大连开发区市场报告.

开发区宏观状况Part2开发区发展规划分析Part2.1区域规划开发区行政区域：大连开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山（大和尚山），与金州区接壤；南濒黄海，与长山列岛隔海相望；东与金州区登沙河镇相连；西接金州蜂腰部与甘井子区大连湾街道毗邻。下辖马桥子、大孤山、海青岛、湾里、董家沟、金满6个街道，代行管理得胜、大李家和新港。大连经济技术开发区发展沿革1984-9-25国务院正式批准兴建大连开发区1984-10-15大连开发区开工建设2004年金石滩国家旅游度假区合并到大连开发区2005年大连出口加工区合并到大连开发区2008年双D港合并到大连开发区2010-4-9《大连新市区管理体制改革实施意见》实施，开发区9个街道一并规划为金州新区组团开发区拥有得天独厚的自然条件，三面环海，北依大黑山自然风景区，发展潜力无限区域规划区域规划利好——《大连市城市总体规划》将小窑湾定位为大连市副中心、新市区的公共活动中心，为未来大连主城区的功能转移，具有十分重要的意义，本案毗邻小窑湾，未来发展机遇巨大。大连主城区大连新市区张世坤：“用10年左右的时间把小窑湾建设成为大连未来新市区的中心区，定位为类似于“日本东京湾”、“美国曼哈顿”的大连国际商务区。区内规划居住人口12万人，就业人口32万人，辽宁沿海经济带上的CBD即将在这里崛起”。政策推动使开发区和谐发展，未来将建成辽宁快速发展的重要增长极区域规划小窑湾加快推进产业集聚，呈现出项目向园区集中、人口向建成区聚集、产业向集群发展的良好态势小窑湾国际商务区：是新市区的中心区、企业总部聚集区、国际物流中心重要枢纽、区域性金融中心聚集高地、生态宜居新城。规划面积15平方公里，建筑规模1500万平方米，规划就业人口30万人，居住人口12万人。区域产业双D港新兴产业园区是大连市发展高新技术产业的重要组成部分，是未来金州新区一个千亿级产业集群（电子信息）、二个百亿级产业集群（生物医药、LED）建设的重要支撑区域。图：小窑湾国际商务区图：区域产业利好——英特尔芯片项目处于区域龙头地位，引领区域进入高速发展状态英特尔大连芯片厂是英特尔在全球设立的第八个、亚洲设立的第一个300毫米晶圆厂；项目占地4平方公里。月产5.2万片300毫米晶片，预计年产值将达200亿元人民币；英特尔项目现在属于前期项目引进阶段，先期投资额为25亿美金，总共投资额度达到60亿美金；项目已于2007年开工建设，2010年10月25日正式投产；本案位于董家沟区域，距离英特尔项目2公里范围内。区域产业轨道交通、高速公路加强开发区与母城大连的联系，区内交通网络完善快轨3号线，使大连市内到开发区仅需30分钟，此外有大连火车站—开发区公交、大连大学—大连火车站等小型客车，来往大连市内非常方便；沈大高速、疏港高速、丹大高速，加强开发区与整个辽宁乃至整个东北的联系；区内环路1-8路，已经形成完善的交通网络。区域交通快轨三号线疏港高速丹大高速沈大高速跨海大桥及海底隧道的规划，将使开发区与大连核心CBD的距离缩短在车程15分钟之内，开发区将正式迈入大连主城区行列区域交通一桥飞架南北，天堑变通途。政府公布，将提前启动跨海大桥工程建设，由开发区政府承担主要资金，桥长约18公里，由大连CBD东港区至开发区丽娇湾海岸；跨海大桥建成后，由大连中山区人民路至开发区核心区车程仅15余分钟，至本项目不到半个小时，与人民路至西安路时间相当，将使新老城区完全共融。开发区经济发展分析Part2.2开发区经济增速明显，全局地位日益提升，房地产开发势头高涨大连开发区经济发展增势明显，GDP持续保持20%左右的增长速度，对区域经济的牵动力越来越强。房地产投资占比亦逐渐增高；继天津开发区之后，大连经济技术开发区是全国第二个GDP突破200亿元大关的开发区，被誉为“神州第一开发区”。（数据来源：大连市政府统计数据）开发区GDP20.93%21.89%22.46%21.60%22.68%26.75%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0100020003000400050006000200520062007200820092010GDP增长情况示意图大连开发区占比71.3135.6201.7262.3406.912.80%35.20%48.70%30%40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%05010015020025030035040045020052006200720082009开发区固定资产投资额年度走势金额增长率450562.5703.1833.17999.818.63152.655104.54.10%5.50%7.50%7%10.50%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%02004006008001000120020052006200720082009亿元开发区房地产投资占GDP比重示意图GDP房地产投资额房地房投资额占GDP比重随着开发区经济的前行，开发区人口数也在稳步增长，为房地产发展提供了坚强的基石；开发区的产业构成是开发区流动人口增速大于户籍人口的内在原因，在很长的时间内刚需都是开发区客户购买置业的主流需求；开发区人的年龄构成呈现年轻化特点，老龄化趋势发展缓慢；开发区从业人员平均工资稳定增长，居民的生活水平稳步提高。居民的消费能力较强。（数据来源：大连市政府统计数据）城市竞争力的提升带动区域人口持续大量涌入，催生的居住需求为近年房地产快速发展提供有利支撑开发区人口18.320.821.2322.8323.9524.7425.119.5922.4524.8627.2429.5831.8834.1637.8943.2546.0950.0753.5356.6259.260102030405060702003200420052006200720082009开发区人口构成及变化趋势户籍人口流动人口人口总数（万人）167761793518836208562273525242273910500010000150002000025000300002003200420052006200720082009近年来开发区从业人员平均工资增长情况单位从业人员平均工资（元）开发区以第二产业为主导产业，第三产业为辅。工业增加值和利润占大连全行业比重80%以上；第二产业，带来大量产业人口，人口年龄集中在20-35岁之间的青壮年人群，催生庞大的刚性居住需求。区域工业经济和现代服务业持续发展齐头并进，是千亿产业聚集地、人口承载地，产业结构优化带动需求增加（数据来源：大连市政府统计数据）开发区产业4.56.58.910.110.310.115151.6188.3226.8278.1354.7450.5633.586.5105.4131.9161.9197.5242.5353.501002003004005006007002003200420052006200720082009开发区产业结构对比图第一产业第二产业第三产业（亿元）20052006200720082009第一产业2.17%2.42%2.24%1.83%1.44%第二产业62.72%61.70%61.79%63.06%64.07%第三产业35.11%35.88%35.97%35.11%34.49%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%开发区三大产业占比增幅开发区宏观状况分析国家进一步扩大东部沿海开放、加快环渤海经济区建设和振兴东北老工业基地战略的全面实施，为开发区新一轮发展提供了难得的机遇，新一轮产业人口扩张也为项目提供了新的客群基数。新市区已成为大连的价格洼地，一方面承接着大连众多低端置业需求，另一方面因就业带动居住及区域良好的宜居性、发展性，引导大量客群向内流入。产业与周边区域形成互补，在促进经济增长的同时，中高低端的人口分布也为房地产快速发展提供了有利保障。开发区强劲的经济实力、开发建设日趋成熟，所带来的城市吸纳力为本案的房产发展提供了坚实的“基础”。1234大连开发区建设目标：以现代工业为基础，以高新技术为主导，以口岸经济为依托，以现代服务业为支撑的智能化、生态型、综合性的大连市现代化副中心。5开发区住宅市场分析Part3开发区住宅市场板块划分Part3.1开发区板块划分为西山板块、东部板块、中心板块、金石滩板块及滨海板块，其中中高端项目多集中于滨海区域，本案位于开发区东部板块，具有良好的政府规划支撑，发展前景广阔，但居住氛围的建立尚需一定的建设周期南部滨海板块与大连市主城区互动明显，同时城市性及资源性突出，成为区域高端客群聚集地；中心板块价值继续巩固及攀升，为城市发展一流区位，承载新区内中高端客群集聚，并吸引大连主城区中高端产业人群及投资客群流入，同时加强对东北客群吸引；金石滩板块具备良好的临海生态资源和主题性娱乐休闲资源，城市性逐渐加强，吸纳城市远期自住及投资客群；西山、东部板块为城市普通价值区域，吸纳低级刚需、基础产业及城市化人群。区域板块划分本案东部板块：驱动因素：资源、品质、产业发展项目类型：刚需小户型客户属性：多为自住平均价格：6000-8000元/平中心板块：驱动因素：商圈及交通配套项目类型：小户型客户属性：自住、投资平均价格：7000-8500元/平金石滩板块：驱动因素：山海资源项目类型：多为别墅、洋房客户属性：度假、养老平均价格：8000-12000元/平滨海板块：驱动因素：依托滨海资源、品质项目类型：品牌开发商品质大盘客户属性：自住、养老、投资平均价格：7000-9000元/平西山板块：驱动因素：依托交通及商圈项目类型：在售项目较少客户属性：自住、投资平均价格：8000-9000元/平开发区住宅市场发展环境分析Part3.2供需分析整体上看，开发区供销比值基本平衡，保持在70%左右。2012年区域受大盘集中释放的冲击及目前市场观望氛围的影响，开发区当前市场成交放缓（数据来源：大连中原市场研究部）2011年史上最严厉楼市调控政策影响区域成交，但是年度市场消化仍旧破百，折射出区域置业需求旺盛；进入2012年，区域大盘集中释放，整体供应量大幅度上扬，但受市场观望氛围影响，成交放缓，当前供销比仅为51.8%;从目前市场情况及政策有所松动来看，2013年区域供应量仍将有所增加，整体市场供应将步入高峰期，区域市场竞争激烈。183.48135.76139.29202.96218.49242.6132.2458.01101.19129.51114.52125.6572.1%42.7%72.6%63.8%52.4%51.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%0501001502002503002007年2008年2009年2010年2011年2012年开发区区域近年供销比走势图可售量成交量供销比供需分析区域供应量仍将主要集结在滨海及中心区域，而本案所在的东部区域，在售项目性价比较高，供销比相对较高（数据来源：大连中原市场研究部）开发区当前供应量集中在滨海及中心两个传统板块，未来两年开发区的存量和潜在供应量也多聚集在此，同时这些潜在供应相对高端，尤其是滨海片区，高端项目云集，未来竞争将呈现白热化状态；西山片区处于旧城区改造阶段，目前在售房源最少，虽均为现房销售，但产品品质一般，消化前景并不乐观；本案所属的东部板块作为全区价格底线区域，承接大量刚性需求，供销比居首，市场前景较好。80.753.2762.2111.5834.8246.7522.2138.254.4214.0257.93%41.70%61.48%38.15%40.26%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%0102030405060708090滨海中心东部西山金石滩12年区域细分板块供销比示意图可售量成交量供销比存