金融信托与租赁6

第六章租赁的程序与租金[本章重点]本章重点介绍融资租赁程序、租金基本构成因素、租金计算方法以及影响租金大小的因素。第一节融资租赁业务操作程序融资租赁业务程序：是指租赁全过程中各环节、各步骤之间客观存在、不可违背的先后操作的顺序。尽管因种类不同而程序步骤不尽相同，但一般操作程序主要有以下几步。一、选择租赁设备。承租人应选择好租赁什么样的机械设备以及提供设备的供货人。承租人直接与生产厂商洽谈选择，并尽可能从信誉好、产品质量有保证、价格合理和售后服务周到者中选择。二、委托租赁。承租人选择好租赁设备后，应向出租人提出租赁委托。理想的出租人应达到下列要求：1、资金实力雄厚，有充足的资金保证购买租赁设备的需要。如租赁进口设备时要能按时开出信用证。2、筹资渠道广泛，融资能力强，融资成本低，能提供较为优惠的租金报价。3、贸易渠道通畅，熟悉国内外市场行情，有丰富的商务谈判经验，充分维护承租人的利益。4、提供相关服务，如规避汇率风险、经济及技术咨询。5、租赁业务经验丰富，管理完善、经营业绩好、社会知名度高等。三、审查与评估。（一）审查的主要内容：项目合规的批准文件、技术可行性、建设条件是否落实、建成后生产条件是否具备、产品销售渠道是否落实、承租人经营管理水平、盈利能力能否满足还款、担保人的资信情况和担保能力。（二）评估：着重对项目本身效益及还款能力进行复测和评定，预测到期有无可供还款的现金流。对金额过大的项目，最好有几家租赁公司联合承办，以分散风险。四、租赁业务谈判。融资租赁业务中涉及二个经济合同，即租赁合同与购买合同，谈判也应由出租方、承租方、供货方三方构成。内容包括：1、技术谈判。由承租方与供货方进行，谈判内容包括设备质量、性能、技术参数、技术服务等。2、商务谈判。由出租方与供货方进行，内容有成交价格、供货日期及方式、付款方式等。出租方要为承租人的利益进行谈判。成交价格是焦点。3、租赁谈判。由承租人与出租人进行，内容有租金的确立和支付方式、手续费率、租赁期限、利息率等。租金是谈判的核心。通常由出租方先提出估价再行与承租人磋商。五、签订购买合同。承租人与租赁机构一起与供货方谈判、订货、签订购买合同，必须采取书面形式，合同一经确定生效，不经另二方一致同意，承租人不得变更其内容。六、签订租赁合同。由承租人与出租人签订，明确双方的权利、义务。通常使用租赁机构事先拟定好的标准合同，承租人应对合同条款仔细审查，以免标准合同偏向出租方，损害自身利益。七、付款、交货、售后服务。合同签订后出租人便在国内外融资，筹集设备款项，并根据购买合同向供货商付款；厂商则根据合同及时将设备运交租赁公司或直接发给承租人，并将发票、运单等交与出租人；承租人收到设备后开出收据，出租人据此计算租期与租金。八、交付租金。租金的规定包括租金总额、支付方式、支付地点、支付次数、每期金额、租金计算方法等。九、租赁期满后的设备处理。1、退租：包装、运费、保险费由承租人负担。2、续租：租金可按原合同也可按新合同支付。3、留购：实际操作中双方都愿意将此作为交易的必备条件。第二节租金的性质及其构成要素一、租金的概念•租金：是指出租人转让某种资产的使用权给承租人而按约定条件定期分次向承租人收取的报酬；或者是承租人为获得某种资产的使用权按约定期限分次支付给出租人的费用。对出租人，利用租金实现价值补偿和利润。对承租人，利用租金进行成本和收益核算。二、租金的性质从表面来看，体现出租人与承租人之间的商品交换关系。实质上，租金是承租人对租赁物件占有权和使用权获得期间所支付的等价。进一步剖析融资租赁的性质，它具有融物与融资二项功能，使租金不仅是商品交换的价格，还是融通资金的价格，具有货款本息的性质。三、租金的构成1.租赁资产的价值构成：A.租赁设备的购置成本。包括出租人所付的运输费、保险费等，“残值”不应计入。B.银行贷款利息（利差风险）C.营业费用D.必要的利润四、影响租金的主要因素1.利率：在租赁设备总成本一定的情况下，利率是影响租金总额的最重要因素。2.租赁期限：租期长短直接影响租金总额大小3.付租间隔期：是上期付租日与当期付租日的时间间隔，间隔期越长租金总额越大（频率不变的情况下）4.计息频率：在复利条件下，计息频率越大，支付利息越多5.付租方式：期初付租，租金总额较少，期末付租租金总额较多6.保证金支付数量和结算方式保证金是承租人在签订租赁合同时向出租人缴纳的履约保证资金。保证金越多，租金总额越少；结算方式不同对租金的影响。7.支付币种：利率高，汇率高的支付币种，租金就高些。8.起租日与计息日起租日指租赁合同法定正式生效日。计息日指出租人为租赁项目的各类开支开始计息之日。可能先计息后起租，也可以相反，两者间隔有长有短，影响利息累计，进而影响租金五、租金支付方式一）租金支付时间1、期初支付：第一期租金在起租日即需支付。2、期末支付：我国目前多采用这种方式。3、有付租宽限期的期末支付：宽限期内要计息并记入租赁物件总成本。二）均等支付与不均等支付不均等支付可多种多样，如季节性支付、逐期递增支付、递减支付（用等比或等差方式）三）租金的货币种类基本原则是“以什么货币签订租赁合同，就以什么货币完成支付行为。”在对外租赁业务中，在其他条件不变的情况下，应选择软货币为宜，但要视利率与汇率水平具体情况综合考虑。四）租金付款方式。期票与银行汇款五）租金的支付日期1、起租日的确定：标的装运提单日期、租赁机构向供货人支付货款之日、标的运抵承租人之日。2、租金的支付日期：国际惯例是“算尾不算头”。六）租金的提前支付。一般要求承租人不得提前支付租金，否则，提前支付部分要加收惩罚性利息。第三节租金的计算方法一、计算租金时常用的几个重要概念(一)利息的种类1.单利根据本金及应计息期数计算的利息。只以本金计息，利息不再生息。公式为：本利和＝p(1+ni）2.复利根据本金及以前未支付的利息之和来计算的利息。即当期期末未支付利息要计入下期本金。公式为：(二)复利终值与复利现值公式1.货币时间价值指按货币持有者放弃使用货币时间的长短所计算的“报酬”，或货币随时间的推移而发生的增值。例100,000元投资，年收益率为10％，则10,000元就是这100,000元一年的价值。2、复利终值与复利现值(1)复利终值指一定量的货币，按复利计算的若干期后的本利总和。公式为：称为复利终值系数，记作：（F/p,i,n）例：某人拟投资100万,在4年后本利和为多少元?假设投资报酬率为6%.查书p.388，表纵向为6%，横向期数为4，则系数为1.26248，取三位，则为1.262F=p(F/p,i,n)100*1.262=126.2(万元)(2)复利现值指未来某期的一定量的货币，按复利计算的现在的价值。公式为：称为现值系数，记作：(p/F,i,n)例：某人拟在5年后获得本利和10,000元，假设投资报酬率为10%，他现在应投入多少元?P=F(p/F,I,n)=10,000*(p/F,10%,5)=10,000*0.621(查书p.390)=6210元(三)计息频率1.计息频率指一年内计息次数2.考虑计息频率则：复利终值为:复利现值为:可见在复利条件下计息频率多，则本利和大，原因在于利息提前实现并并入了本金后再计息之故。公式：例某项借款1000万元，年利率12%，每季计息一次，则2年后的复利终值为：如一年计息一次，则(四)年金现值与年金终值1.年金现值计算公式(1)年金现值指未来每期支付或收取的等额货币，按复利计算的现时总价值，即将每年的等额货币换算成现值。(2)公式为：再求总和，(pA/A,i,n)也叫年金现值系数，可通过查年金现值表取倒数得到。也可写作:例某人出国3年，请你代付房租，每年100元，设银行利率为10%，他应当现在给你在银行存入多少钱?2、年金终值计算公式(1)年金终值指每期支付或收取的等额货币，按复利计算的未来一定时期内的总价值。(2)公式为：例：某人10年后退休，他打算从现在起储蓄退休金，他将在每年年末存入等额年金6275元，利率为10%，10年后他能取出多少钱？(五)资金回收与存款公式1.资金回收公式：(投资回收公式)(1)资金回收公式即一定量货币现值，按复利计算未来每期支付或者收取的等额货币。也就是指普通年金或叫后付年金。称为资金回收系数或叫做投资回收系数，是年金现值系数的倒数。例：某人现在存入银行35460元，年利率5%，分4年等额支取，问未来4年内每年可支取多少钱？2、资金存储公式(偿债基金)(1)资金存储公式一定量的货币终值，求按复利计息的每期支付或收取的等额货币(年金)。也就是按年金终值来求普通年金。(2)公式为：可查年金终值表取倒数求得。例：某人想在10年后拥有百万元的钱，年利率为10%，问他应在每年年末等额存入多少钱？二、租金的计算方法(一)附加率法1.附加率法指在租赁资产的设备货价或概算成本上再加上一个特定的比率来计算租金的方法。特定比率由营业费用和预期利润来确定。2.公式：R：每期租金pv：租金资产的货价或概算成本n：还款次数，按月、季、半年、年计算i：利息率，与还款次数相对应r：附加率例1：设某租赁设备的概算成本为Pv=1,000,000元,分三年6期偿还租金,年利率为8%,附加率为r=5.5%,求平均每期租金与租金总额.(二)年金法年金法是以年金现值理论为基础的租金计算方法。即将一项租赁资产在未来各租赁期内的租金按一定的利率换算成现值，使其现值总和等于租赁资产的概算成本的租金计算方法。1.等额年金法指运用年金法，使各期租金均等的租金计算方法。(1)后付租金法(即普通年金法)其计算要领为，先求得普通年金现值系数再取倒数即可。公式为：例2：某租赁设备的概算成本为10万元，租期3年，每半年后支付一次租金，年利率为8%，求平均每期租金和租金总额是多少？(2)先付租金计算a.先付年金现值公式：b.普通年金现值公式：差别为：期数减1，系数加1，可以计做[(p/A,I,n-1)+1]b.先付租金计算公式（上下乘以ｉ与书一致）即：查年金现值系数表(n-1)期的值，然后加1，取倒数求得。例2续：若改为每期期初支付租金，则2.变额年金法(1)等差变额年金法是指运用年金法，并从第二期开始，使每期租金比前一期增加(或减少)一个常数ｄ的租金计算方法。公式：(pA/A,I,n)-年金现值系数(附表四)d—每期租金比前期租金增减常数n—期数，i—利息率d0时为等差递增变额年金法d0时为等差递减变额年金法d=o时为等额年金法例3：设某租赁设备的概算成本为100万元，租期3年，每半年支付一次租金，年利率为8%，从第二期起每期租金比前一期多支付50000元，求第一年支付的租金R1和租金总额是多少？(2)等比变额年金法是指运用年金法，并从第二期开始，使每期租金与前一期的比值是同一个常数ｑ的租金计算方法。公式：例4、设某租赁设备的概算成本为10万元，租期4年，每年末支付一次租金，年利率为12%，从第二期起每期租金较前一期递增5%，求第一期租金R1和租金总额是多少？(三)成本回收法1.成本回收法概念指由租赁双方在签订租赁合同时商定，各期按照一定的规律收回本金，再加上应收的利息即为各期租金。2.特点各期租金没有统一计算公式，各期成本回收额经双方商定，可以是等额的，也可以是等差或等比变额，也可以是无规律的，(仅指成本而言)。期数tt=1～n每期租金Rt①＝②＋③每期利息②It＝每期收回的成本③每期未收回成本Pvt④第四步第三步第一步第二步010000001140000400001000009000002186000360001500007500003230000300002000005500004272000220002500003000005312000120003000000总计11400001400001000000ttiPv1(四)不规则租金的计算方法即带有付租宽限期的租金计算法，宽限期长短对租金总额有影响，具体计算公式是将宽限期的利息加入到概算成本中，然后用等额年金法计算每期租金。例见：p.247例9，例10。例9:第一年利息随