广州市公共建设项目征地拆迁可行性分析报告编制规范(暂行)

土地资源网专业的土地交易平台、从事土地事务代理、土地咨询、土地买卖等业务广州市公共建设项目征地拆迁可行性分析报告编制规范（暂行）二ΟΟ六年八月I目录前言.....................................................11总则...................................................12项目总论...............................................23项目征地拆迁现状分析....................................34项目征地拆迁重点难点分析................................55项目用地红线情况分析....................................66项目征地拆迁建议红线分析................................87项目征地拆迁费用估算....................................88项目征地拆迁费用工期分析................................99社会经济环境影响评价....................................910可行性分析结论及建议..................................10附表....................................................12表1项目征地拆迁费用估算总表........................12表2项目管线迁移费用估算总表........................13表3红线范围内土地权属分类统计表....................13表4红线范围内土地利用现状统计表....................14表5红线范围内集体土地及经济发展留用地面积统计表....14表6红线范围内集体土地上房屋用途情况统计表..........14表7红线范围内集体土地上房屋结构情况统计表..........14表8红线范围内国有土地上房屋用途情况统计表..........14II表9红线范围内国有土地上房屋结构情况统计表..........15表10征地拆迁范围内的构筑物情况表...................15表11征地拆迁范围内的青苗、绿化等情况统计表.........15表12征地拆迁范围内的管线情况统计表.................15表13红线范围内重点公共事业建（构）筑物情况统计表...15表14红线范围内特殊单位建（构）筑物情况统计表....16表15红线范围内其他情况（文物古迹、绿化等）的建（构）筑物情况统计表........................................16表16节点范围内土地权属分类面积统计表...............16表17节点范围内的建筑情况统计表.....................17表18红线范围内骑线楼情况统计表.....................17表19红线范围内的集体土地征用等情况统计表...........18表20红线范围内与开发商红线重叠情况统计表...........18表21红线范围内土地利用规划情况分析表...............18表22各红线方案涉及土地、建（构）筑物情况比较表.....181前言根据《转批市建委、法制办关于广州市重点项目报批绿色通带若干规定（试行）的通知》（穗府办〔2006〕15号文）和《关于加强城建项目征地拆迁前期工作的通知》（穗建计〔2006〕293号）的要求，结合《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规和广州市实际情况，为进一步的规范广州市公共建设项目征地拆迁可行性分析报告格式和内容，特制定本规范。本规范中的附表都为规范的附录；本规范编制单位：广州市道路扩建工程办公室；本规范由广州市道路扩建工程办公室负责解释。11总则1.1根据国家和广州市有关规定，结合公共建设项目（以下简称项目）征地拆迁实际情况，制定本规范。1.2项目征地拆迁可行性分析报告，是确定项目征地拆迁工作和编制可行性分析报告的依据。1.3本规范适用于市辖区范围内的项目征地拆迁。规模较小条件简单的项目征地拆迁可适当简化。特别重要的大型项目征地拆迁，其工作内容和深度可根据需要由业务部门提出补充要求。不同类型的项目征地拆迁应根据任务特点对本规范的条文内容有所取舍。1.4可行性分析报告应贯彻国家征地拆迁的方针政策，遵循有关规程和规范，对项目的建设范围进行调查和必要的勘测，核实有关资料，进行方案比较，从技术、经济、社会和环境等方面进行全面分析论证，最终提出可行性评价。1.5可行性分析报告的主要内容和深度应符合下列要求：（1）论证项目征地拆迁工作的必要性，确定征地拆迁任务的主次顺序；（2）基本确定项目征地拆迁规模和拆迁范围；（3）查明影响征地拆迁的主要难点和重点问题，提出解决的建议；（4）估算征地拆迁的补偿安置费用；（5）提出征地拆迁的安置补偿方案；（6）评价征地拆迁对周边环境的影响；（7）提出综合评价和结论。21.6下列资料可根据需要列为可行性分析报告的附件：（1）项目有关的重要文件；（2）中间讨论或审查会议纪要。1.7可行性分析报告应按本规范第2—10章进行编制将项目总论列为第一章，依次编排。2项目总论2.1简述项目的基本背景，包含项目的建设内容、规模、区位情况，实际工作的进展情况等。2.2简述项目的意义，阐述项目的必要性。2.3简述项目征地拆迁可行性分析报告编制的依据、过程和技术路线等。2.4简述项目征地拆迁的任务，征地拆迁的规模及综合利用效益及环境影响评价。2.5简述项目征地拆迁的费用估算和工期分析的内容。2.6附表。（1）项目征地拆迁费用估算表（表1）；（2）项目管线迁移费用估算表（表2）；（3）项目征地拆迁实施总进度表；2.7附图。（1）项目位置示意图；（2）项目征地拆迁总布置图。33项目征地拆迁现状分析3.1土地利用现状。（1）集体土地利用现状分析。建设用地情况分析：包含建设用地的数量、用地性质（住宅、商业、工业、仓储等）、村集体经济组织情况。未利用地、农用地情况分析：包含未利用地、农用地的数量、用地性质（园地、耕地、水域等）、地上附着物情况。经济留用地分析：按照相关规定和要求对项目征地拆迁区域的经济留用地的数量、权属等情况进行分析。（2）国有土地现状分析。数量、用地性质（住宅、商业、工业、仓储等）、所属单位情况。3.2建筑物使用现状。（1）集体土地上建筑使用现状分析。房屋总量、总建筑面积、按照房屋类别（框架结构、混合结构、砖木结构、简易结构等）分别统计面积、按照房屋用途（住宅、商业、办公、厂房、学校等）分别统计面积、有宅基地证情况、违章情况。（2）国有土地上的建筑物现状分析。房屋总量、总建筑面积、按照房屋类别（框架结构、混合结构、砖木结构、简易结构等）分别统计面积、按照房屋用途（住宅、商业、办公、厂房、学校等）分别统计面积、国有证情况、违章情况。3.3构筑物以及绿化现状分析。3.4市政管线现状分析。43.5附表。（1）红线范围内土地权属分类统计表（表3）；（2）红线范围内土地利用现状统计表（表4）；（3）红线范围内涉及集体土地及经济留用地面积统计表（表5）；（4）红线范围内集体土地上房屋用途情况统计表（表6）；（5）红线范围内集体土地上房屋结构情况统计表（表7）；（6）红线范围内国有土地上房屋用途情况统计表（表8）；（7）红线范围内国有土地上房屋结构情况表（表9）；（8）红线范围内构筑物情况统计表（表10）；（9）红线范围内绿化情况统计表（表11）；（10）红线范围内市管线情况统计表（表12）。3.6附图。（1）红线范围内土地权属空间分布图；（2）集体土地（建设用地）空间分布图；（3）红线范围内集体土地（未利用地、农用地）的空间分布图；（4）红线范围内国有土地的空间分布图；（5）红线范围内集体土地房屋现状空间分布图；（6）红线范围内国有土地房屋现状空间分布图；（7）红线范围内构筑物空间分布图；（8）红线范围内绿化空间分布图；（9）红线范围内市政管线空间分布图。54项目征地拆迁重点难点分析4.1简述项目征地拆迁区域建设整体环境。对项目征地拆迁区域建筑物的密度、容积率、宅基地分布情况、厂房分布情况、未建设农田分布情况等情况进行分析，其中对于涉及范围比较广的、跨行政区的应该按照行政区域分段进行分析。4.2重点的公用事业建（构）筑物分析。根据项目征地拆迁的重点、难点分析和确认结果，对每个重点、难点部位进行现场的数码拍照，在对位置、权属、房屋的外观、征用等情况进行描叙基础上，分析每个重点难点部位困难与难点所在，并提出建议等。4.3特殊单位的建（构）筑物分析。对特殊单位建筑物情况（面积、使用性质等）、征用的情况、困难与难点等进行分析，并提出建议等。4.4其他情况（文物古迹、绿化等）的建（构）筑物分析。对其他情况的建筑物情况（面积、使用性质等）、征用的情况、困难与难点等进行分析，并提出建议等。4.5项目征地拆迁节点情况分析。（1）根据项目的实际情况对项目沿线进行景观节点的设置，对节点选取的原则、节点的情况等进行概括。（2）对每个节点进行景观、土地、建筑物等情况的描述，提出景观节点的可选方案，包含涉及的征地拆迁的土地面积、建筑物面积等情况。64.6附表。（1）红线范围内重点公共事业建（构）筑物情况统计表（表13）；（2）红线范围内特殊单位建（构）筑物情况统计表（表14）；（3）红线范围内其他情况（文物古迹、绿化等）的建（构）筑物情况统计表（表15）；（4）节点范围的土地权属分类统计表（表16）；（5）节点范围内的建筑情况统计表（表17）。4.7附图。（1）红线范围内重点的公共事业建（构）筑物空间分布图；（2）红线范围内特殊单位的建（构）筑物空间分布图；（3）红线范围内其他情况（文物古迹、绿化等）的建（构）筑物空间分布图；（4）项目区域节点位置示意图；（5）各节点空间位置分布图。5项目用地红线情况分析5.1简述项目用地红线范围内的情况。对骑线楼、集体土地征用、与开发商红线重叠等情况进行分析。5.2骑线楼分析。对红线范围内骑线楼的数量、总面积、按结构和用途进行面积的统计分析，并提出处理原则、结论。5.3集体土地征用分析。从尽量保留农民的土地、减少征地数量以及如何使剩余的土地更7好地为农民服务的角度出发，对征用集体土地过程中对不可以利用的边角、土地的分割等请进行统计分析，并对如何征用集体土地提出相关的建议，包含经济发展留用地及复建用地指标的建议。5.4与开发商红线重叠分析。对项目红线范围内的开发地块的征用、拆迁情况、需解决的问题等情况进行分析，并提出建议解决方法。5.5土地利用规划分析。根据土地规划数据和项目红线，统计出项目范围内规划用地的种类及面积；确定是否占用农田保护区，项目建设是否与土地利用规划冲突，进行土地征用报批的难易程度分析，并提供红线范围内的土地规划用途分布图。5.6附表。（1）红线范围内的骑线楼情况统计表（表18）；（2）红线范围内的集体土地征用情况统计表（表19）；（3）红线范围内与开发商红线重叠情况统计表（表20）；（4）红线范围内土地利用规划情况分析表（表21）。5.7附图。（1）红线范围内的骑线楼空间分布图；（2）红线范围内的集体土地征用情况空间分布图；（3）红线范围内与开发商红线重叠情况的空间分布图；（4）红线范围内土地利用规划情况的空间分布图。86项目征地拆迁建议红线分析6.1简述用地红线、节点情况的分析结果以及业主的要求。6.2简述征地拆迁建议红线选择的原则和方法。6.3对征地拆迁建议红线进行分析，对原设计方案提出优化方案，形成一个或者多个建议红线，并对一个或者多个建议红线范围内的土地、