111205房地产电商平台“梦回2

Codeofthisreport|1易居房产电商平台（EJU.com）——“梦回2009-EJU打折季”活动专题中原（中国）二发中心ShenZhen.12.2011Codeofthisreport|2“EJU打折季活动”简介活动主题：房价降回2009你还HOLD住吗？活动网址：活动时间：2011年10月28日开始，维持1个月左右参与城市：共11个上海、北京、广州、深圳、天津、武汉、成都、苏州、沈阳、重庆和南京参与楼盘：共202个（截止至11月30日）Codeofthisreport|3“EJU打折季活动”主页Codeofthisreport|44房价降回2009——噱头OR创新Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010本次专题的数据说明——11.211.911.1611.2311.30报告中涉及的各城市、各项目及客户量的相关数据监测分5个重要时间节点，跟踪实施了约1个月的监测，构成了报告的数据来源。Codeofthisreport|6“EJU打折季活动”竞购流程流程说明竞购人应当持有效身份证件在竞拍销售网页进行实名注册，设定用户名及密码(一旦注册成功不能修改)。注册登记已经成功注册的竞购人，应当在规定的期限内，按照竞购的标的房屋套数向组织方分别缴纳相应的竞购保证金。凡未在规定期限内缴纳竞购保证金，或缴纳的竞购保证金不足额的，将丧失竞购资格。支付竞购保证金获得竞购资格的竞购人，在竞购开始之前，可预先选定房源（数量不限），并按照优先选房顺序，调整优先级，以此作为竞购预备房源。预选房源网上销售时间2011年10月28日开始，2011年11月30日结束Codeofthisreport|7“EJU打折季活动”竞购流程流程说明荷兰式竞拍：竞购规则——竞拍开始后，标的物从起拍价开始，按固定时间降价一定幅度，直到降到有人应价为止。竞购人按此价格付款结算。英国式拍卖：竞购规则——在规定时间内，买家一次或多次提交愿意承担的最高价，到截止时间后，出价最高的买家获得标的物，并按此价格付款。阶梯团购：竞购规则——组织方提供一定数量房源，竞购人以先到先得方式在线预定房源，达到团购套数即可获得对应折扣，并在活动结束后按对应折扣价付款购房。暗拍秒杀：竞购规则——在规定时间内，竞购人各自提交一次自己的出价，到截止时间，出价最高的竞购人获得标的物，并按此价格付款。预选抢购：竞购规则：竞购时间开始后，竞购人提交竞购预备房源。根据竞购人设定的优先选房顺序，以时间优先的原则进行竞购。竞购规则签署合同及后续房款支付竞购成功后，买受人应当于___工作日内到____签署房屋买卖合同及相关文件（房屋买卖合同及相关文件内容以____公开发布的信息为准）。竞购成功后，签署正式房屋买卖合同的竞购人身份信息，应当与参与竞购时的注册人身份信息保持一致。竞购人竞购成功后，若未在规定期限内签署买卖合同的，视作竞购人自动放弃购买标的房屋的权利，_____有权将房屋另外出售，且竞购人已交纳的竞购保证金不予退还。Codeofthisreport|8重要一环“保证金”如何实现？答案：利用第三方监管机构“支付宝”实现保证金划入开发商账户竞购失败申请支付宝退款Codeofthisreport|9——在《SOHO网上销售商铺之全纪录》中二发中心关于网上售房发展的观点“网上售房发展瓶颈”发展瓶颈价格优势难以建立制约发展趋势线上+线下双向互动的要求制约发展双向信息不对称制约发展趋势网络通过“B2C”、“C2C”的模式可以大幅降低流通成本，但商品房本身有着极强的地域属性，交易环节的流通成本对其价格构成的影响微乎其微。因此网络终端销售并不能有效降低流通成本，进而为开发商提供一定的让利空间。如此一来，较传统销售渠道，价格优势很难建立。客户在购房时一般都会要求对产品的真实性进行现场感受，而网络销售只能解决“线上互动”的问题，“线下互动”仍有赖于现场的接待及展示。因此，开发商还是面临着线上推广与线下展示的投入。如此对开发商而言，网络销售渠道与传统销售渠道，并未构成开发成本的区别。以往一直是利于开发商的信息不对称格局，根据信息不对称理论，此种局面于开发商收益获利是有利的；而商品房在网络上销售，早前建立的单边信息不对称格局被打破，开发商的获利空间必然受限，获利机会也受到影响。Codeofthisreport|10本次打折季活动专题——基于两个终端反应，以统计供求数据为终点输出思考开发商终端1购房者终端2供求数据Codeofthisreport|11终端1：开发商方面涵盖了哪些城市？哪些开发商参与？参加项目有哪些？物业类型涵盖哪些？竞购流程与折扣情况等如何实现？思考终端2：购房者方面各项目访客量（已浏览量、已报名量）统计分析不同时段购房者报名人数对比分析思考供求3：不同面积段户型供应与成交情况综述：对我们有何启示？“EJU打折季活动”专题目录Codeofthisreport|12“EJU打折季活动”参与城市：——覆盖四大板块，集中重点城市区域序号城市环渤海地区1北京2天津3沈阳长三角地区4上海5苏州6南京123784569111011个参与城市主要集中在经济发达地区或省会城市，房地产发展相对较为活跃。区域序号城市珠三角地区7广州8深圳中部地区9武汉10重庆11成都Codeofthisreport|13“EJU打折季活动”参与开发商：——参与积极，品牌开发商起推动作用自10月28日活动启动以来，吸引了众多开发商参加，参与热情高涨；据统计，截止至11月30日参与开发商高达163个；2011年中国房地产开发企业200强中，本次活动占45个，约占参与项目的28%；其中不乏万科、保利、富力、合生创展、中海地产、招商地产等知名品牌开发。部分品牌开发商展示——Codeofthisreport|14“EJU打折季活动”参与项目&物业类型：——参与项目达200之多，住宅占多数参与项目共达202个，其中以上海、北京、天津居多，珠三角区域现有广州、深圳参与，项目数分别为22个、15个；从物业类型来看，住宅占绝对部分，高达93%，同时商业、写字楼分别有6、9个项目。Codeofthisreport|1515“EJU打折季活动”参与开发商&项目：——活动以来，参与数量陆续有增长截止至11月月底，参与开发商由11月2日的135个小幅增加至163个，增加了28个；截止至11月月底，参与项目数量方面，除武汉、苏州、南京三个城市外，其他城市参与项目数量均有小幅变化，现参与项目共有202个；其中上海、北京、广州、深圳、成都的项目数量均有小幅增加，上海增加最多，为8个，珠三角区域广州、深圳分别增加1、3个。Codeofthisreport|16“EJU打折季活动”参与项目竞购规则选取情况：——团购方式占多数，其它方式比例低53%项目选择阶梯团购，其次28%项目选择秒杀方式，再者16%项目选择线上报名方式，选择英国式竞拍的占2%，一口价的则占1%，其他方式均为0，由此可见：参与项目更多的倾向于阶梯团购方式，说明房地产电商平台现阶段主要是起到组织团购的渠道作用，网上购房尚未演变成为独立的运营模式。Codeofthisreport|17“EJU打折季活动”阶梯团购项目的折扣情况：——团购套数集中10套内，折扣聚集8.5-9.9折间★阶梯团购：组织方提供一定数量房源，参购人以先到先得方式在线预定房源，达到团购套数即可获得对应折扣，并在活动结束后按对应折扣价付款购房。折扣区间8.5折9.9折9.8折8.7折8.4折9.8折8.4折9.9折7.5折9.8折8.1折9.4折9.4折9.75折9.7折9折“阶梯团购”中，各项目套数区间主要集中在1-10套，相应的其折扣优惠则聚集在8.5-9.9折间；整体上呈现出“团购套数越多，折扣优惠越大”之态势。但也有特殊性，不同项目团购套数相同，其折扣出现高低不一的差异性；部分项目与认筹登记相结合，在案场优惠基础上可额外享受独家优惠，独家优惠一般局限在1个点左右；部分项目折扣公示不清晰，信息不完善，这也反映网上购房的操作不规范。Codeofthisreport|18“EJU打折季活动”线上报名项目的折扣情况：——推售有别，折扣优惠方式不一线上报名项目主要集中在北京，约有34%项目的折扣公示不清晰，其它项目优惠大小不一，12%项目选取总价优惠方式，优惠力度较大，其中合生·世界村最高优惠直降45万元；10%项目选取“案场优惠基础上另享电商额外折扣”方式。电商额外折扣多在9.6-9.8折间，对购房者有一定吸引力；但也有44%项目与现场认筹折扣或者案场优惠结合起来进行宣传促销。★线上报名：竞购规则——在规定时间内，竞购人通过EJU平台报名，到截止时间，除享有案场优惠外，额外享受EJU折扣季优惠。Codeofthisreport|19“EJU打折季活动”秒杀项目的情况：——推售单位少，可供选择有限选择“秒杀”竞购方式的项目主要集中在上海、广州、深圳、成都、沈阳等城市，此种竞购方式受欢迎程度仅次于阶梯团购；从上图统计可以看出，各项目推售套数普遍在20套以下，仅有通达广场和中央原著超过50套；总的而言各项目推售单位较少，于购房者而言，可供选择单位较少。★暗拍秒杀：竞购规则——在规定时间内，竞购人各自提交一次自己的出价，到截止时间，出价最高的竞购人获得标的物，并按此价格付款。Codeofthisreport|20“EJU打折季活动”英国式竞拍项目的情况：——推售单位较少，优惠力度大参与竞拍的5个项目起拍价可为0元或可另设，加价幅度为1万元的整数倍数，同时设置一个最高限价，与一般操作手法无异。竞拍项目推售单位均已成交，网售价比原价低7~71万元不等，优惠幅度大，但竞拍单位少。城市项目推出套数销售套数抢房时间说明上海盘古天地222011年11月19日14:00-15:00【1号楼1单元17层1902】·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：140万元·原价:154.648万元，网售价:134万元【1号楼1单元14层1601】·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：170万元·原价:187.53万元，网售价:165万元新城悠活城222011年10月30日-2011年11月19日【9幢1单元27层2701】·起拍价：51万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：170万元·原价:202.866364万元，网售价:160万元【10幢2单元27层2703】·起拍价：51万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：170万元·原价:226.374886万元，网售价:155万元九城湖滨国际公寓112011年10月30日14:00-14:30【54号楼1单元2层202】·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：288万元·原价:317.81万元，网售价:279万元深圳东城国际112011年11月11日-11月12日【1A单元5层5A】·起拍价：39.06万元，加价幅度：须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：78.13万元·原价:78.13万元，网售价:71.06万元沈阳浦江苑御品112011年11月11日11:11-14:00【5号楼2单元34层2-34-1】·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：83万元·原价:109.8万元，网售价:81万元Codeofthisreport|21针对性小结小结区域上，主要集中在房地产业活跃的沿海经济发达城市品牌开发商参与热情高部分折扣优惠有一定吸引力，但可供数量有限11个参与城市，环渤海地区占3个，长三角地区占3个，珠三角地区占2个，剩下3个则分布在内地的省会城市（武汉、重庆和成都）；截止至11月9日，上海、北京和广州的参与项目分别以34个、25个、23个列居前三位，这些城市经济发达