工业园区安置房项目评估报告

重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告评估报告重庆中浩建设工程咨询有限公司1前言重庆云阳工业园区A区四期安置房工程对于改善移民居住环境，提高移民生活质量；加快和推动云阳工业园区建设有着积极和重要的意义。为了提高该项目可行性研究质量，便于总体把握该项目的投资、决策及方案的可行性，受业主委托，由重庆中浩建筑工程咨询公司组成项目评估小组，组织工程技术人员仔细阅读了《重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可研报告》（以下简称《报告》）和相关专题资料。项目评估组经过充分的讨论研究，形成了对重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可研报告的评估报告。重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告评估报告重庆中浩建设工程咨询有限公司2一、可研报告摘要（一）项目概况1、项目名称：重庆云阳工业园区A区四期安置房工程2、建设单位：云阳县人和投资开发有限公司3、建设地址：重庆市云阳县人和街道立新社区4、建设建设规模和内容云阳工业园区A区四期安置房工程用地面积30.00亩(20000.00平方米)。项目主要建设内容如下：（1）项目征地拆迁30.00亩、场坪构筑、堡坎砌筑工程；（2）新建占地移民安置房40000.00平方米。（3）给排水、供电、消防、环保、绿化等附属工程。5、投资及资金筹措该项目总投资为6000.00万元，其中建筑工程费5008.80万元，设备购置及安装工程费73.49万元，工程建设其他费用283.27万元，基本预备费250.44万元，建设期利息384.00万元。其资金来源为：业主自筹资金2000.00万元，占项目总投资的33.33%；争取银行贷款4000.00万元，占项目总投资的66.67%。6、工期安排：建设期为24个月，2012年8月—2014年7月。重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告评估报告重庆中浩建设工程咨询有限公司3主要经济技术指标表序号项目单位技术经济指标备注一总用地面积m220000.00(30.00亩)其中：1）建筑占地面积m25500.002）附属设施占地面积m28500.003）绿化用地面积m26000.00二总建筑面积m240000.00三容积率2.00四建筑密度%27.50五绿化率%30.0六总投资万元6000.00(一)建筑工程费用万元5008.80(二)设备购置万元66.00(三)安装工程费万元6.89(四)其它建设费用万元283.27(五)基本预备费万元250.44(六)建设期利息万元384.00七资金使用计划2012年8月—2013年7月万元3000.002013年8月—2014年7月万元3000.00八经济效益指标(一)主要财务计算指标1销售收入万元7200.002利润总额万元1020.00重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告评估报告重庆中浩建设工程咨询有限公司4序号项目单位技术经济指标备注(二)财务评价指标1投资回收期年2.112总投资收益率%17.003内部收益率%19.034建设工期月24即2012年8月—2014年7月5贷款偿还期年2.34(三)耐火等级二级(四)抗震等级六级（二）项目建设的必要性1、是改善移民居住环境，提高移民生活质量的需要占地移民和三峡移民一样，都要围绕“搬得出、安得稳、逐步能致富”的总体目标，贯彻开发性移民方针，坚持以农为主、以土为本的原则；实行政府引导与移民自愿选择安置方式，采取本地与异地、集中与分散相结合，多渠道、多方式妥善安置农村移民。通过前期补偿、补助和后期扶持，使农村移民生产、生活逐步达到或超过原有水平。而工业园区占地移民安置房外观造型典雅，室内布局合理，充分体现了健康、时尚、简洁、适用的现代居住文化理念。完全可以适应占地移民的住房需求。2、是加快和推动云阳工业园区建设的需要重庆云阳工业园区原名重庆市人和工业园区，是重庆市人民政府2003年7月批准设立的市（省）级特色工业园区。重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告评估报告重庆中浩建设工程咨询有限公司52008年8月以来，云阳工业园区各项基础设施建设全面提速。加速推进A、B、C三区共6平方公里的征地拆迁、场平和标准厂房建设。现累计完成征地6830亩，完成场平2700亩，修建标准厂房12万平方米，新建安置房14.1万平方米，启动建设廉租房5.5万平方米和综合服务楼1.6万平方米。启动建设日供水1万立方米供水扩能工程,启动A区电力线路双回路改造、B区110千伏变电站建设、C区220千伏变电站建设,全面完成了A区道路硬化、绿化、亮化工程，建成日供气量10万方的配气站一座,各种生产要素配套日益完备。园区按照“一园多区”的发展模式，由县城周边的A、B、C三区和6个乡镇工业小区组成，规划面积20平方公里，其中A区规划面积5平方公里，以非金属矿物制品业、农副食品加工业、电子产品加工业为主导产业，现已初具规模；B区规划面积5平方公里，以机械装备制造业、轻纺服装业为主导产业，正在加速建设；C区规划面积3平方公里，以盐化工为主导产业。截止目前，已成功引进重庆市锦艺硅材料开发有限公司、重庆冠军化工有限公司、重庆亿口鲜实业有限公司、江苏太湖丝绸有限公司、江苏雨润集团、中国金田集团、雄业玩具制衣、重庆弘山川、云德光电、重庆化医集团等多家企业入驻。该项目的实施，将缓解园区征地拆迁过程中的各种矛盾，推动工业园区的征地拆迁工作。二、评估依据（一）咨询评估委托书；（二）《重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告》重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告评估报告重庆中浩建设工程咨询有限公司6（达华工程管理（集团）有限公司）；（三）《重庆市城乡总体规划（2007－2020年）修正版》（四）《云阳县工业园区发展规划》（五）《建设项目经济评价与参数》（第三版）发改投资【2006】1325号（六）国家现行的标准规范，以及地方相关的标准。三、评估范围主要评估内容包括：达华工程管理（集团）有限公司编制的《重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告》中关于项目建设的必要性和可行性、项目技术方案合理性、经济性、技术可靠性；项目组织管理、实施进度、招标方案、投资估算合理性；资金来源与资金筹措方案、项目环保与节能、项目财务评价、社会影响等。四、评估意见（一）对报告编制依据和深度的评估1、对编制依据的评估《报告》采用的编制依据包括中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定（2006年10月11日）；重庆市政府《关于贯彻三峡库区经济社会发展规划的实施意见》（渝府发〔2004〕99号）；云阳县人民政府《云阳县全面建设小康社会发展规划纲要》（2006年）；云阳县人民政府《云阳县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；国家发改委第40号令《产业结构调整指导目录》；《投资项目可行性研究指南》；云阳县人和投资开发有限公司所提供的项目相关信重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告评估报告重庆中浩建设工程咨询有限公司7息资料等。评估认为：报告采用的编制依据不够齐全，还应包括《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）、《云阳县城市建设总体规划》、《云阳县工业园区发展规划》。2、对报告完整性及编制深度评估《报告》研究的范围包括：项目建设背景及必要性、可行性、建设目标及规模、场址选择及布局、建设的技术方案和管护方案、安全及消防、节能节水、环境保护、招标方案、组织管理和运行机制、实施进度、社会稳定因素及影响评价、项目工程量及材料估算、投资估算及资金筹措、效益分析、结论与建议等。评估认为：报告的完整性和编制深度基本符合《投资项目可行性研究指南》及国家有关部门的规定。（二）对项目建设必要性分析的评估《报告》认为：建设重庆云阳工业园区A区四期安置房工程是改善移民居住环境，提高移民生活质量的需要；将缓解园区征地拆迁过程中的各种矛盾，推动工业园区的征地拆迁工作，是加快和推动云阳工业园区建设的需要。评估认为：报告对项目建设的必要性进行了深入的研究，总结提炼出的必要性具有说服力，为项目建设找到了充足的理由。（三）建设内容及规模《报告》提出的建设规模和主要建设内容如下：重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告评估报告重庆中浩建设工程咨询有限公司8建设规模：重庆云阳工业园区A区四期安置房工程用地面积30.00亩(20000.00平方米)。主要建设内容包括：项目征地拆迁30.00亩、场坪构筑、堡坎砌筑工程；新建占地移民安置房40000.00平方米；给排水、供电、消防、环保、绿化等附属工程。评估认为：《报告》提出的建设规模基本合理。但其编制依据中引用的《民用建筑设计通则》(JGJ37—87)已经废止；《建筑设计规范》(JGJ48—88)标准名称有误。建议进一步完善项目建设规模及内容，并核查相关设计规范、标准。（四）建设地址及建设条件该项目选址位于云阳县人和街道立新社区。云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。人和街道位于云阳县西部的长江北岸，紧邻新县城主城区，东邻澎溪河,与新县城仅一桥之隔,西接巴阳镇，北依高阳、黄石镇。陆路距万州38公里，渝巴二级路和兰（州）—杭（州）高速路横贯其境。交通便利，区位优势明显。评估认为：《报告》收集了较多的社会经济、自然气候、工程地质、水文地质和交通运输等方面的资料。项目建设场地交通便利，区位优势明显，场地建设条件论述较为清楚，工程选址能够满足项目建设要求。（五）方案设计重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告评估报告重庆中浩建设工程咨询有限公司91、总图工业园区占地移民安置房位于云阳县人和街道立新社区，安置房坐南朝北，布置在长120米，宽45米的矩形地带。该项目设计为5幢楼。平面呈等腰梯型，每幢设两个单元各8层，住房共400套。总图经济技术指标一览表序号项目名称单位数量备注1项目总用地面积m220000.00(30亩)其中：1）建筑占地面积m25500.002）附属设施占地面积m28500.003）绿化用地面积m26000.002总建筑面积m240000.003容积率2.004建筑密度%27.505绿化率%30.0评估认为：该项目总平面布置比较紧凑、合理，建筑物防火间距及安全疏散等符合规范要求，总图技术经济比较合理。建议在下阶段设计中进一步优化项目总平面布置。2、工程方案《报告》提出的工程方案如下：a、建设总体要求该项目为移民安置房建设工程，工程建设中应精心考虑场地位置，重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告评估报告重庆中浩建设工程咨询有限公司10移民生活生产需要，建筑功能要求，以及建筑结构、外型、材料的选择等具体问题，设计施工过程中应高度重视安全、生态、环保及可持续发展问题，利用现代建筑技术，满足居住使用功能和业主的建设要求。b、建筑平面设计力求因地制宜、合理布局、全面考虑，尽量满足建设单位要求，降低造价，工程用地高差较大，为减少土石方量及开挖后形成的高切坡治理，建筑内部各功能用房根据居住要求进行布置，达到紧凑、合理。c、立面设计建筑外观形式简洁、大方，并具有良好的视觉效果。建筑外观形象统一，与周围的环境相协调。工程建筑在形体和色彩上可略加区分，但应能做到对比下的协调。d、结构设计建筑结构安全等级为二级，工程建筑按6级抗震设防。框架建筑基础可采用人工挖孔桩，桩底宜位于中风化岩层，楼面为现浇钢筋砼板，屋面为现浇钢筋砼屋面板，内外墙采用加气砼砖及页岩砖。砖混建筑基础为条石基础或砖基础，楼面为预制砼空心板，屋面为现浇钢筋砼屋面板，内外墙采用页岩砖。e、主要建筑工程设计安置房是项目的主要建筑，安置房共八层，采用具有土家风味的码头墙屋顶，让占地移民安置房更具有人文化，显得简捷、明快。通重庆云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告评估报告重庆中浩建设工程咨询有限公司11过对建设地块周边环境的分析以及当今建筑趋势，采用现代建筑的处理手法，使整个建筑布置有序，而不失变化，融入周边环境中，空间体量、立面造型追求个性化处理，注重立面的通透性，让建筑充满阳光感，外窗面尽量加大。屋顶采用斜坡加码头墙屋顶