如何加强成本控制.

如何加强项目成本控制【京西公司合约内部讲堂课件】课件内容2020/1/3成本管理总体思路加强成本控制的“抓手”加强成本控制的“途径”加强成本控制的方法分享成本管理总体思路2020/1/3以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式为手段，构建有效的成本管控体系，不断完善，持续改进。是所有成本控制工作的基础，既有有着力点，也有管控手段上述思路是经验总结，是中海、中建地产在长期实践中得出来的加强成本控制的“抓手”制度保障合约策划成本控制考核指标招标采购变更管理常态化工作2020/1/3加强成本控制的“途径”目标成本编制（事前控制）•项目策划阶段、项目定位阶段、规划设计阶段、施工阶段•管理重点：竞品调研、产品配置标准和设计优化过程成本控制（事中控制）•招标采购（精细化招标，引入充分竞争、各业务线充分协同、多轮次反复议标，达到价格接近市场下限、总价包干的招采目标）•设计变更、现场签证（谨慎变更和有限签证）成本后评估（事后控制）•成本对标•成本后评估2020/1/3成本控制方法分享——中建地产成都公司合约早策划AB角制度及管理架构研读项目定位和产品配置标准，做足竞品项目的成本调研坚持目标成本下的项目成本管理，底线成本与动态调整兼顾对标优秀房企，提升成本管理水平2020/1/3合约早策划2020/1/3扎实编制合约策划报告，规范搭建合约管理框架，增加了AB联签制度、目标成本实施步骤、成本优化建议及控制要点等，细化合约招标安排，突出全成本管理理念和实际操做性；合约早策划2020/1/3•招标采购方面明确实行“总包＋专业分包+甲供材料设备”的细化招标模式细化招标模式•在成本管理方面执行项目全成本管理模式，过程严控分项成本指标，体现“合约早期介入，成本全程监控”新成本管理思路。全成本管理模式•结合已批复的当期建安目标成本，合理设定成本管理底线，在单项招标目标成本符合率、当期成本控制总额等控制手段方面细化管理措施。底线成本管理•在工作协同方面建立专人对接机制，即招标采购方面划分总包类招标与非总包类两个板块，成本控制方面造价人员全面对接。加强工作协同AB角制度及管理架构（成都）2020/1/3研读项目定位和产品配置标准，做足竞品项目的成本调研景观、立面、公共空间、架空层【桐梓林壹号】在项目定位和方案阶段对市场需求进行了持续、广泛的调研，重点竞品项目深度对标，结合项目定位和设计阶段目标成本指标，提出在园林景观、外立面方案、公共空间、架空层等方面重点配置，追求同档次楼盘间的合理性价比，在总体目标成本限额内适度倾斜，以保证项目品质。项目调研重点以中海城南一号为例。研读项目定位和产品配置标准，做足竞品项目的成本调研园林景观英式庭院布局和Art-deco小品细节，开合的庭院空间，营造出欧风意境，突显项目的高贵品质，打造区域景观标杆。（中海城南一号实景）园林景观【桐梓林壹号】的景观配置标准，在城南区域内同档次及对标楼盘中属于中等水平。景观占地全成本限额（元/平米）设计风格中海·城南1号550（2010年）Art-deco风格公馆1881800英伦皇家仁和春天国际花园800（2011年）现代风格长城半岛城邦1000（2010年）欧式园林鹭岛国际社区800（2007年）东南亚风情华润·金悦湾2000（2011年）欧式古典誉峰1200（对外宣传）东南亚风情【桐梓林壹号】600英式自然园林高层及沿街商业外立面•高层立面1-3层干挂石材+仿石造型线条，3层以上采用外墙面砖+局部外墙涂料，顶部为造型雕花，整体竖向线条挺拔。外立面方案外立面材料范围中海·城南1号石材+面砖一期二层石材，二期四到五层石材公馆1881石材+涂料三层石材仁和春天国际花园石材+面砖山墙基本石材到底，架空层石材，正面面砖（多玻璃幕墙）誉峰石材+面砖两层石材，阳台附近石材到顶长城半岛城邦石材+面砖五层石材【桐梓林壹号】石材+面砖三层石材，局部采用仿石造型线条，搭配外墙面砖；商业街采用石材立面外墙铝合金窗窗户窗户框用材玻璃中海·城南1号断桥铝合金双层中空+LOW-E玻璃公馆1881断桥铝合金双层中空+加膜玻璃仁和春天国际花园断桥铝合金双层中空+加膜玻璃誉峰断桥铝合金双层中空+LOW-E玻璃长城半岛城邦断桥铝合金双层中空+LOW-E玻璃【桐梓林壹号】普通铝合金双层中空玻璃，沿街主要功能空间三层中空玻璃•外窗设计考虑节能环保和降低噪音需求，提升居住舒适度。入户大堂•入口大堂的设计中，大堂高度、设计风格和墙地面材料是重点，采用天然石材、局部墙面使用镜面不锈钢、硬包、石材线条等高档装饰材料做主题造型墙、地面石材拼花，配以高品质家具，渲染奢华的城南生活气质，体现楼盘细节品质。入户大堂大堂范围首层大堂层高地面用材墙面用材设计风格造价标准（元/m2）中海城南1号双层入户大堂6米石材石材新古典4000(硬装）公馆1881双层入户大堂6米石材石材、墙砖新古典4000仁和春天国际花园双层入户大堂6.3米石材石材--誉峰双层入户大堂6米石材石材现代6000长城半岛城邦三层入户大堂6-7米石材石材新古典4000桐梓林壹号双层入户大堂6米石材+地砖石材新古典2500~3000单元入口架空层•结合室外景观整体打造，地面硬质铺装，墙面和结构柱体延续建筑外立面做法，穿插景观小品和休闲区域，打造休闲氛围，给业主更多的活动空间，提高楼盘品质。目前的配置标准基本满足一期推售条件，在市场平稳及趋好的形势下务必坚持，做品质营销，以保证项目品质，打造项目品牌。二期将根据市场环境变化做适当调整。如出于市场竞争和价格摸高的需要，市场有价格承受空间的前提下，建议产品配置标准可适当提高。若市场形势极度恶化，价格调整到盈亏平衡点水平，为控制成本，可考虑配置标准的适当下调，但园林、外立面及公共空间等应尽力确保。配置标准的调整建议坚持目标成本下的项目成本管理，底线成本与动态调整兼顾策划阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段四个做到做到合约早策划，成本早介入做到合约模式清晰，市场充分竞争做到成本内部沟通及时，设计变更、洽商签证可控做到成本可测、成本定量、成本可控技术内核的审查和把控授权及流程的合规性价格的合理性A角B角•坚持底线成本管理，结合已批复的当期建安目标成本，根据设计限额、设计效果、配置档次、专业分包模式、材料市场价格等，合理设定内部成本管理底线和管理费率指标，不得突破；•实施中严控分项成本指标，成本调整以品质为中心。项目全成本管理+底线成本管理合约早期介入、成本全程监控成本可测、成本定量、成本可控目标成本管理•控制指引及限额指标•设计方案优化•成本快测在招标和施工阶段的成本控制应用成本控制案例成本控制指引及限额指标2020/1/3•中建地产在项目成本管理过程中，根据项目档次、物业类型、目标城市等不同，给出了涵盖项目各个分项工程和不同结构形式的限额设计指标、产品配置标准，并给出项目开发全过程的成本管理指引，以统一房地产开发成本管理。成本控制指引及限额指标2020/1/3设计阶段成本降低做法节能设计优化，在体型系数计算方面取得突破，大幅降低建安成本由于【桐梓林壹号】赠送面积达15%以上，造成体型系数偏大，超过规范限制，尤其部分建筑体型系数很大，对节能计算十分不利，保温及外窗成本投入较大。通过不同规范的选取运用，实现节能优化——体型系数0.4时，采用《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010）；体型系数0.4时，采用《四川省居住建筑节能设计标准》(DB51/5027-2008)，以及利用临街面三层中空玻璃保温隔热优势。底部商业归类为商业网点，节能计算按照非公共建筑规范计算，从而取消地下室顶板及侧壁保温。节能设计优化序号优化内容节能优化前节能优化后1外窗型材断桥铝合金普通铝合金2外窗玻璃LOW-E玻璃6+12A+6客厅卧室：普通中空玻璃、5+6A+5次要房间：5mm单层玻璃3外墙保温A级中空玻化微珠，内外双保温A级中空玻化微珠，部分楼栋取消内保温采用外保温4屋顶保温酚醛保温板挤塑聚苯板5地下室保温挤塑板保温保温取消6保温成本4121万元3120万元7外窗成本3734万元3094万元•通过节能动态计算后，有如下优化：内装设计优化售楼处及样板间的室内软硬装目标成本为5000元/m2，按2130m2面积估算，软硬装招标单项成本约1065万。招标中，分析发现，室内硬装平米造价超出预期，保证设计效果的前提下，成本控制压力较大。解决方案：对原硬装方案进行优化，用仿石砖替代地面石材，木质线条替换立面石材线条；同时建议设计减少软装家具数量，更换部分软装材质。优化后的室内硬装方案虽超出2500元/平方米的标准，但超支成本在软装予以平衡消化，确保了5000元/m2的成本限额，也实现了成本适度向品质倾斜，保证销售需要。软硬装实际成本较目标成本降低224万元。内装设计优化•墙面：洽谈区、VIP室墙面原大面积的溪纱米黄石材造型线条调整为白色亚光聚酯漆木线条设计效果现场实景•地面：原新月亮古石材更换为仿石砖内装设计优化设计效果现场实景现场实景•户型展示模型台：材质由溪纱米黄石材更换为深色雀眼木饰面内装设计优化示范区景观设计优化AABBCC方案初稿方案终稿BDBDA、入口前广场硬质面积优化，调整软硬景比例关系，水景位置及样式优化；评审调整B、庭院内软硬景比例优化，扩大草坪空间，减少硬质铺地或园路；C、中心庭院水景较多并结合建筑进行水景优化及参观通道整理；D、深化销售动线，减少市政路硬质铺装面积。•在景观目标成本内，设计部门注重方案阶段的软景比例关系，水景的布局合理性示范区景观招标成本控制84280元/株66000元/株•同样规格的植物，选型不一样，价格差距较大。•景观招标相对其他土建招标复杂，需兼顾设计效果和目标成本。为保证品质最佳和成本合理低价，成都公司在招标文件中增加了《景观工程质量要求及效果控制手册》，在议标过程中统一植物选型标准，同步考察苗圃和植物选型，结合植物报价进行比对，防止因植物选型不达标的低价中标情况，从而有效控制成本及效果，减少现场变更，避免施工纠纷。植物名称选型标准A投标单位B投标单位C投标单位D投标单位特选银杏Φ40熟货，规格达到设计要求，枝形开展49400550002200091000蓝花楹Φ20熟货，规格达到设计要求，树冠伞形，分支多，无明显截干现象。20800150002000030000示范区重要景观植物选型标准及投标对照示范区重要景观植物选型标准及投标对照植物名称选型标准A投标单位B投标单位C投标单位D投标单位皂荚Φ40熟货，规格达到设计要求。31200410001200050000桂花Φ20熟货，规格达到设计要求，冠圆形或伞形，叶小且浓密。55900360001680065000招标阶段成本降低做法单项成本招标时，注意成本总体平衡示范区软硬装成本科目间调整，即确保总体成本有降低，也实现了成本适度向品质倾斜精装招标过程中完成装修方案优化售楼处硬装成本预算超支，设计及时调整招标阶段充分市场竞争，保证价格合理性的前提下，选择最低价中标一期总包中标价格在控制价基础上，竞争性降幅达12.04%，成本节约1747万元，建面指标为1444元/m2。•及时调整合约分判模式，由土方、基坑支护、降水工程分项招标调整为整体一次性发包，并采用带方案报价方式招标，以此加快土方单位进场施工。•议标重点在方案优化，工程、设计、合约、专家小组共同参与，加大基坑支护形式（包括桩径、桩间距、配筋、嵌固深度、锚索角度、单根锚索索芯数量等）、桩顶标高、地铁控制线区域支护方案、开挖边线、打井总数、施工部署等优化力度，直接减少成本约300万元，按可售计算减少成本48元/m2。•进入竞价阶段后，多轮次议标，书面报价与面议相结合，形成充分竞争，最终土方中标价格较目标成本降低约280万元，按可售计算减少成本45元/m2。一期土方工程招标阶段成本控制一期土方工程招标技术方案优化优化前优化后基坑开挖边线通过折弯取直