宁波江北奥丽赛新天地商业项目介绍

中国宁波奥丽赛.新天地项目推荐汇报2015.4中国宁波奥丽赛.新天地项目鸟瞰效果图目录content•魅力宁波•魅力宁波介绍本案项目位置周边商业环境•奥丽赛.新天地介绍•商业业态规划方案•商业功能布局1#地块业态布局2/3#地块业态布局•业态布局比例项目亮点项目租金预估•项目租金预估•写字楼售价与市值•合作团队介绍•公司介绍历史文化高地，时尚生活中心中国.宁波奥丽赛·新天地1844年正式开埠，宁波外滩成为中国历史上最早的商业外滩，比上海外滩早20余年魅力宁波历史沿革一、宁波开埠以前(1840年以前)春秋战国时，在奉化江、余姚江汇入甬江的三江口，就常有大小船只来往、交易。唐宋时代，我国对外贸易往来除原有西北陆路——“丝绸之路”联系地中海东岸和罗马各地外，又开辟了东南的海路。宁波港（明州港）和扬州、广州一起并列为当时我国对外开埠的三大港口。元朝以后，宁波港口进一步发展，与广州、泉州并列为我国主要贸易港，宁波外滩正是历史上宁波港所在地，是当年宁波停靠船只的主要码头，更是进出宁波古城的门户。到了明、清两代，封建政府实行海禁，宁波港长期处于守港或半闭港状态，形式每况愈下。鸦片战争前，除了原有旧港区外，外滩一带仍是一片荒滩，芦苇丛生，残破不堪。二、近代以来，由于清政府日趋腐败，加之各帝国主义列强的侵略，内乱外侮。1842年8月29日，鸦片战争中国战败，中英签订《南京条约》，宁波被列为“五口通商口岸”。1844年1月1日，宁波正式开埠。随后英、法、美等12国在江北岸设立领事馆。1850年，他们在江北一带强行圈划大片土地，作为“外国人的居留地和商埠区”。至此，外滩日趋繁荣，码头陆续兴建，随着西洋文化不断涌入，这里率先有了近代特色的“马路”和“洋房”。至20世纪初，这里已变成了五方杂处的洋场，不仅有大英领事馆、天主教堂、巡捕房等，而且有洋行、商铺，还有夜总会、妓院、饭庄、戏院和弹子房等等，形成了别具特色的宁波外滩风貌。抗战爆发，上海、杭州相继沦陷，宁波依靠海运，与上海租界相连，愈发兴旺。湘赣至川黔的内地商客，纷纷前来宁波外滩办货。这里每天从上海运入的棉布、百货、五金和日用品在一万吨以上，而从这里运往上海的物资也在5千吨以上。外滩开始呈现畸形的繁荣景象。魅力宁波历史沿革三、1949年-20世纪末解放初期，由于战事连连，航运被迫阻断，商轮流失，外滩逐渐开始失势。另一方面，随着殖民主义的彻底失败，西洋文化在整个传统文化的冲击下，也失去了它所依附的生存土壤，难以再继续支撑下去，江北区域从此没落了。改革开放以后，宁波凭借：”深水良港“优势，经济飞速发展，但在城市现代化建设中，地方政府对历史文化街区保护意识不足，政策法规不健全，另外其他处三江交汇，优势的地理位置受到有关单位和开发商的青睐，街区及周围地区建设频繁。当年繁华的三江口，因长期得不到应有的保护，街区内许多建筑年久失修，受到不同程度破坏，整个街区变得残破不堪，成为宁波典型的。棚户区。区内住户鱼龙混杂，洗头房、麻将室林立，周围生活环境日趋恶化，当地居民苦不堪言，昔日外滩的辉煌不复存在魅力宁波历史沿革四、、现代宁波江北老外滩片区的复活（2000年）2000年开始，宁波政府开始复活这块极具历史底蕴的街区，通过保存历史建筑和街区风貌，植入新都市文化，将厚重的历史与发展的愿望完美结合在一起。由文物、旧、渐旧、新的建筑物构成了不同历史时期的见证和载体，改造者着意打造着上世纪三四十年代的韵味。如今的老外滩骨子里透出现代意味，是一个集吃、住、玩、休闲、购物、娱乐为一体的时尚消费中心。魅力宁波历史沿革魅力宁波当今魅力宁波老外滩片区宁波江北周边不算大，但它却是目前国内仅存的具有百年历史的位置之一。烙印着浓厚港口文化内涵，对宁波城市风貌的影响是极其深远的。1、充满欧陆风情的建筑长廊半个多世纪作为洋人外商的聚居地，江北外滩一带不但出现了具有鲜明特色的近代城市建筑类型，而且受西方影响的建筑风格更是丰富多彩，一些建筑明显的西方古典主义、折中主义、哥特式、巴洛克、艺术装饰风格等风格特征，也有将西方建筑风格与中国传统建筑风格融为一体的建筑，成为展现宁波城市近代历史的重要佐证，也是体现宁波城市人文历史特征的重要标志。魅力宁波老外滩片区2、宁波近代商帮的起航地宁波江北老外滩片区代表了宁波不可割裂的一段历史，它曾经是宁波兴盛繁荣的见证。遗留下来的浮码头尽管已经破裂，依稀能找到其曾经创造水运文明的印记，让人遥想当年“市舶云集，商船众多“的繁荣景象。从最近一次文物普查情况来看，宁波外滩54处文物建筑中至少有31处与宁波商帮有关，从这一个侧面反应出江北岸一带是近代宁波商帮重要的活动场所。图为1907年寄自上海的反映宁波江北岸外滩的一张明信片图为1875年左右江北岸的照片魅力宁波老外滩片区图为浙海关洋药栈房单元图为浙海关巡缉图为浙海关魅力宁波老外滩片区3、新事物、新观念的实验场近代宁波外滩是新观念、新事物不断萌芽，新旧观念不断碰撞的地方。吃穿住行玩乐都透着西化色彩，宁波老板姓正是从外滩这一窗口看到了世界，接触了西方文明。这是一个能够包容并蓄的地方，在这样一个特定的场合，各人根据自己的喜好选择自己的生活方式。“得风气之先，领时尚潮流”是这方土地的文化内核。图为1924年，镇海孤儿院西乐队演出后合影图为民国初年由宁波寄往日本横滨一家红帮西服店的书信魅力宁波老外滩片区4、外来宗教的集散地宁波外滩附近一带的宗教基本上都是外来的。在这块区域内，修道院、耶稣院、天主堂遍布。目前尚存的外来宗教最大一个实物标志就是天主教堂，至今仍在使用中。魅力宁波本案项目位置宁波奥丽赛新天地项目属于外滩历史街区和贝家巷历史街区范围内,是三江口地段内开发的重大项目之一，属于宁波江北区唯一重点项目，对江北区乃至宁波中心城区的发展具有重大意义。魅力宁波本案项目位置魅力宁波项目优势一城市品质象征打造“一小时步行圈”拓展“三江六岸”空间、提升三江口核心区城市品质，是宁波城市建设的重要内容之一。依托“三江汇流”独特自然形态，宁波将着力打造核心区“三江六岸”滨江休闲带、三江口一小时步行圈和“十里水乡”水上游览等三大系统，谱写“三江六岸，水舞九章”新格局。奥丽赛新天地项目位于老外滩片区，三江口核心“一小时步行圈”绝版地段本项目位置魅力宁波项目优势二本项目为老外滩片区商业延伸宁波三江口的江北岸的老外滩和新马路地区，是现存较为完整的历史建筑群落，成为宁波近代城市兴衰的重要印证，是宁波历史风貌的重要组成。经改造完成的宁波奥丽赛新天地为宁波特色的历史文化街区与现代商业结合的综合体，主要有酒店、会所、餐馆、居住、办公、商业、娱乐体验、休闲8大类。魅力宁波项目优势三宁波因水而兴，基地具有良好的地理优势甬江，蜿蜒百里流入东海，是宁波这个城市生存和发展的血脉，孕育造就了宁波都市的成长。1840年，英国侵略者用炮舰打开了中国古老的大门。根据《南京条约》，宁波作为五口通商口岸之一，被迫开埠。宁波的开埠是宁波历史发展的转折点，也是宁波开放的重要起点，开埠以后，宁波江北岸出现一片繁荣景象。宁波开埠也促进了宁波文化的多元化、建筑的中西合璧、商业化、市场化和新颖的生活方式、消费观念。江北岸的外滩一带出现了具有欧陆风情的建筑物，诸如法国古典式、英国别墅式和德国的哥特式的建筑。教堂、领事馆、洋行、报关厅，都采用西方的建筑技术。魅力宁波项目优势四城市规划提高滨江的重视度使滨江具有极高的商业价值通过利用老外滩片区原生江景的打造，本项目成了宁波城市标志性休闲旅游地标，而教育、办公、酒店公寓、豪宅也为商业带来了固定的客流，使其具有极高的商业价值。魅力宁波项目优势五项目沿滨江的埠头，使得江岸的结合更加紧密在本项目东面老外滩片区沿滨江将设置的埠头，加大了滨江的开放性，使江与岸的结合更为紧密，使本项目江岸结合地理环境成为绝佳地块。魅力宁波项目优势六与本项目相邻的高层建筑为之提供了丰富的城市天际线老外滩片区，是宁波最早的商务商业聚集区，高层林立。与项目相近的高层就有来福士、金港大酒店、大时代、宁波老外滩商铺、阳光清晨银亿外滩大厦、同方杰座、外滩花园、财富中心、绿地中心（在建）等，高层的建立为整个三江口提供了丰富的城市天际线。周边商业环境老外滩、来福士绿地中心（在建）天一广场和义大道奥丽赛新天地，坐镇老外滩片区滨水核心黄金地段，正居城市中心的繁华轴线！未来，项目将坐拥这片百万方商圈里的成熟商业氛围，复刻“上海新天地”的盛世繁华！周边商业环境周边商业环境奥丽赛新天地介绍奥丽赛新天地介绍奥丽赛新天地介绍奥丽赛新天地介绍奥丽赛新天地介绍奥丽赛新天地介绍奥丽赛新天地介绍奥丽赛新天地介绍商业项目业态规划1.1江北核心商圈尚处于提升发展阶段，业态规划需在商圈基础上有一定程度的提升A.提升中的江北核心商圈，随机性消费业态与目的性消费业态比例相协调；B.随机性消费业态突出生活方式主题；C.目的性消费业态突出历史文化内涵；D.既需要引进一定数量的主力店、大型店聚客，也应兼顾业态的丰富性。商业项目业态规划1.2充分考虑与周边项目的错位与互补，形成自身的消费者流动系统以及商圈整体的循环体系，实现商圈共赢风格：现代时尚、国际化代表性品牌：GAP、novo、C&A、ENZO外婆家、望湘园中影国际影城来福士风格：休闲时尚、本土化代表性品牌：蕉叶咖喱屋富隆酒窖多为本地原创品牌老外滩本项目风格：现代与历史相结合档次定位：高端生活方式非传统意义上的高端意向性品牌：UNIQLOMUJIHARBORHOUSE对来福士的商务消费形成补充与提升；对老外滩的旅游消费形成互补与借势；突出自身特色：品质、生活、文化。•依托文化历史的特色打造主题功能，项目与老外滩合力，有足够能力吸引观光游客，从而打造宁波独一无二的历史文化休闲娱乐区；•项目周边小区众多，居住人口密集，有一定的消费力，对支持项目内配套定量的高品质社区商业服务有充分可行性；•项目邻近来福士和众多写字楼，但区域内缺乏中高端社交餐饮和娱乐的目的性消费场所，项目有能力抓住此消费需求，吸引高端政商人群。启动期重点抓住重视生活品质的中高端消费人群，以及区域内的商务人士、观光游客，以历史文化为亮点，逐步谋求扩大商业辐射圈商业项目业态规划1.3启动期重点抓区域现有有效消费人口，逐步谋求扩大辐射圈居住人口商旅人士观光游客就餐、生活配套及服务设施政务/商务宴请社交消费历史、文化特色7:00AM10:00AM12:00AM03:00PM04:00PM6:00PM08:00PM10:00PM12:00PM业态动静混搭，合理过渡，打造针对不同客群的全天候目的消费地商业项目业态规划1.4动静结合，兼顾不同时段客流1#-a1#-a2#3#7#6#4#-新建5#-屠宅5#-新建4#-老宅1#-c改建+新建未来开发区域街区式商业商业项目业态规划商业功能区块划分品质、优雅生活方式中心•以满足和提升周边居民的品质生活需求为主要目标，打造宁波市内的特色商业项目，充分留住区域范围内客流。历史文化休闲娱乐街区•以传承宁波历史文化为亮点，以中小体量的具有休闲娱乐特质的零售、餐饮为特色，力求扩大项目辐射范围。4/5#历史文化街区的延伸和提升•未来继续开发，保留历史文化建筑，进行有效商业利用。两部分形成有机互动：•将历史文化相关业态融入生活方式中心；•具有休闲娱乐特质的商业街区也是品质生活方式的一部分。“大盒子”式商业商业项目业态规划1#-a地块：业态垂直布局1#-a1#-a地块楼层业态示意4F3F2F1F生活配套网咖都市休闲餐饮健身SPA1#-a地块商业部分技术指标指标用地面积层数建筑面积商业建筑面积办公建筑面积地下车库及设备房容积率占地面积建筑密度单位m2m2m2m2m2m21#-a6,384434,81410,70315,12489854.02,87745.08%特色主题KTV屋顶花园平台1+2都市海鲜餐饮精品超市咖啡茶馆商铺划分平面布局业态布局3、4层以大面积商铺为主，便于引入目的性较强的商业业态。1、2层考虑后期出售商业价值，以中小面积店铺为主，2层多与1层相连通，1层充分分割为小面积商铺，尽量实现出售价值最大化。健身SPA网咖都市休闲餐饮