内，以所有权属划分的宗地为单位，主要对建设用地和农用地的各地类分布、范围、面积、利用、以及国有土地使用权和集体土地所有权的状况进行调查（部分村属土地已转为国有）。地类划分参照《土地利用现状分类》，采用二级分类，其中一级类12个，二级类57个。（二）使用权调查：主要针对有物业的建设用地，分集体物业和私人物业用地进行调查。1、集体物业用地：以使用权属划分的宗地为单位或一使用权证或一房地产权证为单位进行调查，调查内容包括：（1）权属登记情况、土地使用者、宗地四置、用地面积、土地批准用途，土地使用权年限；（2）地上建筑物的面积、结构、层数、装修、建成年月、实际用途；（3）构筑物的结构、规格、用途、建成年月。2、私人物业：l宅基地：以一户（或一宅）或一使用权证或一房屋所有权证为单位进行调查。（1）权属登记情况、土地使用者、宗地四置、用地面积、土地使用权年限；（2）地上建筑物的面积、结构、层数、装修、建成年月、实际用途；（3）构筑物的结构、规格、用途、建成年月；（4）自留地、青苗。l非宅基地：参照集体物业的调查内容调查。1．2．2．2国有土地范围内的调查。（一）以使用权属划分的宗地为单位或一使用权证或一房地产权证为单位进行调查，调查内容包括：（1）权属登记情况、土地使用者、宗地四置、用地面积、土地批准用途，土地使用权年限；（2）地上建筑物的面积、结构、层数、装修、建成年月、实际用途；（3）构筑物的结构、规格、用途、建成年月。（二）对已征收储的土地的分布、范围、面积进行调查。（1）征地协议；（2）农转用手续办理情况；（3）土地现状开发程度。1．2．3对涉及村集体土地的改造的项目还需调查其他情况。1．2．3．1人口调查1．2．3．2村集体收入情况调查1．2．3．3物业出租收入情况调查1．2．3．4村民安置、就业意愿调查1.3方法1．3．1土地情况的调查方法1．3．1.1以国土房管部门提供的产权登记资料为主，进行现场查勘、复核、调研为补充，完善调查工作。1．3．1.2以现场查勘、测量、入户调查为主，结合国土房管部门提供的产权登记资料完善调查工作。1．3．2其他情况的调查方法向有关部门收集资料，向相关人员访谈或问卷调查。2.工作流程2.1制定方案根据各项目的实际情况和要求，制定现状调查方案。主要内容包括基本情况、资料情况、技术路线、技术方法、技术流程、时间安排、经费预算、质量控制及主要成果等。2.2资料收集2.2.1地理资料最新地形图（CAD图，比例尺1：500）、行政村域界限图。l资料来源：规划或国土部门2.2.2权属登记资料（1）集体土地所有权证（2）集体土地使用权证（3）国有土地使用权证（4）房屋所有权证或房地产证l资料来源：国土房管部门2.2.3户籍资料主要是针对涉及改造的村域范围的村民户籍信息进行调查，包括：户主、家庭住址、性别、出生年月、婚姻状况、家庭成员成员户籍情况、与户主关系、联系方式等信息。l资料来源：由当地公安户居籍管理部门提供。2.2.4对涉及改造的村集体还需要收集的其他资料（一）人口（1）各村股民人数；（2）非股民人数。（二）集体经济收入资料（1）近5年已经进行财务公开的村集体经济财务报表；（2）物业的出租收入资料。（三）村用地资料（1）国土局认可的村域界线；（2）集体土地所有权证；（3）集体土地使用权证；（4）村域内历年已经结案的、在征未结案的、历史占用的等各类国有土资料；（5）村集体土地留用地指标。（四）村集体物业资料（1）村已办集体土地使用证、规划建设用地许可证的物业两证复印件、红线坐标；（2）与国有物业交叉、产权不清的物业情况说明，相关资料复印件。l资料来源：村集体或经济合作社2.3工作表格的制作2．3．1现场调查工作表格的制作2．3．1．1村属用地范围内的调查：（1）《村社村民基本资料及意愿调查表》；（2）《村房屋、土地及构筑物现场勘查工作登记表》；（3）《村房屋装修情况现场勘查工作登记表》；2．3．1．2国有土地范围内的调查：（1）《单位房屋、土地及构筑物现场勘查工作登记表》；（3）《单位房屋装修情况现场勘查工作登记表》。2．3．1．3有测量要求的项目，工作表格由负责测量的单位根据测量要求制定2．3．2统计表格的制作2．3．2．1村属用地范围内的调查：（1）《村社户主情况汇总表》（2）《村社人口情况汇总表》（3）《村社人口年龄段统计表》（4）《村个社低保户与五保户汇总表》（5）《村社集体土地统计表》（6）《村个社土地汇总表》（6）《村社宅基地房屋情况统计表》（7）《村个社宅基地房屋情况汇总表》（8）《村社非宅基地物业（私人或集体）情况统计表》（9）《村个社非宅基地物业（私人或集体）情况汇总表》2．3．2．2国有用地范围内的调查：（1）《国有土地情况汇总表》（2）《国有土地地上房屋建（构）筑情况汇总表》2．3．2．3需测量的（由测量单位完成）（1）《房屋照片粘贴表》（2）《个人宗地详查表－房产情况表》《2》《个人宗地详查表－装饰情况表》2.4人员培训应对参与调查工作的人员进行技术培训，规范调查程序、统一调查方法和要求。2.5现场工作2.5.1不需测量、入户调查的现场查勘2.5.1.1人员配置。两人一组，其中一名为有现场查勘经验评估师。2.5.1.2工作要求（1）根据1：500地形图逐地块逐栋建筑进行现场比对，找出现状与地形图的差异较大的部分，并记录，绘制草图。（2）对拆迁成本可能较高的单位进行重点查勘。2.5.2需入户调查、测量的现场查勘2.5.2.1人员配置。三人一组，两名为测量人员，配一名有现场查勘经验的评估师。2.5.2.2工作要求（1）测量人员按技术要求对房屋、建（构）筑物进行测量，对各层装修主材进行记录。（2）评估人员，按《村社村民基本资料及意愿调查表》中的内容和要求进行访谈、调查、填表；对测量人员测量的项目类进行统计；对建筑物的装修按《村房屋装修情况现场勘查工作登记表》进行查勘记录。（3）对有产权证的房屋、土地进行现场复核、比对、记录差异。2.6资料整理与统计统计数据按三个层级统计，分别为（一）第一层级：统计总人口、土地（对集体所有权和国有用地汇总）、建筑量（对宅基地房屋物业、非宅基地私人物业、村集体物业汇总、国有土地使用权用地上的物业）（二）第二层级：分集体土地和国有用地两大类分别统计土地和建筑量（三）第三层及：以拆迁补偿对象为单位的分别统计土地和建筑量（四）第四层及：一些专项统计或每宗地情况或每户情况统计。2.7出具调查报告2．7．1分析报告2．7．2各类统计表格3.操作要求入户调查组填表须知1、各组组长在填写“村民基本资料及意愿调查表”时，在表的左上角写上该户在人口资料汇总表上的序号。２、在总表序号上一户分为两户的，例如序号为３５的户分为两户的，在“XX村民基本资料及意愿调查表”上写为３５－１、３５－２３、如果在人口资料汇总表上找不到该户资料的，除了填写“XX村民基本资料及意愿调查表”外，同时在上面注名户口外迁。４、尽可能的收集户主及其家庭成员的联系方式（固定电话和手机），同时在人口资料汇总表上填写。５、尽可能的了解户主及其家庭成员从事的工作及工作地点，例如：环卫工人（增城公园），同时在人口资料汇总表上填写。4.附件4.1《村社户主情况汇总表》4.2《村社人口情况汇总表》4.3《村社人口年龄段统计表》4.4《村个社低保户与五保户汇总表》4.5《村社集体土地统计表》4.6《村个合作社土地汇总表》4.7《村社宅基地房屋情况统计表》4.8《村个合作社宅基地房屋情况汇总表》4.9《国有土地情况汇总表》4.10《国有土地地上房屋建（构）筑物情况汇总表》4.11《村社村民基本资料及意愿调查表》4.12《村房屋、土地及构筑物现场勘查工作登记表》4.13《村房屋装修情况现场勘查工作登记表》