金融理财案例分析(2)

11把所有的理财目标涉及的现金流量一并考虑，内部报酬率低者，表示要达成所有理财目标需要的投资报酬率较低，达成的可能性较高，应优先考虑。理财决策考虑依据，比较不同方案只考虑该决策所涉及的现金流量，还原为净现值，净现值高者优先考虑。收支结余能否支应该方案所需的额外支出。现金流量决策净现值决策内部报酬率决策22小李夫妻两人年龄均为29岁，结婚3年，两人都是金融从业人员。1.2理财决策案例－案例背景男方父母：均为56岁，原来在乡下务农，过去积蓄用于给小李夫妻购房，无退休金。家庭成员背景资料33理财决策案例－案例背景单位：元单位：元家庭收支资料家庭资产负债资料存款50,000股票基金100,000住房公积金账户余额47,000个人养老金账户余额50,000现有住房市价300,000保险状况有社保，无商保负债状况无负债家庭月收入（税前）金额小李5,000妻子4,000年终奖金各一个月工资家庭月支出金额物业费300衣食费2,000交通费400通讯费200医疗费200娱乐费200其他杂支30044理财决策案例－理财目标预计两年内将生育一子女，培养子女到大学毕业，大学学费每年现值10,000元。同时男方父母将两年后由外地迁入本市居住，帮忙带小孩。并负担两老的生活费用。每增加一个家庭成员，预计增加10,000元的年开销现值，到子女大学毕业或父母85岁为止。两年后换买一套现值800,000元的房屋，供届时一家五口居住。小李60岁退休，配偶55岁退休。退休后生活费为退休前的75%，退休生活计算到85岁。5理财决策案例－其它假设条件基本假设贷款利率：一般贷款利率：7%公积金贷款利率：5%贷款期限：最长20年贷款成数：最多七成其他规定：5年期贷款利率下浮0.5%住房公积金贷款上限为30万元薪资所得免税额为每人每月3,500元房价成长率4%房屋折旧率2%投资报酬率：存款4%股票10%住房公积金3%社保缴费比率：住房公积金：8%医疗：2%养老：8%失业：1%退休支出调整率75%养老金替代率25%566理财决策案例－任务请帮小李夫妻制作家庭理财规划报告书，报告书中必须回答下述问题：A财务诊断：编制家庭资产负债表与现金流量表，指出需要改进之处。B换房规划：拟定三个换房方案，分别为尽量少用贷款、五年内还清贷款、尽量多用贷款，分析其可行性。（考虑与不考虑收支成长率）77编制家庭资产负债表资产金额（元）负债与净值金额（元）存款50,000负债0股票基金100,000公积金账户47,000养老金账户50,000自住房产300,000资产合计547,000净值547,00088社保提缴率=医疗2%+失业1%+住房公积金8%+养老金8%=19%月薪应缴税：(5,000-5,000×19%-3,500)×3%-0=16.5元年终奖金应缴税：5,000/12=416.7元，低于1,500元，适用3%税率，5,000×3%=150元编制家庭现金流量表需计算税后可支配收入（不含延期收入）小李家庭年税后收入=(5,000-950-16.5)×12+(5,000-150)+(4,000-760-0)×12+(4,000-120)=48,402+4,850+38,880+3,880=96,012元社保提缴率=医疗2%+失业1%+住房公积金8%+养老金8%=19%月薪应缴税：(4,000-4,000×19%-3,500)×0%=0元年终奖金应缴税：4,000/12=333.3元，低于1,500元，适用3%税率，4,000×3%=120元小李妻家庭编制家庭现金流量表99编制家庭现金流量表项目金额（元）百分比税后收入96,012100.00%物业费3,6003.75%衣食费24,00025.00%交通费4,8005.00%通讯费2,4002.50%娱乐费2,4002.50%医疗费2,4002.50%其它杂支3,6003.75%支出合计43,20044.99%净现金流量52,81255.01%1010无负债，财务稳健，可适度利用财务杠杆加速资产成长。家庭收入中上，支出一般，因此储蓄率高达55%，理财规划弹性大。现有存款高于年支出，保持高流动性。没有商业保费支出，夫妻只有社保，未投保商业险，保障不足。投资性资产（股票基金）占可运用资金三分之二，比重适当。任务A：财务诊断——指出需改进之处11111.2.1现金流量分析法换房规划方案一：尽量少用贷款不考虑收支成长率，两年后可累积的首付由三部分组成：出售旧房可得净值出售旧房可得净值=300,000×1.042×(1-2%×2)=311,501元可投资资产累积额目前可投资资产=150,000元，可运用储蓄=52,812元资产平均投资报酬率=(50,000×4%+100,000×10%)/150,000=8%两年后累积额=FV(8%,2,-52812,-150000)=284,809元住房公积金账户积累额公积金余额47,000元夫妻年缴公积金合计=9,000×16%×12=17,280元，两年后累积额=FV(3%,2,-17280,-47000)=84,941元可准备首付款总额前三项相加=311,501+284,809+84,941=681,251元11212换房规划方案一：尽量少用贷款最低贷款金额两年后房价=800,000×1.042=865,280元最低贷款额=865,280-681,251=184,029元贷款结构安排公积金贷款上限=300,000元可全部使用公积金贷款184,029元可行性分析公积金贷款年供额=PMT(5%,20,184029)=-14,767元购房后年储蓄额=52,812（年净现金流）+17,280（年缴公积金）-30,000（多养三口人增加的支出）=40,092元，40,092元14,767元，在可负担范围之内，此方案可行。11313换房规划方案二：五年内或尽早把房贷还清利用方案一的贷款安排，最低贷款额为184,029元，房贷年供能力为40,092元。考虑五年内还清房贷的可行性若五年还清，公积金贷款利率为4.5%公积金贷款年供额=PMT(4.5%,5,184029)=-41,920元41,920元40,092元，每年需要的还款金额略高于年供款能力，要在5年内还清房贷的话，年储蓄额必须增加1,828元。21414考虑投资报酬率8%高于贷款利率5%-7%，可尽量多用贷款。贷款金额为房价七成：贷款金额为865,280×70%=605,696元，房贷年供能力为40,092元公积金贷款上限300,000元，年供额=PMT(5%,20,300000)=-24,073元商业贷款金额605,696-300,000=305,696元，年供额=PMT(7%,20,305696)=-28,856元年供额合计24,073+28,856=52,929元房贷年供能力40,092元只考虑到工作储蓄与公积金提缴额，七成贷款现金流流量不足，方案不可行。换房规划方案三：尽量多用贷款31515考虑理财收入后的七成贷款的可行性首付款为房价的三成=865,280×30%=259,584元，由方案一可知购房前2年可累积额为681,251元，则支付首付款后剩余资金为681,251-259,584元=421,667元由方案二可知七成贷款年供额为52,929元，房贷年供能力40,092元，则年供额缺口=52,929-40,092=12,837元以支付首付款后剩余资金投资所得的理财收入弥补房贷年供额缺口，则投资的现金收益率需达到12,837/421,667=3.04%应有的投资报酬率3.04%，不但低于资产平均投资报酬率8%，也低于存款利率4%。因此，若考虑到理财收入，则七成贷款方案可行。换房规划方案三：尽量多用贷款316161.2.2净现值决策法：方案一净现值决策法：不考虑收支成长率，设定一个确定的投资报酬率，以净现值高低来考量的决策方法。方案一：尽量少用贷款的净现值（假设投资报酬率：8%）CF0=150,000元（期初可运用生息资产，不包括住房公积金账户余额）CF1=52,812元（年储蓄额）CF2=-865,280（两年后房价）+311,501（卖旧房净收入）+184,029（最低贷款额）+52,812（年储蓄额）+84,941（住房公积金余额与前两年提缴额累计）=-231,997元CF3=52,812（年储蓄额）+17,280（住房公积金年提缴额）-30,000（多养三口人增加的支出）-14,767（公积金贷款年供额）=25,325元，N3=20I=8%，NPV=213,173元。11717净现值决策法：方案二方案二：五年还清房贷的净现值CF0=150,000元CF1=52,812元CF2=-231,997元（同方案一）CF3=52,812（年储蓄额）+17,280（住房公积金年提缴额）-30,000（多养三口人增加的支出）-41,920（公积金贷款年供额）=-1,828元，N3=5CF4=52,812（年储蓄额）+17,280（住房公积金年提缴额）-30,000（多养三口人增加的支出）=40,092元，N4=15I=8%，NPV=193,976元。21818净现值决策法：方案三方案三：尽量多用贷款的净现值CF0=150,000元CF1=52,812元CF2=-865,280（两年后房价）+311,501（卖旧房净收入）+605,696（最高贷款额）+52,812（年储蓄额）+84,941（住房公积金余额与前两年提缴额累计）=189,670元CF3=52,812（年储蓄额）+17,280（住房公积金年提缴额）-30,000（多养三口人增加的支出）-24,073（公积金贷款年供额）-28,856（商业贷款年供额）=-12,837元，N3=20I=8%，NPV=253,456元经比较，方案三的净现值最高，应选择方案三，尽量多用贷款。3例题李先生看中了一套房子，房主可租可售，租的话每月租金5000元，押金一个月。购的话总价200万元，首付4成，利率7%，。该放的物业费每月400元，维护成本一年3000元，折旧率为2%，新房房价未来一年预期未来涨幅为5%，假设押金和首付款的机会成本为4%，请问李先生如何决策使用年成本法和净现值法计算检验目标实现可能性的方法目标现值法目标基准点法目标顺序法目标并进法21敏感度分析成长率设定计算方式考虑模式21财务诊断：编制家庭资产负债表与现金流量表，指出需要改进之处。除上述现金流量，还考虑大学学费、保险费支出等现金流量，是一个比较全面性的考虑模式计算较为复杂，通常用EXCEL报表设定公式计算每年收入与支出，学费与房价，都按预设成长率成长。收入、支出、学费、房价可以设定不同的成长率以收入成长率、支出成长率、学费成长率或房价成长率作敏感度分析考虑方案直接涉及的购房首付、房贷、工作储蓄等现金流量计算较为简单，可以用财务计算器计算一般只设定一个通货膨胀率来代表收入、支出、学费、房价的成长率，计算时折现率I=(1+投资报酬率)/(1+通货膨胀率)-1以投资报酬率作敏感度分析净现值分析内部报酬率分析内部报酬率分析与净现值分析的不同点22222.1案例背景资料－林天赐先生基本资料–姓名：林天赐–年龄：45岁–职业：独资企业负责人收入状况–企业经营收入：税前年收入300,000元；–顾问费收入：林先生另担任两家公司的顾问，一家公司支付顾问费3,000元/月，另一家公司支付顾问费20,000元/年；–其他收入：过去一年存款利息收入10,000元，国债利息收入12,000元，上市公司股息与红利收入8,000元，实业投资股息收入90,000元，房租收入5,000元/月，变现股票资本利得50,000元。保险状况–社会保险：按所在地区社平工资提缴20%基本养老金以外，另提缴8%的医疗保险金，已缴2年，当前养老金账户余额4,000元；–商业保险：购买20年期缴终身寿险，保额500,000元，年缴保费18,000元，已缴5年，