工程制度汇编手册

1工程制度汇编手册目录第一章工程部机构设置及岗位职责---------------------P3一、工程部职责------------------------------------------P3二、工程部组织机构图------------------------------------P3三、各岗位职责------------------------------------------P4(一)工程部主管岗位职责------------------------P4(二)运行、维修员岗位职责-----------------P4(三)空调运行岗位职责-----------------P5第二章工程部管理制度-------------------------------------P11第一节基础管理制度---------------------------------------P11一、客户报修处理程序------------------------------------------P11二、紧急事故处理程序----------------------------P13（一）停电的处理程序-------------------------P14（二）水浸事件处理程序-----------------------P15（三）电梯困人的处理程序---------------------P17（四）火灾应急处理程序-----------------------------------P19三、年报告、月报告、周报告、天反馈制度--------------P23四、设备运行报告制度-------------------------------------------P24五、能源管理条例------------------------------------------------P26六、工程设备档案管理规定-------------------------------------P27七、设备综合管理标准作业规程-------------------------------P28八、零件、耗材采购、库存及领用管理制度----------P30九、工具管理标准作业规程------------------------------------P31十、工程部钥匙管理制度----------------------------------------P33十一、外包项目招标和监督制度--------------------------------P34第二节、设备运行管理制度----------------------------------P34一、安全运行管理制度-------------------------------P34二、安全用电管理制度------------------------------------------------P37三、临时用电管理制度-------------------------------P39四、给排水管理制度---------------------------------P39五、值班运行及交接班制度-----------------------------------------P40（一）安全运行管理制度----------------------------------------P40（二）、供配电运行作业标准管理规程------------------------P41（三）、柴油发电机运行管理标准作业规程-----------------P43（四）、中央空调运行管理标准作业规程--------------------P45（五）、电梯运行管理标准作业规程----------------------------P462（六）、（七）、公共设施安装/维修标准作业规程----------------------P49（八）、（九）、给排水设备设施运行管理标准作业规程-------------P56（十）、二次供水管理标准作业规程-----------------------------P58六、设备操作、保养及巡查制度----------------------------------------P59（一）、值班管理标准作业规程------------------------------------P59（二）、供配电设备设施安全操作标准作业规程-----------------P60（三）、供配电设施设备维修保养标准作业规程-----------------P61（四）、柴油发电机操作标准作业规程-----------------------------P63（五）、柴油发电机维修保养标准作业规程----------------------P65（六）、电梯故障维修标准作业规程---------------------------------P67（七）、电梯困人救援标准作业规程--------------------------------P68（八）、电梯日常维修保养标准作业规程----------------------------P69（九）、给排水设备设施操作标准作业规程------------------------P72（十）、给排水设备设施维修保养标准作业规程--------------------P73（十一）、中央空调操作标准作业规程-------------------------------P75（十二）、中央空调维修保养标准作业规程-------------------------P76第一章工程部机构设置及岗位职责3一、工程部职责工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。其职责范围如下：1、负责大厦（小区）供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障维修。2、负责大厦（小区）公共设施、设备的维修保养。3、负责对业主（租户）室内设施、设备提供有偿维修服务。4、负责小区（大厦）委外维修工程项目申报及监管工作二、工程部组织机构图1.组织架构三、各岗位职责（一）工程主管岗位职责物业项目部经理工程主管41、工程主管负责所属专业设施安全运作以及日常维修、保养工作安排，协助物业部经理工作。主要职责：2、协助项目部经理处理工程部事务。负责处理客户对设备的投诉并安排维修。定期做好业主和客户意见调查和分析工作，提出整改意见。3、对客户用电、用水方案提供所属专业意见,安排及监察施工进展。4、计划执行外包维修项目，向上级领导提出施工方案，协调其他部门对工程的施工安排，及对其工程进行监察及验收。5、制定相关各工作岗位职责、工作程序、工作标准和有关规章制度。6、检查、监督本部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程。7、安排维修人员日常维修工作，制定巡查和维修保养计划，并监督执行。8、制定损耗性设备之采购计划，控制库存及发放。9、紧急事故发生时,如火灾、水灾等和重要设备发生故障时，需值班候命处理，负责组织调度现场抢险和抢修工作。10、完成上级安排的其他工作。执行其它上级交代的任务(二)维修、值班运行员岗位职责1、在直接上级的领导下，负责大厦（小区）的各类供配电设施的运行、保养和维修。严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常安全运行。2、认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。3、按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章规程制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。4、严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何责任事故及安全事故。5、每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。56、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。7、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。8、、按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。9、执行强电主管的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行天反馈及重大事件和及时汇报制度。10、服从公司总的服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行。执行其它上级交代的任务。（三）空调运行岗位职责负责大厦（小区）的所有空调系统的运行、保养和维修。职责如下：1、空调工应持证上岗，熟悉大楼空调系统的具体情况和主要技术性能指标，能熟练操作空调系统设备2、在暖通主管的领导下负责对空调系统的检查、维修和定期保养工作根据业主的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效调节制冷温度开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作3、定时巡视主机、冷却水泵、冷却水塔的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理4、按空调保养要求对空调系统进行定期检查保养5、定期对现场各功能间进行巡查并进行综合效能测试。6、处理各功能间因漏水及其它原因引起的问题处理及解释7、配合各委外班组工作并进行监督跟踪8、配合及交代晚间与配电运行的交接及注意事项9、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。10、积极处理业主和客户投诉，一般投诉24小时内解决。完成上级交办的其它任务。第二章工程部管理制度6第一节基础管理制度一、客户报修处理程序１．若客户室内设施出现故障需要维修时，客户可以打电话通知客户服务部。客户服务部接到客户电话后，应将客户名称、地点、维修内容和维修时间详细填写在《维修（收费）单》上，并及时送到工程部。若属于客户室内和室外临近区域出现停电、水和有焦糊味这些紧急情况时，客户服务部应立即用电话通知工程部。工程部得知发生紧急情况时，按紧急事故处理程序，处理突发事故。２．当工程内勤接到《维修（收费）单》后,应先将收单时间、单号和维修内容登记在维修单记录簿上，随后交给对应维修人员。非办公时间的维修工作由工程部值班人员负责，当班所做的维修应在当日值班日志上记录，过后由工程内勤补发维修单。３．工程部维修人员接到《维修（收费）单》后，在维修单记录簿上签收。４．根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。５．到达客户门前后应先敲门或按门铃，客户许可后方能进入室内。６．当判定维修项目属有偿维修时，根据《用户手册》上的收费标准向客户报维修价格。７．客户同意维修，维修单对应位置上；客户不同意，维修人员在维修单上注明原因，交客户签名。８．因材料不足暂不能维修的，应向客户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在《维修（收费）单》上。９．因客户自购设备故障无法维修的，应详细向客户说明原因，由客户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在《维修（收费）单》上交客户签名。１０．根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。１１．故障修复后，客户验收合格，维修人员在《维修（收费）单》上填写维修结果，请客户签名确认。维修人员在完成的维修单上签名并将维修单第四联留客户。维修人员清理现场后才可离开。7１２．维修人员将完成的《维修（收费）单》（共三联）交工程部工程主管复核签名后，工程部内勤将维修单录入电脑，并填写维修单记录簿，连同维修单第二联定期归入维修档案。１３．工程内勤将《维修（收费）单》第三联返给客户服务部告之维修结果，以便于客户服务部回访客户。若有客户不满意的情况，客户服务部马上电话通知工程部，工程值班主管会同客户服务部处理客户投诉，安排补救措施，确属人为因素的应追究维修员的责任。１